A la gente le encanta odiar a los propietarios. El estereotipo es fácil de detectar: la persona que cobra el cheque del alquiler el primer día del mes pero tarda tres semanas en arreglar un grifo que gotea. Probablemente hayas visto la pintura descascarada en un edificio de apartamentos y te hayas preguntado cuándo fue la última vez que el propietario tomó un pincel. Quizás dejaron de importarles en la administración Ford.
Pero la realidad es menos cinematográfica y mucho más estresante.
Ser propietario es un trabajo duro. A menudo es ingrato. El estigma es tan pesado que algunos propietarios han comenzado a llamarse a sí mismos “propietarios de alquileres residenciales” sólo para evitar la reacción inmediata que conlleva el título.
La historia de la propiedad
Para entender por qué la relación entre propietario e inquilino es tan tensa, hay que mirar las raíces.
Hace siglos, en la Europa medieval, los terratenientes eran literalmente señores. El sistema feudal significaba que todas las tierras pertenecían a la nobleza. Los campesinos vivían en esas tierras a cambio de mano de obra. Obtuvieron protección contra merodeadores y ejércitos invasores. A cambio, trabajaron los campos hasta romperse la espalda.
Estaba a un paso de la esclavitud. Los campesinos tenían libertad técnica, pero los señores utilizaban la intimidación física y financiera para mantenerlos a raya.
Esa historia perdura.
La realidad moderna
Hoy, la dinámica es completamente diferente. Los propietarios son propietarios que alquilan casas, apartamentos y condominios como negocio. La relación está dictada por estrictas leyes estatales y federales. Estas reglas protegen los derechos del inquilino y del propietario por igual.
Muchos propietarios profesionales contratan administradores de propiedades. Estos gerentes seleccionan a los inquilinos, se encargan de las reparaciones y supervisan el funcionamiento diario. Elimina la carga emocional de ser el “malo”.
Los propietarios razonables tratan a los inquilinos con respeto. Cobran un precio justo de mercado. Mantienen las propiedades actualizadas con el código. Reparan las cosas cuando se estropean.
Si estás pensando en entrar en este mercado, necesitas conocer la mecánica. ¿Cómo encontrar buenos inquilinos? ¿Qué incluye un contrato de arrendamiento? ¿Cuales son tus derechos? ¿Y cómo se maneja un desalojo si se llega a eso?
Comencemos con el primer paso: Encontrar inquilinos.
Publicar su alquiler no se trata solo de publicar un anuncio en Craigslist o en el periódico local. Se trata de precisión. Necesitas atraer a las personas adecuadas y repeler al resto antes de que alguien ponga un pie en la puerta. Si su anuncio está en sitios como Apartments.com o en forma impresa, los detalles son importantes. Enumera todo. Tamaño. Alquiler mensual. Recuento de dormitorios y baños. Qué electrodomésticos se quedan y qué servicios públicos corren por tu cuenta.
Si desea un contrato de arrendamiento por un año, dígalo. No lo insinúes. Déjalo claro.
¿Por qué molestarse con este nivel de detalle? Tiempo. Tiempo perdido. Sin una imagen completa, estás perdiendo horas mostrando unidades a personas que no pueden pagarlas o no necesitan tanto espacio. Es ineficiente. Es frustrante. Hágase un favor y revise primero por teléfono. Habla con ellos. Hacer las cuestiones. Si no encajan en el papel, no les muestres las claves.
La aplicación: prueba de estabilidad
Cuando finalmente aceptes reunirte, no te presentes con las manos vacías. Traiga una solicitud de alquiler. Este documento es tu escudo. Proporciona prueba escrita de que la persona que está frente a usted realmente puede pagar el alquiler. Verifica la estabilidad financiera. Comprueba un historial de alquiler limpio: sin desalojos, sin problemas legales con propietarios anteriores, sin patrón de pagos atrasados.
Esto es lo que necesitas recolectar:
- Información personal : Nombre completo. DIRECCIÓN. Números de teléfono. Correo electrónico. Para cada solicitante y co-solicitante. Cuente a los niños. Cuente las mascotas. Sepa quién vive en esa unidad.
- Autorización de verificación de crédito : necesita un permiso por escrito para profundizar en su historial. Para realizar una verificación en los EE. UU., necesita su número de Seguro Social y una copia de su licencia de conducir. Sin excepciones.
- Verificación de ingresos : Talones de pago recientes. Extractos bancarios. Necesita ver los ingresos mensuales y los saldos de la cuenta. ¿Una regla general sólida? El alquiler mensual no debe ser superior a un tercio de sus ingresos mensuales brutos. Si son más, es probable que estén demasiado estirados.
- Historial laboral : Lista de empleadores recientes. Cuánto tiempo permanecieron en cada puesto de trabajo. La seguridad laboral importa.
- Historial de alquiler : direcciones y contactos de propietarios durante los últimos dos o tres años. Estás buscando señales de alerta. ¿Desalojos? ¿Ejecuciones hipotecarias? ¿Más de tres pagos atrasados en un solo año? Esos son factores decisivos.
- Código de conducta y contrato de alquiler : Deben aprobar un comportamiento aceptable en la propiedad. También aquí se debe indicar explícitamente el importe del alquiler.
Detección sin sesgos
Reunirse con los inquilinos y recopilar estos documentos es el núcleo de la evaluación de inquilinos. Pero hay una trampilla legal que debes evitar. Es necesario comprender las leyes de vivienda justa. Las reclamaciones por discriminación pueden arruinar la vida de un propietario. Pueden hundir tu negocio.
La defensa es coherencia. Establecer criterios claros. Ponlo por escrito. Haga que un abogado lo revise. Cada solicitante es juzgado con el mismo estándar.
- ¿Umbral mínimo de ingresos? Sí.
- ¿Puntuación de crédito mínima? Sí.
- ¿Sin desalojos previos? Sí.
Las decisiones deben basarse en una lógica empresarial sólida. No sentimientos personales. No instintos viscerales. Si hace una excepción para un solicitante, debe estar dispuesto a hacer la misma excepción para todos los solicitantes. Si no puede justificar la excepción para todos, no haga la excepción para nadie. Es así de simple.
Una vez que haya encontrado al solicitante adecuado (el que cumple con los criterios, pasa la evaluación y firma la solicitud), pasa al paso final.
La letra pequeña: contratos de alquiler y arrendamientos
Los contratos de alquiler y arrendamiento son contratos vinculantes. Definen la relación entre propietario e inquilino. La distinción importa. Los contratos de alquiler suelen cubrir acuerdos a corto plazo o de mes a mes. Los arrendamientos suelen tener una duración de seis meses o un año.
Los contratos de alquiler se renuevan automáticamente cada 30 días. Los arrendamientos no. Caducan.
Las reglas varían según la ubicación. En Inglaterra existen dos tipos: arrendamientos cortos y garantizados. La retención corta es la predeterminada. Los propietarios pueden recuperar la posesión después de seis meses con un aviso por escrito de dos meses. Los arrendamientos garantizados son más difíciles de romper. El propietario debe demostrar que el inquilino está atrasado en el pago del alquiler o ha violado las políticas ante el tribunal.
En Brasil, el plazo de alquiler predeterminado es de 30 meses.
Cláusulas esenciales de arrendamiento
Un acuerdo sólido protege a ambas partes. Protege a los propietarios de inquilinos irresponsables. Protege a los inquilinos de los propietarios demasiado celosos. Se deben incluir términos clave:
- Nombres de todos los ocupantes.
- Límites en el número de ocupantes.
- Duración del arrendamiento
- Monto del alquiler, fechas de vencimiento y métodos de pago.
- Montos del depósito de seguridad y tarifas
- Responsabilidades y derechos del propietario.
- Código de conducta
- Regulaciones de mascotas
- Restricciones de estacionamiento, áreas comunes y lavandería.
La trampa del depósito de seguridad
Los depósitos de seguridad causan la mayoría de las disputas legales. El lenguaje aquí es fundamental. El dinero se presta, no se paga. Cubre daños más allá del desgaste normal.
Algunos estados exigen que los propietarios mantengan estos fondos en una cuenta de depósito en garantía separada. Al finalizar el contrato de arrendamiento, el dinero regresa al inquilino. Se pueden aplicar intereses en algunas jurisdicciones. Las deducciones solo ocurren por daños más allá del uso normal.
¿Qué se considera uso normal? El contrato de arrendamiento debe definir esto. Las alfombras se ensucian. Trozos de pintura. Los desagües se obstruyen. Estos son los esperados.
El uso ilegal lo cambia todo. El funcionamiento de una panadería en un apartamento genera calor constante. Esto puede dañar permanentemente los azulejos de la cocina. Se desprende la pintura del techo. Ese no es un uso normal. El inquilino paga esas reparaciones con cargo al depósito.
La prevención es clave. Tome fotografías antes de que el inquilino se mude. Documente los daños existentes. Firme una renuncia declarando que el inquilino no es responsable de esos problemas. En Australia, los propietarios e inquilinos suelen utilizar un informe oficial sobre el estado de la propiedad.
Espere a que se liquiden los cheques. No entregue las llaves hasta que se hayan liquidado el depósito de seguridad y el primer mes de alquiler. Dejar entrar a un inquilino inmediatamente corre el riesgo de sufrir un proceso de desalojo si el cheque rebota más tarde.
Límites y leyes de depósito
¿Cuanto es suficiente? La mitad de los estados de EE. UU. limitan los montos de los depósitos de seguridad. El límite típico es uno o dos meses de alquiler.
Escocia tiene reglas más estrictas. Cobrar primas o mantener depósitos es ilegal. Los propietarios solían solicitar estas tarifas para las verificaciones de crédito y el procesamiento de solicitudes. Esa práctica ahora está prohibida.
Responsabilidades del propietario
Cumplimiento del código y seguridad inicial
Un propietario no simplemente entrega las llaves y se marcha. El trabajo comienza mucho antes de que el inquilino firme el contrato de arrendamiento. La ley exige un espacio habitable seguro y funcional. Esto significa que la propiedad debe cumplir con los códigos de vivienda locales y federales.
Las autoridades de la ciudad y del condado establecen los estándares mínimos. No se pueden tomar atajos en materia de electricidad. La plomería debe funcionar. La pintura debe estar libre de plomo. La iluminación, la ventilación y la integridad estructural no son negociables.
Muchas ciudades también exigen medidas de seguridad específicas.
– Cerrojos en todas las puertas exteriores.
– Alarmas de humo en cada unidad.
– Extintores en cada unidad.
Si la propiedad no pasa la inspección, el inquilino no puede mudarse legalmente. El propietario soporta esta carga.
Obligaciones de reparación y plazos
Una vez que el inquilino se muda, comienza el reloj de reparación. El arrendador es responsable de arreglar todo lo que se rompa. No importa si se trata de una luz fundida en la escalera o de un grifo que gotea en la cocina.
La expectativa es alta. El propietario debe responder a una solicitud de reparación dentro de las 24 horas. La solución real debe realizarse dentro de un plazo razonable.
¿Qué es razonable? La gravedad del problema dicta la velocidad. Una tubería rota exige atención inmediata. Un drenaje lento podría permitir unos días. Ignorar la gravedad es un error.
Si un propietario no aborda un problema conocido de manera oportuna, podría meterse en un gran problema. El peor de los casos es que un inquilino o su huésped resulte gravemente herido por un problema no resuelto con la propiedad, como una barandilla rota en una escalera o la falta de una tabla del suelo.
Si el inquilino puede demostrar que el propietario sabía del daño y no actuó con un plazo razonable para repararlo, puede demandar y ganará. Por eso los propietarios tienen que contratar un seguro de responsabilidad civil.
Remedios para inquilinos por negligencia
No todas las disputas terminan en los tribunales. Pero si un inquilino se siente frustrado por el tiempo que le toma al propietario arreglar el lavavajillas, tiene varias opciones.
En la mayoría de los estados de Estados Unidos, legalmente puede retener el alquiler hasta que se realice la reparación. También puede tener derecho a arreglar él mismo las reparaciones y restar el coste de su próximo cheque de alquiler.
En algunos estados, si las cosas se ponen realmente mal, el inquilino puede tratar la falta de respuesta como un incumplimiento del contrato y mudarse en medio del contrato de arrendamiento.
Por eso la documentación es fundamental para los propietarios. Mantenga un registro de cada notificación. Anote la fecha en que recibió la queja. Anota la fecha en la que tomaste medidas.
Incluso si no puede solucionar el problema de inmediato, debe informarle al inquilino el motivo. Explique las circunstancias que causaron el retraso. Proporcione un cronograma estimado para la resolución.
Un buen propietario animará a sus inquilinos a informar inmediatamente de todos los problemas conocidos para evitar posibles responsabilidades por lesiones. El silencio no es una defensa.
Prevención del delito y seguridad
La seguridad va más allá de los accesorios rotos. Los propietarios deben proteger a los inquilinos del crimen. Esto no es sólo un buen negocio. Es una responsabilidad legal.
Las zonas comunes y las escaleras necesitan una iluminación adecuada. Los rincones oscuros invitan a los problemas. Las puertas y portones principales deben permanecer cerrados con llave en todo momento.
Los sistemas de intercomunicación deben funcionar. Si un inquilino presiona el botón, alguien debería llamarlo. Los sistemas rotos son un riesgo.
Las puertas exteriores necesitan cerrojos. Las ventanas a las que se puede acceder mediante escaleras de incendios externas necesitan cerraduras. Estas son medidas de seguridad básicas.
Los propietarios también deben tomar medidas razonables para asegurarse de que sus inquilinos no sean delincuentes. Si un propietario sabe que algunos de sus inquilinos están traficando drogas desde sus apartamentos, por ejemplo, y no lo denuncia a la policía, el propietario podría ser considerado responsable de cualquier delito en el vecindario que pueda estar relacionado con la operación de tráfico de drogas.
Esto crea un efecto dominó. La actividad criminal de un inquilino puede exponer al propietario a responsabilidad por los problemas de seguridad de todo el vecindario.
Seguros: El escudo financiero
Los propietarios son propietarios de pequeñas empresas. Se enfrentan a riesgos que los propietarios de viviendas no enfrentan. Es por eso que el seguro de propiedad y el seguro de responsabilidad son estándar.
El seguro de propiedad protege el edificio de fuerzas externas.
– Fuego
– Tormentas
– Vandalismo
– Terremotos
– Inundaciones
Tenga en cuenta que la cobertura contra terremotos e inundaciones a menudo requiere pólizas adicionales. Cuesta extra. No asuma que está incluido.
El seguro de responsabilidad es igualmente importante. Cubre facturas legales y médicas si se demanda al propietario.
¿Qué desencadena una demanda?
– Lesiones causadas por negligencia del propietario.
– Discriminación
– Desalojo injustificado
– Invasión de la privacidad
Un resbalón y una caída en un pasillo mal iluminado puede provocar un siniestro masivo. El seguro de responsabilidad paga la defensa y el acuerdo. Sin él, los bienes personales del propietario están en riesgo.
Los veremos en la siguiente sección.
Cobrar el alquiler no es sólo un derecho; es la función principal del rol del propietario tal como se define en el contrato de arrendamiento. La forma en que ese dinero cambia de manos está sujeta a negociación. Algunos propietarios exigen controles físicos. Otros prefieren depósitos bancarios directos o plataformas de pago digitales. El horario también varía. Mensual es estándar. Los pagos quincenales o semanales se realizan, pero con menos frecuencia.
Cuando el alquiler se retrasa, el propietario tiene capacidad legal para actuar. Esta acción puede intensificarse rápidamente. Puede llevar al desalojo. Pero primero, existen reglas sobre cuánto se puede cobrar.
En la mayoría de los estados de EE. UU., el alquiler se fija sólo durante el plazo del arrendamiento. Si firmas por seis meses, el precio sigue siendo el mismo. ¿Después de que expire ese plazo? El arrendador puede aumentarlo. Hay excepciones. Las principales ciudades como Nueva York, Chicago y San Francisco tienen edificios más antiguos con leyes de control de alquileres. Estos estatutos limitan cuánto puede cobrar un propietario. El objetivo es preservar viviendas asequibles en centros urbanos densos. Sin estas reglas, los precios podrían dispararse.
Reglas de entrada y privacidad
Los propietarios pueden ingresar a la propiedad, pero no pueden simplemente entrar cuando quieran. El contrato de alquiler marca los límites. Para mantenimiento o reparaciones de rutina, se requiere aviso. Normalmente, el estándar es 24 horas. Esto les da a los inquilinos tiempo para prepararse.
Las emergencias cambian las reglas. Si una tubería estalla o se produce un incendio, el propietario entra inmediatamente. No se necesita aviso. Proteger el activo es importante.
También existe una cláusula específica para el alquiler vencido. Si un inquilino deja de pagar e ignora los avisos escritos, el propietario puede entrar a exigir el pago. Esto es distinto de las reparaciones generales. Es aplicación de la ley.
Detección y discriminación
La selección de inquilinos implica el estricto cumplimiento de las leyes contra la discriminación. Estas protecciones se aplican a las personas, no a las mascotas. Un propietario puede legalmente rechazar animales por completo. También pueden especificar restricciones de raza. Esto es parte del establecimiento de reglas de propiedad, no de discriminación.
Si un inquilino incumple el contrato de arrendamiento, el propietario tiene derecho a iniciar un proceso de desalojo. Este proceso se detalla a continuación.
Propietarios versus propietarios de barrios marginales
No todos los propietarios siguen las reglas. Algunos son señores de barrios marginales. Estos individuos descuidan las reparaciones y mejoras. Ignoran el mantenimiento básico. El resultado es el deterioro de las condiciones de vida.
Algunos propietarios de barrios marginales utilizan tácticas ilegales. Desalojan injustamente a inquilinos. Usan la intimidación. El objetivo suele ser eliminar a los inquilinos de bajos ingresos. Una vez que el edificio esté vacío, el propietario puede renovarlo y cambiarle la marca. El nuevo espacio podría convertirse en un hotel. O apartamentos de lujo de alto precio. Esta práctica, conocida como “renoviction”, desplaza a residentes vulnerables con fines de lucro.
Desalojos
El proceso de desalojo es un procedimiento legal, no un traslado físico. Comienza con un aviso. El tipo específico de aviso depende del motivo. La falta de pago del alquiler requiere un aviso de pago o renuncia. Las violaciones de contratos de arrendamiento requieren un aviso de subsanación o renuncia. Algunos estados requieren un aviso de 3 días. Otros permiten 5 o 10 días.
Si el inquilino no cumple, el propietario presenta una petición judicial. A esto se le llama acción de desahucio. El inquilino recibe una citación. Tienen un plazo para responder. La falta de respuesta generalmente resulta en una sentencia en rebeldía para el propietario.
Si el inquilino responde, se fija una fecha de audiencia. Ambas partes presentan pruebas. El arrendador debe demostrar que el inquilino incumplió el contrato de arrendamiento. El inquilino puede oponer defensas. La notificación inadecuada es una defensa común. Las represalias son otra. Si un propietario desaloja a un inquilino por quejarse de las condiciones, el tribunal puede desestimar el caso.
Si el juez falla a favor del arrendador, se emite una orden de posesión. Esto autoriza al alguacil o al agente a destituir al inquilino. El propietario no puede cambiar las cerraduras por sí mismo. Los desalojos por cuenta propia son ilegales en la mayoría de las jurisdicciones. La remoción física debe ser realizada por las autoridades.
Los inquilinos tienen derechos durante este proceso. Pueden solicitar un juicio con jurado en algunas jurisdicciones. Pueden impugnar la validez del aviso. Pueden alegar problemas de habitabilidad. Si la unidad es inhabitable debido a negligencia del propietario, el inquilino puede retener el alquiler o la reparación y deducir los costos, según la ley estatal.
El costo financiero del desalojo es alto. Los honorarios legales, los costos judiciales y la pérdida de alquiler durante el proceso se suman. Muchos propietarios prefieren la mediación o los planes de pago para evitar este gasto. Pero cuando las relaciones se rompen
Los propietarios suelen querer soluciones rápidas. Ven alquileres impagos o quejas por ruido y piensan: Simplemente cambiaré las cerraduras. No hagas eso. En casi los 50 estados de EE. UU., los desalojos por cuenta propia son ilegales. No puedes bloquear la entrada. No puedes cortar los servicios públicos. No puedes intercambiar las llaves. Eso es un cierre patronal y una vía rápida para ser demandado.
El proceso existe por una razón. Protege a los inquilinos de la expulsión arbitraria. Para los propietarios, es un requisito legal. Tienes que seguir los pasos.
Velocidad del desalojo legal
Aquí está el lado positivo. El desalojo es uno de los procedimientos civiles más rápidos disponibles. No dura años.
En Texas, puede pasar del aviso a la expulsión en tan solo nueve días. Sí, nueve. En algunos contextos, incluso existen disposiciones de bloqueo temporal por falta de pago crónica.
California es más estricta. Los derechos de los inquilinos son fuertes allí. Pero incluso en California, un juez puede escuchar y dictaminar sobre un caso en un promedio de 20 días.
Varía según el estado. Pero, en general, el sistema está diseñado para moverse más rápido de lo que la mayoría de la gente espera.
El proceso de retención ilegal
Cada estado comienza de manera similar. Envías un aviso formal. Este no es un texto casual. Es un documento legal.
Le da opciones al inquilino.
– Pagar el alquiler en una fecha concreta.
– Subsanar la infracción del contrato de arrendamiento.
– Desalojar la propiedad.
¿Ignorar el aviso? Presentas una demanda. El término legal es retención ilícita.
Ambas partes llegan a discutir. El juez examina las pruebas. ¿El inquilino rompió el contrato de arrendamiento? ¿Se debe el alquiler?
Si gana, el inquilino debe el alquiler atrasado. Es posible que también le deban sus honorarios legales.
Si ganan, es posible que deba sus honorarios legales. Lo que está en juego es real.
Mandato de posesión y alguaciles
Ganar el caso no es el final. Obtiene una orden judicial de posesión. Este documento establece una fecha límite. El inquilino tiene un número determinado de días para salir y recoger sus cosas.
¿Si se quedan después de esa fecha? Todavía no puedes tocarlos. No puedes arrastrarlos. No puedes tirar sus cajas al césped.
Eso es ilegal.
En la mayoría de los estados, sólo un alguacil o alguacil puede expulsar físicamente a un inquilino. Contratas al condado. Aparecen. Escoltan al inquilino hasta la salida. Ellos manejan las pertenencias.
Los estados tienen reglas estrictas sobre los artículos abandonados. No puedes simplemente tirarlos. Es posible que tengas que guardarlos durante días o semanas. Luego deséchelos adecuadamente. Siga la cadena de custodia del estado.
“Si el propietario gana, se le otorga una orden de posesión. Si el inquilino no desaloja en la fecha establecida, el propietario no puede desalojar al inquilino por la fuerza”.
Desalojos forzosos en China
El proceso estadounidense es legalista. El de China es diferente.
Los inquilinos tienen pocos recursos contra los desalojos forzosos. Piense en grandes proyectos de construcción. Pensemos en los Juegos Olímpicos de Beijing 2008.
Las estadísticas oficiales dicen que más de 2,5 millones de residentes de Shanghai se mudaron entre 1993 y 2003. En su mayoría desde los distritos antiguos de la ciudad.
Las protestas suceden. La policía responde. Siguen los arrestos. Grupos internacionales de derechos humanos presionan al gobierno. Pero el camino legal para los inquilinos es estrecho.
Es un marcado contraste. Una parte protege los derechos de propiedad individuales a través del procedimiento. El otro prioriza el desarrollo y el control estatal.
Administradores de propiedades
La mayoría de los propietarios no quieren lidiar con órdenes judiciales. No quieren esperar nueve o veinte días. Quieren alquiler. A tiempo. Cada mes.
Ahí es donde entra en juego la administración de propiedades profesional. Examinan a los inquilinos. Ellos se encargan del mantenimiento. Hacen cumplir los contratos de arrendamiento.
Puede evitar el dolor de cabeza subcontratando las partes más difíciles. Pero aún necesitas conocer la ley. Por si acaso.
No todos los propietarios quieren ser administradores de propiedades. El papel es brutal. Largas horas. Horarios impredecibles. Llamadas interminables de inquilinos enojados a las 2 a.m.
Las empresas profesionales de administración de propiedades se encargan del trabajo pesado. Escriben anuncios de vacantes. Examinan a los inquilinos. Redactan contratos de arrendamiento. Cobran el alquiler. Reparan el inodoro atascado.
¿El costo? Normalmente el diez por ciento del alquiler mensual.
Por qué es importante contratar a un administrador de propiedades
Los propietarios deben elegir a sus administradores de propiedades con sumo cuidado. La experiencia no es negociable. Los contratas para que te quiten la carga diaria de encima. Un buen gerente trabaja de forma independiente. Sólo le informan sobre reparaciones importantes o problemas legales.
La comunicación es clave. El administrador debe actuar como amortiguador. Una comunicación clara entre el inquilino y el propietario evita que exploten los pequeños problemas.
Responsabilidad y verificación de antecedentes
Un propietario inteligente realiza una verificación de antecedentes completa de los posibles administradores de propiedades. ¿Por qué? Si el administrador comete un delito contra un inquilino, el propietario puede ser considerado responsable.
Consultar con la sociedad gestora. Asegúrese de que todos los empleados estén cubiertos por un seguro de responsabilidad. Si no es así, obtenga su propia póliza para cubrirlos. No asuma que existe cobertura. Supongamos que no es así.
Seguimiento de las finanzas con software de alquiler
Ser propietario es gestionar un negocio. Utilice software especializado para realizar un seguimiento de gastos e ingresos.
Para propietarios individuales, programas como Quicken Rental Property Manager 2009 ayudan a mantener las facturas organizadas. Documentan los gastos. Maximizan las deducciones fiscales. Mantienen las finanzas comerciales separadas de las personales.
Las operaciones más grandes suelen utilizar sistemas basados en la web como Property Boss. Las características incluyen:
– Seguimiento de órdenes de trabajo
– Evaluación de inquilinos en línea
– Cumplimiento tributario
– Contabilidad y presentación de informes.
Minimizar los riesgos legales
La mejor manera de tener éxito como propietario es minimizar el riesgo. Un propietario responsable está debidamente asegurado. Paga impuestos. Garantiza que la propiedad cumpla con los estándares mínimos de construcción estatales y locales.
Buscar y eliminar activamente los peligros ambientales. Pintura con plomo. Amianto. Estos afectan la salud del inquilino y lo exponen a demandas.
Examina cuidadosamente a los inquilinos. Eliminar a los posibles delincuentes. Trate a todos los inquilinos profesionalmente. Evite los riesgos de discriminación.
Capacitación y recursos
Muchas ciudades estadounidenses ofrecen programas de formación. Preparan a los propietarios para cuestiones legales. Explican la evolución de las regulaciones. Enseñan técnicas para mejorar las relaciones con los inquilinos. Consejos de mantenimiento. Cómo utilizar a las autoridades para erradicar el comportamiento delictivo. Cómo mejorar el valor de las propiedades.
Preguntas frecuentes sobre propietarios
¿Ser propietario es un trabajo desafiante?
Sí. Es frustrante. Implica horas largas e impredecibles. Se acumulan las llamadas y los correos electrónicos de inquilinos molestos. El trabajo aumenta a medida que compras más propiedades. Es por eso que muchos subcontratan las tareas del día a día.
¿Cuáles son las responsabilidades legales de un propietario?
Debe proporcionar un espacio habitable seguro y funcional. Debe cumplir con los códigos de vivienda locales y federales. Usted es responsable de las reparaciones oportunas de cualquier cosa que se rompa en la propiedad.
¿Los propietarios son propietarios de la propiedad?
Sí. Pero pueden contratar a un administrador de la propiedad para que se encargue de las responsabilidades diarias. Los gerentes reciben un porcentaje del alquiler mensual.
¿Cómo se llama a alguien que posee propiedades de alquiler?
Propietario. O casera. Algunos prefieren “propietarios de alquileres residenciales” para evitar el estigma de la profesión.
¿Qué pueden pedir los propietarios a los posibles inquilinos?
Una solicitud de alquiler. Recopila información personal, detalles de ingresos, autorización de verificación de crédito, historial de empleo e historial de alquiler. También obtienes un código de conducta y un contrato de alquiler firmados. Tras la aceptación, puede cobrar un depósito de seguridad. Está legalmente limitado a dos meses de alquiler.
