Люди любят критиковать арендодателей. Стереотип легко узнать: человек, который получает чек с арендной платой первого числа месяца, но тратит три недели на ремонт капающего крана. Вы, вероятно, видели облупившуюся краску на здании многоквартирного дома и задавались вопросом, когда владелец в последний раз брал в руки кисть. Возможно, он перестал заботиться еще во времена администрации Форда.
Но реальность менее кинематографична и гораздо более стрессова.
Быть арендодателем — тяжелый труд. Это часто неблагодарная работа. Стигма настолько сильна, что некоторые владельцы начали называть себя «владельцами жилой арендной недвижимости», чтобы избежать мгновенной негативной реакции, которая сопровождает это название.
История владения
Чтобы понять, почему отношения между владельцем и арендатором такие напряженные, обратимся к истокам.
Века назад в средневековой Европе арендодатели были буквально лордами. Феодальная система означала, что вся земля принадлежала дворянству. Крестьяне жили на этой земле в обмен на свой труд. Они получали защиту от мародеров и вторгающихся армий. Взамен они работали на полях до изнеможения.
Это был шаг от рабства. Крестьяне имели формальную свободу, но лорды использовали финансовое и физическое запугивание, чтобы держать их в повиновении.
Это наследие сохраняется до сих пор.
Современная реальность
Сегодня динамика полностью изменилась. Арендодатели — это владельцы недвижимости, сдающие в аренду дома, квартиры и кондоминиумы как бизнес. Отношения регулируются строгими государственными и федеральными законами. Эти правила защищают права как арендаторов, так и владельцев недвижимости.
Многие профессиональные арендодатели нанимают управляющих недвижимостью. Эти менеджеры проверяют потенциальных арендаторов, занимаются ремонтами и контролируют повседневную эксплуатацию. Это снимает эмоциональное бремя быть «плохим парнем».
Разумные владельцы относятся к арендаторам с уважением. Они устанавливают справедливую рыночную цену. Они поддерживают недвижимость в соответствии с нормативными требованиями. Они ремонтируют вещи, когда они ломаются.
Если вы думаете о том, чтобы выйти на этот рынок, вам нужно знать механику процесса. Как найти хороших арендаторов? Что входит в договор аренды? Каковы ваши права? И как вы будете действовать в случае выселения, если до этого дойдет дело?
Начнем с первого шага: Поиск арендаторов.
Размещение объявления об аренде — это не просто публикация текста на Craigslist или в местной газете. Здесь важна точность. Вам необходимо привлечь подходящих людей и оттолкнуть остальных еще до того, как кто-то переступит порог. Если вы размещаете объявления на таких сайтах, как Apartments.com, или в печатных изданиях, детали имеют значение. Указывайте всё. Площадь. Ежемесячная арендная плата. Количество спален и ванных комнат. Какая техника остается, а какие коммунальные услуги оплачиваете вы.
Если вы хотите заключить договор на год, укажите это прямо. Не намекайте. Сделайте это четко и ясно.
Зачем тратить время на такие детали? Время. Потраченное впустую. Без полной картины вы тратите часы на показ помещений людям, которые не могут себе этого позволить или которым не нужно такое большое пространство. Это неэффективно. Это вызывает раздражение. Сделайте одолжение себе и сначала проведите предварительный отбор по телефону. Поговорите с ними. Задайте вопросы. Если человек не подходит по бумажным критериям, не показывайте ему ключи.
Заявка: доказательство стабильности
Когда вы наконец соглашаетесь на встречу, не приходите с пустыми руками. Возьмите с собой заявку на аренду. Этот документ — ваша защита. Он предоставляет письменное доказательство того, что человек, сидящий напротив вас, действительно может платить арендную плату. Он подтверждает финансовую стабильность. Он проверяет чистую историю аренды: отсутствие выселений, судебных разбирательств с предыдущими арендодателями и паттерна пропущенных платежей.
Вот что вам необходимо собрать:
- Личная информация : Полное имя. Адрес. Номера телефонов. Электронная почта. Для каждого заявителя и со-заявителя. Учтите количество детей. Учтите количество домашних животных. Знайте, кто будет жить в этом помещении.
- Разрешение на проверку кредитной истории : Вам нужно письменное разрешение на изучение их истории. Для проведения проверки в США требуется номер социального страхования и копия водительских прав. Без исключений.
- Подтверждение дохода : Недавние расчетные листки. Выписки из банковских счетов. Вам нужно видеть ежемесячный доход и состояние счетов. Хорошее правило: ежемесячная арендная плата не должна превышать одну треть от их валового ежемесячного дохода. Если она выше, скорее всего, они перегружены финансовыми обязательствами.
- История трудоустройства : Список недавних работодателей. Как долго они проработали на каждом месте работы. Важна стабильность работы.
- История аренды : Адреса и контакты арендодателей за последние два-три года. Вы ищете тревожные признаки. Выселения? Банкротство? Более трех пропущенных платежей за один год? Это непреодолимые препятствия.
- Кодекс поведения и договор аренды : Они должны подписать согласие с приемлемым поведением на территории объекта. Сумма арендной платы также должна быть явно указана здесь.
Отбор без предвзятости
Встреча с арендаторами и сбор этих документов является основой проверки арендаторов. Но есть юридическая ловушка, которую необходимо избежать. Вы должны знать законы о справедливом жилье. Иски о дискриминации могут разрушить жизнь арендодателя. Они могут похоронить ваш бизнес.
Защита заключается в последовательности. Установите четкие критерии. Запишите их. Попросите юриста проверить их. Каждый заявитель оценивается по одним и тем же стандартам.
- Минимальный порог дохода? Да.
- Минимальный кредитный рейтинг? Да.
- Отсутствие предыдущих выселений? Да.
Решения должны основываться на здравом деловом смысле. Не на личных чувствах. Не на интуиции. Если вы делаете исключение для одного заявителя, вы должны быть готовы сделать такое же исключение для всех заявителей. Если вы не можете обосновать это исключение для всех, не делайте его ни для кого. Всё просто.
Как только вы нашли подходящего заявителя — того, кто соответствует критериям, прошел проверку и подписал заявку, — вы переходите к финальному шагу.
Мелкий шрифт: договоры аренды и аренды жилья
Договоры аренды и долгосрочные договоры найма являются обязательными контрактами. Они определяют отношения между арендодателем и арендатором. Это различие имеет значение. Договоры аренды обычно охватывают краткосрочные отношения или договоры на месяц. Долгосрочные договоры обычно заключаются на шесть месяцев или год.
Договоры аренды автоматически возобновляются каждые 30 дней. Долгосрочные договоры — нет. Они истекают.
Правила варьируются в зависимости от места. В Англии существуют два типа: краткосрочная аренда (shorthold) и обеспеченная аренда (assured tenancies). Краткосрочная аренда является типом по умолчанию. Арендодатель может вернуть себе владение после шести месяцев, предоставив два месяца письменного уведомления. Обеспеченная аренда сложнее расторгнуть. Арендодатель должен доказать в суде, что арендатор не платит за аренду или нарушает правила.
В Бразилии стандартный срок аренды составляет 30 месяцев.
Основные пункты договора аренды
Прочный договор защищает обе стороны. Он защищает арендодателей от безответственных арендаторов. Он защищает арендаторов от чрезмерно строгих арендодателей. Включены следующие ключевые условия:
- Имена всех проживающих
- Ограничения на количество проживающих
- Срок аренды
- Сумма арендной платы, сроки оплаты и способы оплаты
- Суммы гарантийного депозита и сборов
- Обязанности и права арендодателя
- Кодекс поведения
- Правила содержания домашних животных
- Ограничения на парковку, общие зоны и прачечные
Ловушка с гарантийным депозитом
Гарантийные депозиты вызывают больше всего судебных споров. Язык здесь имеет критическое значение. Эти деньги не являются платой, а являются займом. Они покрывают ущерб, выходящий за рамки обычного износа.
В некоторых штатах требуется, чтобы арендодатели хранили эти средства на отдельном эскроу-счете. При прекращении действия договора деньги возвращаются арендатору. В некоторых юрисдикциях могут начисляться проценты. Вычеты производятся только за ущерб, превышающий нормальное использование.
Что считается нормальным использованием? Договор должен это определять. Ковры пачкаются. Краска отслаивается. Стоки засоряются. Это ожидаемо.
Незаконное использование меняет все. Организация пекарни в квартире создает постоянную жару. Это может навсегда повредить кухонную плитку. Это отслаивает краску на потолке. Это не является нормальным использованием. Арендатор оплачивает этот ремонт из депозита.
Профилактика имеет ключевое значение. Сделайте фотографии до въезда арендатора. Задокументируйте существующие повреждения. Подпишите отказ, в котором арендатор не несет ответственности за эти проблемы. В Австралии арендодатели и арендаторы часто используют официальный отчет о состоянии имущества (Property Condition Report).
Дождитесь зачисления средств. Не передавайте ключи, пока гарантийный депозит и первая месячная арендная плата не будут зачислены. Предоставление доступа арендатору немедленно создает риск процедуры выселения, если чек будет отклонен позже.
Лимиты и законы о депозитах
Сколько достаточно? Половина штатов США устанавливает лимиты на суммы гарантийного депозита. Типичный лимит составляет одну или две месячные арендные платы.
В Шотландии действуют более строгие правила. Взимание премий или удерживающих депозитов незаконно. Арендодатели ранее запрашивали эти сборы за проверку кредитоспособности и обработку заявок. Эта практика теперь запрещена.
Обязанности арендодателя
Соответствие нормативным требованиям и начальная безопасность
Арендодатель не просто передает ключи и уходит. Работа начинается задолго до того, как арендатор подпишет договор аренды. Закон требует безопасного и функционального жилого пространства. Это означает, что недвижимость должна соответствовать местным и федеральным жилищным нормам.
Городские и окружные власти устанавливают минимальные стандарты. Нельзя идти на компромиссы в вопросах электроснабжения. Сантехника должна работать. Краска должна быть свободна от свинца. Освещение, вентиляция и структурная целостность являются неотъемлемыми требованиями.
Многие города также предписывают конкретные меры безопасности.
— Запорные замки (дверные засовы) на каждой внешней двери.
— Дымовые извещатели в каждой квартире.
— Огнетушители в каждой квартире.
Если недвижимость не проходит инспекцию, арендатор не может въехать законным образом. Эта обязанность лежит на арендодателе.
Обязанности по ремонту и сроки
После того как арендатор въезжает, начинает течь время для выполнения ремонтных работ. Арендодатель несет ответственность за устранение любых поломок. Неважно, перегорела ли лампочка в лестничном проеме или течет кран на кухне.
Ожидания высоки. Арендодатель должен реагировать на запрос о ремонте в течение 24 часов. Фактический ремонт должен быть выполнен в разумные сроки.
Что считается разумным? Скорость зависит от серьезности проблемы. Прорыв трубы требует немедленного внимания. Медленный слив может позволить несколько дней. Игнорирование степени серьезности проблемы — это ошибка.
Если арендодатель не устраняет известную проблему своевременно, он может попасть в серьезные неприятности. Наихудший сценарий заключается в том, что арендатор или его гость серьезно травмируется из-за нерешенной проблемы с недвижимостью, например, сломанной перилы на лестнице или отсутствующей доски пола.
Если арендатор может доказать, что арендодатель знал о повреждении и пренебрег действиями по его устранению в разумные сроки, он может подать в суд и выиграет дело. Именно поэтому арендодатели должны покупать страховку гражданской ответственности.
Меры защиты для арендатора при бездействии
Не все споры заканчиваются в суде. Но если арендатора разочаровывает то, как долго его арендодатель чинит посудомоечную машину, у него есть несколько вариантов действий.
В большинстве штатов США он может законно удерживать арендную плату до тех пор, пока ремонт не будет выполнен. У него также может быть право самостоятельно организовать ремонт и вычесть стоимость из следующего платежа по аренде.
В некоторых штатах, если ситуация становится действительно критической, арендатор может расценивать бездействие как нарушение договора и съехать в середине срока аренды.
Именно поэтому документация критически важна для арендодателей. Ведите запись каждого уведомления. Отмечайте дату получения жалобы. Отмечайте дату принятия мер.
Даже если вы не можете решить проблему немедленно, вы должны сообщить об этом арендатору. Объясните обстоятельства, вызвавшие задержку. Предоставьте примерные сроки решения проблемы.
Хороший арендодатель будет поощрять своих арендаторов немедленно сообщать обо всех известных проблемах, чтобы избежать потенциальной ответственности за травмы. Молчание не является защитой.
Предотвращение преступности и безопасность
Безопасность выходит за рамки сломанныхfixtureов. Арендодатели должны защищать арендаторов от преступности. Это не просто хорошая бизнес-практика. Это юридическая обязанность.
Общие зоны и лестничные клетки нуждаются в адекватном освещении. Темные углы привлекают неприятности. Главные двери и ворота должны оставаться запертыми в любое время.
Системы домофонов должны работать. Если арендатор нажимает кнопку, кто-то должен впустить его. Сломанные системы создают риски.
Внешние двери должны иметь запорные замки. Окна, доступные через внешние пожарные лестницы, должны иметь замки. Это базовые меры безопасности.
Арендодатели также должны принимать разумные меры, чтобы убедиться, что их арендаторы не являются преступниками. Если арендодатель знает, что некоторые из его арендаторов занимаются продажей наркотиков из своих квартир, например, и не сообщает об этом в полицию, арендодатель может быть привлечен к ответственности за любые преступления в районе, связанные с наркобизнесом.
Это создает эффект домино. Преступная деятельность одного арендатора может подвергнуть арендодателя ответственности за проблемы безопасности всего района.
Страхование: финансовый щит
Арендодатели — это владельцы малого бизнеса. Они сталкиваются с рисками, с которыми не сталкиваются владельцы домов. Именно поэтому страхование имущества и страхование гражданской ответственности являются стандартными.
Страхование имущества защищает здание от внешних воздействий.
— Пожары
— Штормы
— Вандализм
— Землетрясения
— Наводнения
Обратите внимание, что покрытие от землетрясений и наводнений часто требует дополнительных полисов. Это стоит дополнительных денег. Не предполагайте, что это включено.
Страхование гражданской ответственности столь же важно. Оно покрывает юридические и медицинские расходы, если на арендодателя подают в суд.
Что может стать причиной судебного иска?
— Травмы, вызванные бездействием арендодателя
— Дискриминация
— Незаконное выселение
— Вторжение в частную жизнь
Падение на скользком полу в плохо освещенном коридоре может привести к крупному иску. Страхование гражданской ответственности оплачивает защиту и урегулирование спора. Без него личные активы арендодателя находятся под угрозой.
Мы рассмотрим их в следующем разделе.
Сбор арендной платы — это не просто право, а основная функция роли арендодателя, определенная в договоре аренды. То, как происходит передача денег, подлежит обсуждению. Некоторые владельцы требуют наличные чеки. Другие предпочитают прямые банковские переводы или цифровые платежные платформы. График также варьируется. Ежемесячная оплата является стандартной. Еженедельные или двухнедельные платежи встречаются, но реже.
Когда арендная плата просрочена, у арендодателя есть законные основания действовать. Это действие может быстро эскалировать. Это может привести к выселению. Но сначала существуют правила относительно того, какую сумму можно взимать.
В большинстве штатов США арендная плата фиксируется только на срок действия договора аренды. Если вы подписываете договор на шесть месяцев, цена остается неизменной. После истечения этого срока? Арендодатель может повысить ее. Есть исключения. В крупных городах, таких как Нью-Йорк, Чикаго и Сан-Франциско, есть старые здания с законами о контроле за арендной платой. Эти законы ограничивают сумму, которую может взимать арендодатель. Цель состоит в сохранении доступного жилья в плотно заселенных городских центрах. Без этих правил цены могут взлететь до небес.
Правила доступа и конфиденциальности
Арендодатели могут заходить на территорию объекта, но они не могут просто заходить туда, когда захотят. Арендаторское соглашение устанавливает границы. Для текущего технического обслуживания или ремонта требуется предупреждение. Обычно стандартным является 24 часа. Это дает арендаторам время подготовиться.
Чрезвычайные ситуации меняют правила. Если лопается труба или начинается пожар, арендодатель заходит немедленно. Никакое предупреждение не требуется. Защита актива имеет значение.
Существует также специфический пункт для просроченной арендной платы. Если арендатор перестает платить и игнорирует письменные уведомления, арендодатель может зайти, чтобы потребовать оплату. Это отличается от общего ремонта. Это принуждение к исполнению обязательств.
Проверка и дискриминация
Проверка арендаторов требует строгого соблюдения законов о недискриминации. Эти защиты применяются к людям, а не к животным. Арендодатель имеет законное право полностью отказывать в проживании животных. Они также могут указывать ограничения по породам. Это часть установления правил собственности, а не дискриминации.
Если арендатор нарушает договор аренды, арендодатель имеет право начать процедуру выселения. Этот процесс описан далее.
Арендодатели против «халтурщиков»
Не каждый арендодатель соблюдает правила. Некоторые являются «халтурщиками» (slumlords). Эти лица пренебрегают ремонтами и улучшениями. Они игнорируют базовое техническое обслуживание. Результатом является ухудшение условий жизни.
Некоторые «халтурщики» используют незаконные тактики. Они незаконно выселяют арендаторов. Они используют запугивание. Цель часто состоит в том, чтобы выселить арендаторов с низким уровнем дохода. Как только здание опустеет, владелец может провести ремонт и изменить позиционирование объекта. Новое пространство может стать отелем. Или элитными дорогими апартаментами. Эта практика, известная как «реновация с выселением» (renoviction), вытесняет уязвимых жителей ради прибыли.
Выселение
Процесс выселения — это юридическая процедура, а не физическое изгнание. Он начинается с уведомления. Конкретный тип уведомления зависит от причины. За неуплату арендной платы требуется уведомление «оплатить или покинуть». За нарушение условий договора аренды требуется уведомление «исправить или покинуть». В некоторых штатах требуется 3-дневное уведомление. В других допускается 5 или 10 дней.
Если арендатор не соблюдает требования, арендодатель подает ходатайство в суд. Это называется действием о незаконном удержании (unlawful detainer). Арендатор получает повестку. У него есть срок для ответа. Отсутствие ответа обычно приводит к вынесению решения по умолчанию в пользу арендодателя.
Если арендатор отвечает, назначается судебное заседание. Обе стороны представляют доказательства. Арендодатель должен доказать, что арендатор нарушил договор аренды. Арендатор может выдвигать защиты. Неправильное уведомление является распространенной защитой. Возмездие — еще одна. Если арендодатель выселяет арендатора за жалобу на условия проживания, суд может прекратить дело.
Если судья выносит решение в пользу арендодателя, выдается исполнительный лист на передачу имущества (writ of possession). Это уполномочивает шерифа или констебла удалить арендатора. Арендодатель не может самостоятельно менять замки. Самостоятельные выселения незаконны в большинстве юрисдикций. Физическое удаление должно осуществляться правоохранительными органами.
У арендаторов есть права в этом процессе. Они могут запросить суд присяжных в некоторых юрисдикциях. Они могут оспорить действительность уведомления. Они могут заявить о проблемах с пригодностью жилья. Если помещение непригодно для проживания из-за халатности арендодателя, арендатор может удерживать арендную плату или произвести ремонт и вычесть расходы, в зависимости от законодательства штата.
Финансовая стоимость выселения высока. Юридические сборы, судебные издержки и потерянная арендная плата в течение процесса накапливаются. Многие арендодатели предпочитают медиацию или планы платежей, чтобы избежать этих расходов. Но когда отношения разрушаются
Арендодатели часто хотят быстрых решений. Они видят неуплату аренды или жалобы на шум и думают: «Я просто сменю замки». Не делайте этого. Почти во всех 50 штатах США самостоятельные выселения незаконны. Вы не можете блокировать доступ. Вы не можете отключать коммунальные услуги. Вы не можете менять ключи. Это незаконная блокировка входа, и это быстрый путь к судебному иску.
Этот процесс существует не просто так. Он защищает арендаторов от произвольного выселения. Для арендодателей это юридическое требование. Вы должны следовать установленным шагам.
Скорость законного выселения
Вот хорошая новость. Выселение — один из самых быстрых гражданских процессов. Это не занимает годы.
В Техасе вы можете пройти путь от уведомления до физического выселения всего за девять дней. Да, за девять. В некоторых случаях даже существуют временные меры по блокировке доступа при хронической неуплате.
В Калифорнии правила строже. Права арендаторов там защищены сильнее. Но даже в Калифорнии судья может рассмотреть дело и вынести решение в среднем за 20 дней.
Сроки варьируются в зависимости от штата. Но в целом система настроена на более быстрые действия, чем ожидают большинство людей.
Процедура незаконного удержания
Во всех штатах процесс начинается одинаково. Вы отправляете официальное уведомление. Это не просто сообщение в мессенджере. Это юридический документ.
Он дает арендатору варианты действий:
— Оплатить аренду до определенной даты.
— Исправить нарушение условий договора аренды.
— Покинуть помещение.
Игнорируете уведомление? Вы подаете в суд. Юридический термин — незаконное удержание (unlawful detainer).
Обе стороны имеют право представлять свои доводы. Судья изучает доказательства. Нарушил ли арендатор договор аренды? Должна ли быть выплачена задолженность по аренде?
Если вы выиграете, арендатор обязан выплатить задолженность по аренде. Он также может быть обязан возместить ваши судебные издержки.
Если выиграет арендатор, вы можете быть обязаны возместить его судебные издержки. Ставки высоки.
Судебный приказ о владении и шерифы
Выигрыш дела — это еще не конец. Вы получаете судебный приказ о владении (writ of possession). Этот документ устанавливает крайний срок. У арендатора есть определенное количество дней, чтобы покинуть помещение и забрать свои вещи.
Если он остается после этой даты? Вы все равно не можете к нему прикасаться. Вы не можете насильно вытаскивать его. Вы не можете выбрасывать его коробки на газон.
Это незаконно.
В большинстве штатов только шериф или маршал имеет право физически удалить арендатора. Вы нанимаете окружное управление. Они приезжают. Они сопровождают арендатора при выходе. Они занимаются его имуществом.
В штатах существуют строгие правила относительно оставленных вещей. Вы не можете просто выбросить их. Возможно, вам придется хранить их несколько дней или недель. Затем правильно утилизировать. Соблюдайте процедуру передачи имущества, установленную в штате.
«Если арендодатель выигрывает дело, ему выдается судебный приказ о владении. Если арендатор не покидает помещение к установленной дате, арендодатель не имеет права насильственно удалять арендатора.»
Процесс в США формализован. В Китае все иначе.
Там арендаторы имеют мало возможностей для защиты от принудительных выселений. Вспомните крупные строительные проекты. Вспомните Олимпиаду 2008 года в Пекине.
Официальная статистика гласит, что более 2,5 миллионов жителей Шанхая переехали в период с 1993 по 2003 год. В основном из старых городских районов.
Происходят протесты. Полиция реагирует. Следуют аресты. Международные правозащитные группы оказывают давление на правительство. Но юридический путь для арендаторов узок.
Это резкий контраст. Одна сторона защищает индивидуальные права собственности через процедуру. Другая приоритизирует развитие и государственный контроль.
Управляющие недвижимостью
Большинство арендодателей не хотят заниматься судебными приказами. Они не хотят ждать девять или двадцать дней. Они хотят получать арендную плату. Своевременно. Каждый месяц.
Здесь на помощь приходит профессиональное управление недвижимостью. Они проверяют арендаторов. Они занимаются техническим обслуживанием. Они обеспечивают соблюдение условий договора аренды.
Вы можете избежать головной боли, передав самые сложные задачи на аутсорсинг. Но вы все равно должны знать закон. На всякий случай.
Не каждый арендодатель хочет носить шляру управляющего недвижимостью. Эта роль изматывающая. Долгие часы работы. Непредсказуемый график. Бесконечные звонки от недовольных арендаторов в 2 часа ночи.
Профессиональные компании по управлению недвижимостью берут на себя основную работу. Они размещают объявления о сдаче в аренду. Они проверяют потенциальных арендаторов. Они составляют договоры аренды. Они собирают арендную плату. Они чинят засорившийся унитаз.
Какова стоимость? Обычно это десять процентов от ежемесячной арендной платы.
Почему важно нанимать управляющего недвижимостью
Арендодатели должны выбирать своих управляющих недвижимостью с особой тщательностью. Опыт является обязательным условием. Вы нанимаете их, чтобы снять с себя ежедневную нагрузку. Хороший управляющий работает самостоятельно. Он сообщает вам только о серьезных ремонтах или юридических проблемах.
Ключевую роль играет коммуникация. Управляющий должен действовать как буфер. Четкая коммуникация между арендатором и арендодателем предотвращает разрастание мелких проблем.
Ответственность и проверка биографии
Проницательный арендодатель проводит полную проверку биографии потенциальных управляющих недвижимостью. Почему? Если управляющий совершит преступление против арендатора, арендодатель может быть привлечен к ответственности.
Свяжитесь с компанией по управлению недвижимостью. Убедитесь, что все сотрудники застрахованы по полису ответственности. Если это не так, оформите собственную страховку для покрытия их действий. Не предполагайте, что покрытие существует. Предполагайте, что его нет.
Отслеживание финансов с помощью программного обеспечения для аренды
Быть арендодателем — значит вести бизнес. Используйте специализированное программное обеспечение для отслеживания расходов и доходов.
Для индивидуальных арендодателей такие программы, как Quicken Rental Property Manager 2009, помогают организовать счета. Они документируют расходы. Они максимизируют налоговые вычеты. Они отделяют бизнес-финансы от личных.
Крупные операции часто используют веб-системы, такие как Property Boss. Функции включают:
— Отслеживание заявок на ремонт
— Онлайн-проверка арендаторов
— Соответствие требованиям налогообложения
— Бухгалтерский учет и отчетность
Минимизация юридических рисков
Лучший способ добиться успеха в качестве арендодателя — минимизировать риски. Ответственный владелец имеет надлежащую страховку. Платит налоги. Обеспечивает соответствие недвижимости минимальным государственным и местным строительным нормам.
Активно выявляйте и устраняйте экологические опасности. Свинцовая краска. Асбест. Они влияют на здоровье арендаторов и подвергают вас риску судебных исков.
Тщательно проверяйте арендаторов. Отсеивайте потенциальных преступников. Относитесь ко всем арендаторам профессионально. Избегайте ловушек дискриминации.
Обучение и ресурсы
Многие города США предлагают программы обучения. Они готовят арендодателей к юридическим вопросам. Они объясняют меняющиеся нормативные требования. Они обучают техникам улучшения отношений с арендаторами. Советам по техническому обслуживанию. Как использовать правоохранительные органы для искоренения преступного поведения. Как повысить стоимость недвижимости.
Часто задаваемые вопросы для арендодателей
Является ли работа арендодателя сложной?
Да. Это вызывает разочарование. Она включает в себя долгие, непредсказуемые часы работы. Звонки и электронные письма от недовольных арендаторов накапливаются. Объем работы увеличивается по мере покупки вами большего количества объектов недвижимости. Именно поэтому многие передают на аутсорсинг повседневные задачи.
Каковы юридические обязанности арендодателя?
Вы должны предоставлять безопасное и функциональное жилое пространство. Оно должно соответствовать местным и федеральным жилищным кодексам. Вы несете ответственность за своевременный ремонт всего, что сломается в помещении.
Владеют ли арендодатели недвижимостью?
Да. Но они могут нанять управляющего недвижимостью для решения повседневных задач. Управляющие получают процент от ежемесячной арендной платы.
Как называется человек, владеющий арендной недвижимостью?
Арендодатель. Или арендодательница. Некоторые предпочитают термин «владельцы жилой арендной недвижимости», чтобы избежать стигмы, связанной с этой профессией.
Что арендодатели могут запрашивать у потенциальных арендаторов?
Заявку на аренду. Она собирает личную информацию, данные о доходе, разрешение на проверку кредитной истории, историю работы и историю аренды. Вы также получаете подписанный кодекс поведения и договор аренды. После одобрения вы можете собрать обеспечительный платеж. Он ограничен законом суммой, равной двум месячным арендным платежам.
