Orang suka membenci tuan tanah. Stereotipnya mudah dikenali: orang yang mengumpulkan cek sewa pada awal bulan tetapi membutuhkan waktu tiga minggu untuk memperbaiki keran yang menetes. Anda mungkin pernah melihat cat yang terkelupas di gedung apartemen dan bertanya-tanya kapan terakhir kali pemiliknya mengambil kuas. Mungkin mereka tidak lagi peduli pada pemerintahan Ford.
Namun kenyataannya kurang sinematik dan jauh lebih menegangkan.
Menjadi tuan tanah adalah kerja keras. Seringkali tanpa pamrih. Stigma tersebut begitu berat sehingga beberapa pemilik mulai menyebut diri mereka “pemilik persewaan tempat tinggal” hanya untuk menghindari reaksi negatif yang timbul akibat kepemilikan tersebut.
Sejarah Kepemilikan
Untuk memahami mengapa hubungan antara pemilik dan penyewa begitu rumit, lihatlah akarnya.
Berabad-abad yang lalu di Eropa abad pertengahan, tuan tanah sebenarnya adalah tuan tanah. Sistem feodal berarti seluruh tanah adalah milik kaum bangsawan. Para petani tinggal di tanah itu dengan imbalan tenaga kerja. Mereka mendapat perlindungan dari perampok dan tentara penyerang. Sebagai imbalannya, mereka bekerja di ladang sampai punggung mereka patah.
Itu adalah satu langkah menjauh dari perbudakan. Para petani mempunyai kebebasan teknis, namun para penguasa menggunakan intimidasi finansial dan fisik untuk menjaga mereka tetap sejalan.
Sejarah itu masih melekat.
Realitas Modern
Saat ini, dinamikanya sangat berbeda. Tuan tanah adalah pemilik properti yang menyewakan rumah, apartemen, dan kondominium sebagai bisnis. Hubungan ini ditentukan oleh undang-undang negara bagian dan federal yang ketat. Aturan-aturan ini melindungi hak-hak penyewa dan pemilik properti.
Banyak tuan tanah profesional mempekerjakan manajer properti. Para manajer ini menyaring penyewa, menangani perbaikan, dan mengawasi pengoperasian sehari-hari. Ini menghilangkan beban emosional karena menjadi “orang jahat”.
Pemilik yang berakal sehat memperlakukan penyewa dengan hormat. Mereka menetapkan harga pasar yang wajar. Mereka menjaga properti tetap sesuai kode. Mereka memperbaiki keadaan ketika rusak.
Jika Anda berpikir untuk memasuki pasar ini, Anda perlu mengetahui mekanismenya. Bagaimana cara menemukan penyewa yang baik? Apa yang termasuk dalam sewa? Apa hak Anda? Dan bagaimana Anda menangani penggusuran jika hal itu terjadi?
Mari kita mulai dengan langkah pertama: Mencari Penyewa.
Mendaftarkan rental Anda bukan hanya tentang memasang iklan di Craigslist atau koran lokal. Ini tentang presisi. Anda perlu menarik orang yang tepat dan mengusir orang lain bahkan sebelum ada orang yang menginjakkan kaki di ambang pintu. Jika Anda mendaftar di situs seperti Apartments.com atau di media cetak, detailnya penting. Daftar semuanya. Ukuran. Sewa bulanan. Jumlah kamar tidur dan kamar mandi. Peralatan mana yang tetap ada dan utilitas apa yang ada pada Anda.
Jika Anda ingin sewa selama setahun, katakan saja. Jangan mengisyaratkan hal itu. Jelaskan.
Mengapa repot-repot dengan tingkat detail seperti ini? Waktu. Waktu yang terbuang. Tanpa gambaran yang lengkap, Anda membuang-buang waktu berjam-jam untuk menunjukkan unit kepada orang-orang yang tidak mampu membelinya atau tidak membutuhkan banyak ruang. Itu tidak efisien. Ini membuat frustrasi. Bantulah diri Anda sendiri dan saring melalui telepon terlebih dahulu. Bicaralah dengan mereka. Ajukan pertanyaan. Jika tidak sesuai di atas kertas, jangan tunjukkan kuncinya.
Aplikasi: Bukti Stabilitas
Ketika Anda akhirnya setuju untuk bertemu, jangan datang dengan tangan kosong. Bawa aplikasi persewaan. Dokumen ini adalah perisai Anda. Ini memberikan bukti tertulis bahwa orang di seberang Anda benar-benar dapat membayar sewa. Ini memverifikasi stabilitas keuangan. Ia memeriksa riwayat sewa yang bersih—tidak ada penggusuran, tidak ada drama hukum dengan pemilik sebelumnya, tidak ada pola pembayaran yang terlewat.
Inilah yang perlu Anda kumpulkan:
- Informasi pribadi : Nama lengkap. Alamat. Nomor telepon. E-mail. Untuk setiap pelamar dan rekan pelamar. Hitung anak-anak. Hitung hewan peliharaannya. Ketahui siapa yang tinggal di unit itu.
- Otorisasi pemeriksaan kredit : Anda memerlukan izin tertulis untuk menggali sejarah mereka. Untuk menjalankan cek di AS, Anda memerlukan nomor Jaminan Sosial dan salinan SIM mereka. Tidak ada pengecualian.
- Verifikasi pendapatan : Potongan pembayaran terbaru. Laporan bank. Anda perlu melihat pendapatan bulanan dan kepemilikan akun. Aturan praktis yang kuat? Sewa bulanan tidak boleh lebih dari sepertiga pendapatan kotor bulanan mereka. Jika lebih besar, kemungkinan besar peregangannya terlalu tipis.
- Riwayat pekerjaan : Daftar perusahaan terkini. Berapa lama mereka bertahan di setiap pekerjaan. Keamanan kerja penting.
- Riwayat persewaan : Alamat dan kontak pemilik selama dua atau tiga tahun terakhir. Anda mencari tanda bahaya. Penggusuran? Penyitaan? Lebih dari tiga pembayaran terlewat dalam satu tahun? Itu adalah pemecah kesepakatan.
- Kode etik dan perjanjian sewa : Mereka harus menandatangani perilaku yang dapat diterima di properti. Jumlah sewa juga harus disebutkan secara eksplisit di sini.
Pemutaran Tanpa Bias
Bertemu dengan penyewa dan mengumpulkan dokumen-dokumen ini adalah inti dari penyaringan penyewa. Namun ada pintu jebakan hukum yang harus Anda hindari. Anda perlu memahami undang-undang perumahan yang adil. Klaim diskriminasi dapat menghancurkan kehidupan pemilik rumah. Mereka dapat menenggelamkan bisnis Anda.
Pertahanannya adalah konsistensi. Tetapkan kriteria yang jelas. Tuliskan. Mintalah pengacara untuk meninjaunya. Setiap pelamar dinilai dengan standar yang sama.
- Batas pendapatan minimum? Ya.
- Nilai kredit minimum? Ya.
- Tidak ada penggusuran sebelumnya? Ya.
Keputusan harus didasarkan pada logika bisnis yang masuk akal. Bukan perasaan pribadi. Bukan insting. Jika Anda membuat pengecualian untuk satu pelamar, Anda harus bersedia membuat pengecualian yang sama untuk semua pelamar. Jika Anda tidak bisa membenarkan pengecualian untuk semua orang, jangan membuat pengecualian untuk siapa pun. Sesederhana itu.
Setelah Anda menemukan pelamar yang tepat—orang yang memenuhi kriteria, lolos seleksi, dan menandatangani lamaran—Anda melanjutkan ke langkah terakhir.
Cetakan Kecil: Perjanjian Sewa dan Sewa
Perjanjian sewa dan sewa merupakan kontrak yang mengikat. Mereka mendefinisikan hubungan antara tuan tanah dan penyewa. Perbedaan itu penting. Perjanjian sewa biasanya mencakup pengaturan jangka pendek atau bulan ke bulan. Sewa biasanya berjalan selama enam bulan atau satu tahun.
Perjanjian sewa diperbarui secara otomatis setiap 30 hari. Sewa tidak. Masa berlakunya habis.
Aturannya berbeda-beda di setiap lokasi. Di Inggris, ada dua jenis: sewa jangka pendek dan sewa terjamin. Shorthold adalah defaultnya. Tuan tanah dapat memperoleh kembali kepemilikannya setelah enam bulan dengan pemberitahuan tertulis dua bulan sebelumnya. Penyewaan yang terjamin lebih sulit untuk dilanggar. Pemilik rumah harus membuktikan bahwa penyewa terlambat membayar sewa atau melanggar kebijakan di pengadilan.
Di Brasil, jangka waktu sewa default adalah 30 bulan.
Klausul Sewa Penting
Perjanjian yang solid melindungi kedua belah pihak. Ini melindungi tuan tanah dari penyewa yang tidak bertanggung jawab. Ini melindungi penyewa dari tuan tanah yang terlalu bersemangat. Istilah-istilah penting harus disertakan:
- Nama semua penghuni
- Batasan jumlah penghuni
- Panjang sewa
- Jumlah sewa, tanggal jatuh tempo, dan metode pembayaran
- Uang jaminan dan jumlah biaya
- Tanggung jawab dan hak pemilik
- Kode etik
- Peraturan hewan peliharaan
- Pembatasan parkir, area umum, dan laundry
Perangkap Uang Jaminan
Uang jaminan menyebabkan sebagian besar perselisihan hukum. Bahasa di sini sangat penting. Uangnya dipinjamkan, bukan dibayar. Ini mencakup kerusakan di luar keausan normal.
Beberapa negara bagian mewajibkan tuan tanah untuk menyimpan dana ini di rekening penampungan terpisah. Setelah penghentian sewa, uang dikembalikan ke penyewa. Bunga mungkin berlaku di beberapa yurisdiksi. Pengurangan hanya berlaku untuk kerusakan di luar penggunaan normal.
Apa yang dianggap sebagai penggunaan normal? Sewa harus menjelaskan hal ini. Karpet menjadi kotor. Keripik cat. Saluran air tersumbat. Ini adalah hal yang diharapkan.
Penggunaan ilegal mengubah segalanya. Menjalankan toko roti di apartemen menghasilkan panas yang konstan. Hal ini dapat merusak ubin dapur secara permanen. Ini mengelupas cat langit-langit. Itu bukan penggunaan normal. Penyewa membayar perbaikan tersebut dari uang jaminan.
Pencegahan adalah kuncinya. Ambil foto sebelum penyewa pindah. Dokumentasikan kerusakan yang ada. Tanda tangani surat pernyataan yang menyatakan penyewa tidak bertanggung jawab atas masalah tersebut. Di Australia, tuan tanah dan penyewa sering kali menggunakan Laporan Kondisi Properti resmi.
Tunggu hingga pemeriksaan selesai. Jangan serahkan kunci sampai uang jaminan dan uang sewa bulan pertama lunas. Membiarkan penyewa segera masuk berisiko proses penggusuran jika ceknya dibatalkan nanti.
Batas dan Hukum Deposit
Berapa yang cukup? Setengah dari negara bagian AS membatasi jumlah uang jaminan. Batasan umumnya adalah sewa satu atau dua bulan.
Skotlandia memiliki peraturan yang lebih ketat. Membebankan premi atau menahan simpanan adalah ilegal. Tuan tanah biasanya meminta biaya ini untuk pemeriksaan kredit dan pemrosesan permohonan. Praktek itu sekarang dilarang.
Tanggung Jawab Pemilik
Kepatuhan Kode dan Keamanan Awal
Seorang tuan tanah tidak hanya menyerahkan kunci dan pergi begitu saja. Pekerjaan dimulai jauh sebelum penyewa menandatangani perjanjian sewa. Undang-undang menuntut ruang hidup yang aman dan fungsional. Ini berarti properti tersebut harus memenuhi peraturan perumahan lokal dan federal.
Otoritas kota dan kabupaten menetapkan standar minimum. Anda tidak bisa mengambil jalan pintas dalam hal listrik. Pipa harus berfungsi. Cat harus bebas timah. Pencahayaan, ventilasi, dan integritas struktural tidak dapat dinegosiasikan.
Banyak kota juga mewajibkan langkah-langkah keselamatan khusus.
– Baut mati di setiap pintu luar.
– Alarm asap di setiap unit.
– Alat pemadam kebakaran di setiap unit.
Jika properti tidak lolos pemeriksaan, penyewa tidak dapat pindah secara sah. Pemilik rumah menanggung beban ini.
Kewajiban dan Jadwal Perbaikan
Setelah penyewa pindah, jam perbaikan dimulai. Pemilik rumah bertanggung jawab memperbaiki apa pun yang rusak. Tidak masalah apakah lampu di tangga padam atau keran bocor di dapur.
Harapannya tinggi. Pemilik rumah harus menanggapi permintaan perbaikan dalam waktu 24 jam. Perbaikan sebenarnya perlu dilakukan dalam jangka waktu yang wajar.
Apa yang masuk akal? Tingkat keparahan masalah menentukan kecepatannya. Pipa yang pecah memerlukan perhatian segera. Pengurasan yang lambat mungkin memerlukan waktu beberapa hari. Mengabaikan tingkat keparahannya adalah sebuah kesalahan.
Jika pemilik rumah gagal mengatasi masalah yang diketahui pada waktunya, dia bisa mendapat masalah besar. Skenario terburuknya adalah penyewa atau tamunya terluka parah karena masalah properti yang belum terselesaikan, seperti rel tangga yang rusak atau papan lantai yang hilang.
Jika penyewa dapat membuktikan bahwa pemilik rumah mengetahui kerusakan tersebut dan lalai bertindak tepat waktu untuk memperbaikinya, dia dapat menuntut dan dia akan menang. Inilah sebabnya mengapa tuan tanah harus membeli asuransi pertanggungjawaban.
Solusi Penyewa untuk Kelalaian
Tidak semua perselisihan berakhir di pengadilan. Namun jika penyewa merasa frustrasi dengan lamanya waktu yang dibutuhkan pemiliknya untuk memperbaiki mesin pencuci piring, dia punya beberapa pilihan.
Di sebagian besar negara bagian di Amerika Serikat, ia dapat secara hukum menahan uang sewanya sampai perbaikan dilakukan. Ia mungkin juga mempunyai hak untuk mengatur sendiri perbaikannya dan mengurangi biaya dari cek sewa berikutnya.
Di beberapa negara bagian, jika keadaan menjadi sangat buruk, penyewa dapat menganggap kegagalan untuk merespons sebagai pelanggaran kontrak dan pindah di tengah masa sewa.
Inilah sebabnya mengapa dokumentasi sangat penting bagi tuan tanah. Catat setiap notifikasi. Catat tanggal Anda menerima pengaduan. Catat tanggal Anda mengambil tindakan.
Meskipun Anda tidak dapat segera memperbaiki masalahnya, Anda harus memberi tahu penyewa alasannya. Jelaskan keadaan yang menyebabkan penundaan tersebut. Berikan perkiraan waktu penyelesaian.
Tuan tanah yang baik akan mendorong penyewanya untuk segera melaporkan semua masalah yang diketahui untuk menghindari potensi tanggung jawab atas cedera. Diam bukanlah pembelaan.
Pencegahan dan Keamanan Kejahatan
Keamanan melampaui perlengkapan yang rusak. Tuan tanah harus melindungi penyewa dari kejahatan. Ini bukan hanya bisnis yang bagus. Ini adalah tanggung jawab hukum.
Area umum dan tangga membutuhkan penerangan yang memadai. Sudut-sudut gelap mengundang masalah. Pintu dan gerbang utama harus tetap terkunci setiap saat.
Sistem interkom harus berfungsi. Jika penyewa menekan tombol, seseorang harus menghubungi mereka. Sistem yang rusak adalah sebuah tanggung jawab.
Pintu luar memerlukan gerendel. Jendela yang dapat diakses melalui pintu darurat eksternal memerlukan kunci. Ini adalah langkah-langkah keamanan dasar.
Tuan tanah juga harus mengambil tindakan yang wajar untuk memastikan bahwa penyewanya bukan penjahat. Jika seorang tuan tanah mengetahui bahwa beberapa penyewanya mengedarkan narkoba dari apartemen mereka, misalnya, dan tidak melaporkan mereka ke polisi, maka tuan tanah tersebut mungkin akan dimintai pertanggungjawaban atas segala kejahatan di lingkungan sekitar yang mungkin terkait dengan operasi perdagangan narkoba tersebut.
Hal ini menciptakan efek riak. Aktivitas kriminal yang dilakukan oleh seorang penyewa dapat membuat pemiliknya bertanggung jawab atas masalah keamanan seluruh lingkungan.
Asuransi: Perlindungan Finansial
Tuan tanah adalah pemilik usaha kecil. Mereka menghadapi risiko yang tidak dihadapi oleh pemilik rumah. Itu sebabnya asuransi properti dan asuransi tanggung jawab merupakan standar.
Asuransi properti melindungi bangunan dari kekuatan luar.
– Api
– Badai
– Vandalisme
– Gempa bumi
– Banjir
Perlu diingat bahwa cakupan gempa bumi dan banjir seringkali memerlukan kebijakan tambahan. Biayanya ekstra. Jangan berasumsi itu termasuk.
Asuransi pertanggungjawaban juga sama pentingnya. Ini mencakup tagihan hukum dan medis jika pemilik digugat.
Apa yang memicu gugatan?
– Cedera yang disebabkan oleh kelalaian pemilik
– Diskriminasi
– Penggusuran yang salah
– Pelanggaran privasi
Terpeleset dan terjatuh di lorong yang penerangannya buruk dapat mengakibatkan klaim besar-besaran. Asuransi pertanggungjawaban membayar pembelaan dan penyelesaiannya. Tanpanya, aset pribadi pemilik rumah akan terancam.
Kita akan melihatnya di bagian selanjutnya.
Mengumpulkan uang sewa bukan sekedar hak; itu adalah fungsi utama dari peran tuan tanah sebagaimana didefinisikan dalam sewa. Bagaimana uang berpindah tangan tergantung pada negosiasi. Beberapa pemilik memerlukan pemeriksaan fisik. Yang lain lebih memilih setoran bank langsung atau platform pembayaran digital. Jadwalnya juga bervariasi. Bulanan adalah standar. Pembayaran dilakukan dua mingguan atau mingguan, namun lebih jarang.
Jika sewa terlambat, pemilik mempunyai kedudukan hukum untuk bertindak. Tindakan ini dapat meningkat dengan cepat. Hal ini dapat menyebabkan penggusuran. Tapi pertama-tama, ada aturan tentang berapa banyak yang bisa dikenakan biaya.
Di sebagian besar negara bagian AS, harga sewa ditetapkan hanya selama masa sewa. Jika Anda menandatangani selama enam bulan, harganya tetap sama. Setelah jangka waktu itu berakhir? Pemilik rumah dapat membesarkannya. Ada pengecualian. Kota-kota besar seperti New York, Chicago, dan San Francisco memiliki bangunan tua yang menerapkan undang-undang pengendalian sewa. Undang-undang ini membatasi berapa banyak yang dapat dikenakan oleh tuan tanah. Tujuannya adalah melestarikan perumahan yang terjangkau di pusat kota padat. Tanpa aturan ini, harga bisa meroket.
Aturan Masuk dan Privasi
Tuan tanah bisa memasuki properti, tapi mereka tidak bisa masuk begitu saja kapan pun mereka mau. Perjanjian sewa menetapkan batasan. Untuk pemeliharaan atau perbaikan rutin, diperlukan pemberitahuan. Biasanya, 24 jam adalah standarnya. Ini memberi penyewa waktu untuk bersiap.
Keadaan darurat mengubah aturan. Jika pipa pecah atau terjadi kebakaran, pemilik rumah akan segera masuk. Tidak diperlukan pemberitahuan. Melindungi aset itu penting.
Ada juga klausul khusus untuk sewa yang telah jatuh tempo. Jika penyewa berhenti membayar dan mengabaikan pemberitahuan tertulis, pemilik rumah dapat masuk untuk meminta pembayaran. Hal ini berbeda dengan perbaikan pada umumnya. Ini adalah penegakan hukum.
Penyaringan dan Diskriminasi
Penyaringan penyewa melibatkan kepatuhan ketat terhadap undang-undang anti-diskriminasi. Perlindungan ini berlaku untuk manusia, bukan hewan peliharaan. Seorang tuan tanah secara hukum dapat menolak hewan sepenuhnya. Mereka juga dapat menentukan batasan ras. Ini adalah bagian dari penetapan aturan properti, bukan diskriminasi.
Jika penyewa melanggar sewa, pemilik berhak memulai proses penggusuran. Proses ini dirinci selanjutnya.
Tuan Tanah vs. Tuan Daerah Kumuh
Tidak semua tuan tanah mematuhi aturan. Beberapa diantaranya adalah penghuni daerah kumuh. Orang-orang ini mengabaikan perbaikan dan perbaikan. Mereka mengabaikan pemeliharaan dasar. Dampaknya adalah memburuknya kondisi kehidupan.
Beberapa penghuni daerah kumuh menggunakan taktik ilegal. Mereka secara salah mengusir penyewa. Mereka menggunakan intimidasi. Seringkali tujuannya adalah untuk membersihkan penyewa berpenghasilan rendah. Setelah bangunan kosong, pemilik dapat merenovasi dan mengubah citranya. Ruang baru mungkin akan menjadi hotel. Atau apartemen mewah dengan harga tinggi. Praktek ini, yang dikenal sebagai “renovasi,” menggusur penduduk yang rentan demi mendapatkan keuntungan.
Penggusuran
Proses penggusuran merupakan prosedur hukum, bukan pemindahan fisik. Ini dimulai dengan pemberitahuan. Jenis pemberitahuan spesifik bergantung pada alasannya. Non-pembayaran sewa memerlukan pemberitahuan bayar atau berhenti. Pelanggaran sewa memerlukan pemberitahuan penghentian atau penghentian. Beberapa negara bagian memerlukan pemberitahuan 3 hari. Yang lain mengizinkan 5 atau 10 hari.
Jika penyewa tidak mematuhi, pemilik rumah mengajukan petisi ke pengadilan. Hal ini disebut dengan tindakan penahanan melawan hukum. Penyewa menerima surat panggilan. Mereka mempunyai tenggat waktu untuk merespons. Kegagalan untuk merespons biasanya mengakibatkan penilaian default bagi pemilik rumah.
Jika penyewa merespons, tanggal pengadilan ditetapkan. Kedua belah pihak memberikan bukti. Pemilik rumah harus membuktikan bahwa penyewa telah melanggar perjanjian sewa. Penyewa dapat meningkatkan pertahanan. Pemberitahuan yang tidak tepat adalah pembelaan bersama. Pembalasan adalah hal lain. Jika tuan tanah mengusir penyewa karena mengeluhkan kondisinya, pengadilan dapat membatalkan kasus tersebut.
Jika hakim memutuskan untuk tuan tanah, surat perintah kepemilikan dikeluarkan. Ini memberi wewenang kepada sheriff atau polisi untuk memindahkan penyewa. Pemilik rumah tidak dapat mengganti kuncinya sendiri. Penggusuran mandiri adalah tindakan ilegal di sebagian besar yurisdiksi. Penghapusan fisik harus dilakukan oleh penegak hukum.
Penyewa memiliki hak selama proses ini. Mereka dapat meminta persidangan juri di beberapa yurisdiksi. Mereka dapat menantang keabsahan pemberitahuan tersebut. Mereka dapat mengklaim masalah kelayakhunian. Jika unit tidak dapat dihuni karena kelalaian pemilik, penyewa dapat menahan sewa atau perbaikan dan memotong biaya, bergantung pada undang-undang negara bagian.
Biaya finansial untuk penggusuran sangatlah tinggi. Biaya hukum, biaya pengadilan, dan uang sewa yang hilang selama proses tersebut bertambah. Banyak tuan tanah lebih memilih rencana mediasi atau pembayaran untuk menghindari biaya ini. Tapi ketika hubungan rusak
Tuan tanah sering kali menginginkan perbaikan cepat. Mereka melihat sewa yang belum dibayar atau keluhan kebisingan dan berpikir, Saya akan mengganti kuncinya. Jangan lakukan itu. Di hampir seluruh 50 negara bagian AS, penggusuran mandiri adalah tindakan ilegal. Anda tidak dapat memblokir entri. Anda tidak dapat memotong utilitas. Anda tidak dapat menukar kuncinya. Itu adalah lockout, dan ini merupakan jalur cepat untuk mendapatkan tuntutan.
Proses ini ada karena suatu alasan. Ini melindungi penyewa dari pemindahan sewenang-wenang. Bagi tuan tanah, ini merupakan persyaratan hukum. Anda harus mengikuti langkah-langkahnya.
Kecepatan Penggusuran Legal
Inilah hikmahnya. Penggusuran adalah salah satu proses perdata tercepat yang ada. Ini tidak memakan waktu bertahun-tahun.
Di Texas, Anda dapat mulai dari pemberitahuan hingga penghapusan hanya dalam sembilan hari. Ya, sembilan. Bahkan terdapat ketentuan lockout sementara untuk non-pembayaran kronis dalam beberapa konteks.
California lebih ketat. Hak penyewa kuat di sana. Namun bahkan di California, seorang hakim dapat mendengarkan dan memutuskan suatu kasus rata-rata dalam waktu 20 hari.
Ini bervariasi menurut negara bagian. Namun secara umum, sistem ini dirancang untuk bergerak lebih cepat dari perkiraan kebanyakan orang.
Proses Penahanan yang Melanggar Hukum
Setiap negara bagian memulai dengan cara yang sama. Anda mengirimkan pemberitahuan resmi. Ini bukan teks biasa. Itu adalah dokumen hukum.
Ini memberi pilihan kepada penyewa.
– Bayar sewa pada tanggal tertentu.
– Sembuhkan pelanggaran sewa.
– Kosongkan properti itu.
Abaikan pemberitahuan itu? Anda mengajukan gugatan. Istilah hukumnya adalah penahan yang melanggar hukum.
Kedua belah pihak bisa berdebat. Hakim melihat bukti. Apakah penyewa membatalkan sewa? Apakah uang sewanya terutang?
Jika Anda menang, penyewa harus mengembalikan uang sewa. Mereka mungkin juga berhutang biaya hukum kepada Anda.
Jika mereka menang, Anda mungkin harus membayar biaya hukum mereka. Taruhannya nyata.
Penulis Kepemilikan dan Sheriff
Memenangkan kasus ini bukanlah akhir dari segalanya. Anda mendapatkan surat keterangan kepemilikan. Dokumen ini menetapkan tenggat waktu. Penyewa mempunyai waktu tertentu untuk berangkat dan mengambil barangnya.
Jika mereka melewati tanggal itu? Anda masih tidak bisa menyentuhnya. Anda tidak dapat menyeretnya keluar. Anda tidak bisa membuang kotaknya ke halaman.
Itu ilegal.
Di sebagian besar negara bagian, hanya sheriff atau marshal yang dapat mengeluarkan penyewa secara fisik. Anda menyewa county. Mereka muncul. Mereka mengantar penyewa keluar. Mereka menangani barang-barangnya.
Negara-negara bagian mempunyai aturan ketat mengenai barang-barang yang tertinggal. Anda tidak bisa membuangnya begitu saja. Anda mungkin perlu menyimpannya selama berhari-hari atau berminggu-minggu. Kemudian buang dengan benar. Ikuti rantai pengawasan negara bagian.
“Jika tuan tanah menang, dia diberikan surat perintah kepemilikan. Jika penyewa gagal untuk mengosongkan pada tanggal yang ditentukan, tuan tanah tidak dapat memindahkan penyewa secara paksa.”
Penggusuran Paksa di Tiongkok
Proses yang dilakukan AS bersifat legalistik. Tiongkok berbeda.
Para penyewa di sana tidak punya pilihan lain selain melakukan penggusuran paksa. Pikirkan proyek konstruksi besar. Bayangkan Olimpiade Beijing 2008.
Statistik resmi menunjukkan lebih dari 2,5 juta penduduk Shanghai berpindah antara tahun 1993 dan 2003. Sebagian besar dari distrik kota tua.
Protes terjadi. Polisi merespons. Penangkapan menyusul. Kelompok hak asasi manusia internasional menekan pemerintah. Namun jalur hukum bagi penyewa sempit.
Ini sangat kontras. Satu sisi melindungi hak milik individu melalui prosedur. Yang lainnya memprioritaskan pembangunan dan pengendalian negara.
Manajer Properti
Kebanyakan tuan tanah tidak mau berurusan dengan surat perintah. Mereka tidak mau menunggu sembilan hari atau dua puluh hari. Mereka ingin sewa. Tepat waktu. Setiap bulan.
Di sinilah peran manajemen properti profesional. Mereka menyaring penyewa. Mereka menangani pemeliharaan. Mereka menegakkan sewa.
Anda dapat menghindari sakit kepala dengan melakukan outsourcing bagian tersulit. Tapi Anda tetap perlu mengetahui hukumnya. Untuk berjaga-jaga.
Tidak semua tuan tanah ingin memakai topi manajer properti. Perannya brutal. Berjam-jam. Jadwal yang tidak dapat diprediksi. Panggilan tak berujung dari penyewa yang marah pada jam 2 pagi.
Perusahaan manajemen properti profesional menangani pekerjaan berat tersebut. Mereka menulis iklan lowongan. Mereka menyaring penyewa. Mereka menyusun sewa. Mereka mengumpulkan uang sewa. Mereka memperbaiki toilet yang tersumbat.
Biayanya? Biasanya sepuluh persen dari sewa bulanan.
Mengapa Mempekerjakan Manajer Properti Itu Penting
Tuan tanah harus memilih manajer properti mereka dengan sangat hati-hati. Pengalaman tidak bisa dinegosiasikan. Anda mempekerjakan mereka untuk meringankan beban harian Anda. Manajer yang baik bekerja secara mandiri. Mereka hanya melaporkan perbaikan besar atau masalah hukum kepada Anda.
Komunikasi adalah kuncinya. Manajer harus bertindak sebagai penyangga. Komunikasi yang jelas antara penyewa dan pemilik rumah mencegah meledaknya masalah kecil.
Kewajiban dan Pemeriksaan Latar Belakang
Tuan tanah yang cerdas melakukan pemeriksaan latar belakang menyeluruh terhadap calon manajer properti. Mengapa? Jika pengelola melakukan kejahatan terhadap penyewa, pemilik rumah dapat dimintai pertanggungjawaban.
Tanyakan kepada perusahaan manajemen. Pastikan semua karyawan dilindungi asuransi pertanggungjawaban. Jika tidak, buatlah polis Anda sendiri untuk menanggungnya. Jangan berasumsi bahwa ada cakupan. Anggap saja tidak.
Melacak Keuangan dengan Perangkat Lunak Sewa
Menjadi tuan tanah berarti menjalankan bisnis. Gunakan perangkat lunak khusus untuk melacak pengeluaran dan pendapatan.
Untuk pemilik perorangan, program seperti Quicken Rental Property Manager 2009 membantu mengatur tagihan. Mereka mendokumentasikan pengeluaran. Mereka memaksimalkan pengurangan pajak. Mereka memisahkan keuangan bisnis dari keuangan pribadi.
Operasi yang lebih besar sering kali menggunakan sistem berbasis web seperti Property Boss. Fitur-fiturnya meliputi:
– Pelacakan perintah kerja
– Penyaringan penyewa online
– Kepatuhan perpajakan
– Akuntansi dan pelaporan
Meminimalkan Risiko Hukum
Cara terbaik untuk sukses sebagai tuan tanah adalah dengan meminimalkan risiko. Pemilik yang bertanggung jawab telah diasuransikan dengan benar. Membayar pajak. Memastikan properti memenuhi standar minimum bangunan negara bagian dan lokal.
Secara aktif mencari dan menghilangkan bahaya lingkungan. Cat timbal. Asbes. Hal ini memengaruhi kesehatan penyewa dan membuat Anda rentan terhadap tuntutan hukum.
Saring penyewa dengan hati-hati. Singkirkan calon penjahat. Perlakukan semua penyewa secara profesional. Hindari jebakan diskriminasi.
Pelatihan dan Sumber Daya
Banyak kota di AS menawarkan program pelatihan. Mereka mempersiapkan tuan tanah untuk masalah hukum. Mereka menjelaskan peraturan yang berkembang. Mereka mengajarkan teknik untuk meningkatkan hubungan penyewa. Kiat perawatan. Bagaimana menggunakan pihak berwenang untuk membasmi perilaku kriminal. Bagaimana meningkatkan nilai properti.
FAQ Pemilik
Apakah menjadi tuan tanah merupakan pekerjaan yang menantang?
Ya. Ini membuat frustrasi. Ini melibatkan jam-jam yang panjang dan tidak dapat diprediksi. Panggilan dan email dari penyewa yang kesal menumpuk. Pekerjaan meningkat seiring Anda membeli lebih banyak properti. Itu sebabnya banyak orang melakukan outsourcing tugas sehari-hari.
Apa tanggung jawab hukum pemilik rumah?
Anda harus menyediakan ruang hidup yang aman dan fungsional. Itu harus memenuhi kode perumahan lokal dan federal. Anda bertanggung jawab atas perbaikan tepat waktu atas apa pun yang rusak di properti.
Apakah tuan tanah memiliki properti tersebut?
Ya. Namun mereka mungkin mempekerjakan manajer properti untuk menangani tanggung jawab sehari-hari. Manajer dibayar persentase dari sewa bulanan.
Apa yang Anda sebut dengan seseorang yang memiliki properti sewaan?
Tuan tanah. Atau induk semang. Beberapa lebih memilih “pemilik rumah sewa” untuk menghindari stigma profesinya.
Apa yang bisa diminta oleh tuan tanah kepada calon penyewa?
Aplikasi persewaan. Ini mengumpulkan informasi pribadi, rincian pendapatan, otorisasi pemeriksaan kredit, riwayat pekerjaan, dan riwayat sewa. Anda juga mendapatkan kode etik dan perjanjian sewa yang ditandatangani. Setelah menerima, Anda dapat mengumpulkan uang jaminan. Secara hukum dibatasi hingga sewa dua bulan.
