Mensen houden ervan om huisbazen te haten. Het stereotype is gemakkelijk te herkennen: de persoon die op de eerste van de maand de huurcheque ophaalt, maar er drie weken over doet om een lekkende kraan te repareren. Je hebt waarschijnlijk de afbladderende verf op een flatgebouw gezien en je afgevraagd wanneer de eigenaar voor het laatst een penseel heeft opgepakt. Misschien hebben ze zich in de Ford-administratie niet meer bekommerd.
Maar de realiteit is minder filmisch en veel stressvoller.
Verhuurder zijn is hard werken. Het is vaak ondankbaar. Het stigma is zo zwaar dat sommige eigenaren zichzelf ‘huurwoningeigenaren’ zijn gaan noemen, alleen maar om de onmiddellijke reactie te vermijden die met de titel gepaard gaat.
De geschiedenis van eigendom
Om te begrijpen waarom de relatie tussen eigenaar en huurder zo beladen is, moet je naar de wortels kijken.
Eeuwen geleden waren landheren in middeleeuws Europa letterlijke heren. Het feodale systeem betekende dat al het land eigendom was van de adel. Boeren leefden op dat land in ruil voor arbeid. Ze kregen bescherming tegen plunderaars en binnenvallende legers. In ruil daarvoor bewerkten ze de velden totdat hun rug brak.
Het was een stap verwijderd van de slavernij. Boeren hadden technische vrijheid, maar heren gebruikten financiële en fysieke intimidatie om hen in het gareel te houden.
Die geschiedenis blijft hangen.
De moderne realiteit
Tegenwoordig is de dynamiek totaal anders. Verhuurders zijn eigenaren van onroerend goed die als bedrijf huizen, appartementen en appartementen verhuren. De relatie wordt gedicteerd door strikte staats- en federale wetten. Deze regels beschermen de rechten van zowel de huurder als de eigenaar van het onroerend goed.
Veel professionele verhuurders huren vastgoedbeheerders in. Deze managers screenen huurders, voeren reparaties uit en houden toezicht op de dagelijkse werking. Het neemt de emotionele last weg die gepaard gaat met het zijn van de ‘slechterik’.
Redelijke eigenaren behandelen huurders met respect. Zij hanteren een eerlijke marktprijs. Ze houden eigenschappen op code. Ze repareren dingen als ze kapot gaan.
Als u overweegt deze markt te betreden, moet u de mechanismen kennen. Hoe vind je goede huurders? Wat komt er in een huurovereenkomst? Wat zijn uw rechten? En hoe ga je om met een huisuitzetting als het zover komt?
Laten we beginnen met de eerste stap: Huurders vinden.
Het aanbieden van uw huurwoning gaat niet alleen over het plaatsen van een advertentie op Craigslist of de plaatselijke krant. Het gaat om precisie. Je moet de juiste mensen aantrekken en de rest afstoten voordat iemand zelfs maar een voet tussen de deur zet. Als u een advertentie plaatst op sites als Apartments.com of in gedrukte vorm, zijn de details van belang. Maak een lijst van alles. Maat. Maandelijkse huur. Slaapkamer en badkamer tellen mee. Welke apparaten blijven en welke nutsvoorzieningen zijn voor uw rekening.
Als je een jaarcontract wilt, zeg dat dan. Geef er geen hints over. Maak het duidelijk.
Waarom zou je je druk maken over dit detailniveau? Tijd. Verspilde tijd. Zonder een compleet beeld verspil je uren aan het tonen van eenheden aan mensen die ze niet kunnen betalen of niet zoveel ruimte nodig hebben. Het is inefficiënt. Het is frustrerend. Doe jezelf een plezier en screen eerst via de telefoon. Praat met ze. Stel vragen. Als ze op papier niet passen, laat ze dan de sleutels niet zien.
De toepassing: bewijs van stabiliteit
Als je eindelijk akkoord gaat om elkaar te ontmoeten, kom dan niet met lege handen opdagen. Neem een huuraanvraag mee. Dit document is uw schild. Hiermee kunt u schriftelijk aantonen dat de persoon tegenover u de huur daadwerkelijk kan betalen. Het verifieert de financiële stabiliteit. Er wordt gecontroleerd op een schone huurgeschiedenis: geen huisuitzettingen, geen juridisch drama met vorige verhuurders, geen patroon van gemiste betalingen.
Dit is wat je moet verzamelen:
- Persoonlijke informatie : Volledige naam. Adres. Telefoonnummers. E-mail. Voor iedere aanvrager en medeaanvrager. Tel de kinderen. Tel de huisdieren. Weet wie er in die eenheid woont.
- Kredietcontroleautorisatie : u heeft schriftelijke toestemming nodig om in hun geschiedenis te graven. Om een controle in de VS uit te voeren, hebt u hun burgerservicenummer en een kopie van hun rijbewijs nodig. Geen uitzonderingen.
- Inkomensverificatie : Recente loonstrookjes. Bankafschriften. U moet het maandelijkse inkomen en de rekeningtegoeden zien. Een vaste vuistregel? De maandelijkse huur mag niet meer bedragen dan een derde van het bruto maandinkomen. Als het meer is, zijn ze waarschijnlijk te dun uitgerekt.
- Arbeidsverleden : Lijst met recente werkgevers. Hoe lang ze bij elke baan bleven. Baanzekerheid is belangrijk.
- Huurgeschiedenis : Adressen en contacten met verhuurders van de afgelopen twee of drie jaar. U bent op zoek naar rode vlaggen. Uitzettingen? Foreclosures? Meer dan drie gemiste betalingen in één jaar? Dat zijn dealbreakers.
- Gedragscode en huurovereenkomst : Ze moeten akkoord gaan met acceptabel gedrag op het terrein. Ook hier dient het huurbedrag expliciet vermeld te worden.
Screening zonder vooringenomenheid
Het ontmoeten van huurders en het verzamelen van deze documenten is de kern van de huurdersscreening. Maar er is een juridisch luik dat u moet vermijden. Je moet eerlijke huisvestingswetten begrijpen. Discriminatieclaims kunnen het leven van een huisbaas verwoesten. Ze kunnen uw bedrijf laten zinken.
De verdediging is consistentie. Zorg voor duidelijke criteria. Leg het schriftelijk vast. Laat het door een advocaat beoordelen. Elke aanvrager wordt volgens dezelfde norm beoordeeld.
- Minimum inkomensgrens? Ja.
- Minimale kredietscore? Ja.
- Geen eerdere uitzettingen? Ja.
Beslissingen moeten gebaseerd zijn op gezonde bedrijfslogica. Geen persoonlijke gevoelens. Geen onderbuikgevoelens. Als u voor één aanvrager een uitzondering maakt, moet u bereid zijn dezelfde uitzondering te maken voor alle aanvragers. Als je de uitzondering niet voor iedereen kunt rechtvaardigen, maak dan ook geen uitzondering voor wie dan ook. Zo simpel is het.
Zodra u de juiste aanvrager heeft gevonden (degene die aan de criteria voldoet, het scherm passeert en de aanvraag ondertekent), gaat u naar de laatste stap.
De kleine lettertjes: huurovereenkomsten en huurovereenkomsten
Huurovereenkomsten en huurovereenkomsten zijn bindende contracten. Zij bepalen de relatie tussen verhuurder en huurder. Het onderscheid is belangrijk. Huurovereenkomsten hebben meestal betrekking op kortetermijn- of maandelijkse overeenkomsten. Leaseovereenkomsten hebben doorgaans een looptijd van zes maanden of een jaar.
Huurovereenkomsten worden elke 30 dagen automatisch verlengd. Huurcontracten niet. Ze vervallen.
De regels verschillen per locatie. In Engeland bestaan er twee soorten: shorthold- en verzekerde huurcontracten. Shorthold is de standaardinstelling. Verhuurders kunnen het bezit na zes maanden terugkrijgen met een schriftelijke opzegtermijn van twee maanden. Verzekerde huurcontracten zijn moeilijker te verbreken. De verhuurder moet bij de rechtbank bewijzen dat de huurder een huurachterstand heeft of het beleid overtreedt.
In Brazilië is de standaard huurtermijn 30 maanden.
Essentiële leaseclausules
Een solide overeenkomst beschermt beide partijen. Het beschermt verhuurders tegen onverantwoordelijke huurders. Het beschermt huurders tegen overijverige verhuurders. Belangrijke termen moeten worden opgenomen:
- Namen van alle inzittenden
- Grenzen aan het aantal bewoners
- Huurduur
- Huurbedrag, vervaldata en betaalmethoden
- Waarborgsom en vergoedingsbedragen
- Verantwoordelijkheden en rechten van de verhuurder
- Gedragscode
- Huisdierenreglement
- Beperkingen op parkeren, gemeenschappelijke ruimtes en wasfaciliteiten
De borgval
Waarborgsommen veroorzaken de meeste juridische geschillen. Taal is hier van cruciaal belang. Het geld wordt uitgeleend, niet betaald. Het dekt schade die verder gaat dan normale slijtage.
Sommige staten vereisen dat verhuurders dit geld op een aparte geblokkeerde rekening bewaren. Bij beëindiging van de huurovereenkomst keert het geld terug naar de huurder. In sommige rechtsgebieden kan rente van toepassing zijn. Kortingen vinden alleen plaats voor schade die verder gaat dan normaal gebruik.
Wat geldt als normaal gebruik? De huurovereenkomst moet dit definiëren. Tapijten worden vuil. Verfchips. Afvoer verstopt. Deze worden verwacht.
Illegaal gebruik verandert alles. Het runnen van een bakkerij in een appartement genereert constante warmte. Dit kan keukentegels permanent beschadigen. Het verwijdert plafondverf. Dat is geen normaal gebruik. De huurder betaalt deze reparaties uit de borgsom.
Preventie is de sleutel. Maak foto’s voordat de huurder er intrekt. Documenteer bestaande schade. Teken een afstandsverklaring waarin staat dat de huurder niet verantwoordelijk is voor deze problemen. In Australië gebruiken verhuurders en huurders vaak een officieel Property Condition Report.
Wacht tot de cheques zijn gewist. Geef de sleutels pas af nadat de borg en de eerste maandhuur zijn voldaan. Als u een huurder onmiddellijk binnenlaat, riskeert u een uitzettingsprocedure als de cheque later wordt teruggestuurd.
Stortingslimieten en wetten
Hoeveel is genoeg? De helft van de Amerikaanse staten stelt een maximumbedrag aan borgsommen vast. De typische limiet is één of twee maanden huur.
Schotland heeft strengere regels. Het in rekening brengen van premies of het aanhouden van deposito’s is illegaal. Vroeger vroegen verhuurders deze kosten voor kredietcontroles en aanvraagverwerking. Die praktijk is nu verboden.
Verantwoordelijkheden van de verhuurder
Naleving van de code en initiële veiligheid
Een huisbaas overhandigt niet zomaar de sleutels en loopt weg. De klus begint lang voordat de huurder het huurcontract tekent. De wet eist een veilige, functionele woonruimte. Dit betekent dat het onroerend goed moet voldoen aan de lokale en federale huisvestingsvoorschriften.
Stedelijke en provinciale autoriteiten stellen de minimumnormen vast. Je kunt niet bezuinigen op elektriciteit. Sanitair moet werken. Verf moet loodvrij zijn. Verlichting, ventilatie en structurele integriteit zijn niet onderhandelbaar.
Veel steden schrijven ook specifieke veiligheidsmaatregelen voor.
– Nachtschoten op elke buitendeur.
– Rookmelders in elke unit.
– Brandblussers in elke unit.
Als de woning niet door de inspectie komt, kan de huurder er niet legaal intrekken. De verhuurder draagt deze last.
Reparatieverplichtingen en tijdlijnen
Zodra de huurder zijn intrek neemt, loopt de reparatieklok. De verhuurder is verantwoordelijk voor het repareren van alles wat kapot gaat. Het maakt niet uit of het een uitgebrande lamp in het trappenhuis is of een lekkende kraan in de keuken.
De verwachting is hoog. Een verhuurder moet binnen 24 uur reageren op een reparatieverzoek. De daadwerkelijke oplossing moet binnen een redelijk tijdsbestek plaatsvinden.
Wat is redelijk? De ernst van het probleem bepaalt de snelheid. Een gesprongen leiding vraagt om onmiddellijke aandacht. Een langzame afvoer kan een paar dagen duren. Het negeren van de ernst is een vergissing.
Als een verhuurder een bekend probleem niet tijdig aanpakt, kan hij in grote problemen komen. In het ergste geval raakt een huurder of zijn gast ernstig gewond door een onopgelost probleem met de woning, zoals een kapotte leuning van een trap of een ontbrekende vloerplank.
Als de huurder kan bewijzen dat de verhuurder op de hoogte was van de schade en heeft nagelaten om binnen redelijke tijd op te treden om de schade te herstellen, kan hij een rechtszaak aanspannen en wint hij. Daarom moeten verhuurders een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.
Remedies voor huurders bij verwaarlozing
Niet alle geschillen eindigen bij de rechter. Maar als een huurder gefrustreerd raakt over de tijd die zijn huisbaas nodig heeft om de vaatwasser te repareren, heeft hij verschillende opties.
In de meeste staten van de Verenigde Staten kan hij wettelijk zijn huur inhouden totdat de reparatie is uitgevoerd. Mogelijk heeft hij ook het recht om zelf de reparatie te regelen en de kosten af te trekken van zijn eerstvolgende huurcontrole.
In sommige staten kan de huurder, als de zaken echt slecht worden, het uitblijven van een reactie beschouwen als contractbreuk en halverwege de huurovereenkomst verhuizen.
Daarom is documentatie van cruciaal belang voor verhuurders. Houd een register bij van elke melding. Noteer de datum waarop u de klacht heeft ontvangen. Noteer de datum waarop u actie ondernam.
Zelfs als u het probleem niet meteen kunt oplossen, moet u de huurder laten weten waarom. Leg uit wat de omstandigheden zijn die de vertraging veroorzaken. Geef een geschatte tijdlijn voor oplossing.
Een goede verhuurder zal zijn huurders aanmoedigen om alle bekende problemen onmiddellijk te melden om mogelijke aansprakelijkheid voor letsel te voorkomen. Stilte is geen verdediging.
Misdaadpreventie en veiligheid
Veiligheid gaat verder dan kapotte armaturen. Verhuurders moeten huurders beschermen tegen criminaliteit. Dit is niet alleen maar goede zaken. Het is een wettelijke verantwoordelijkheid.
Gemeenschappelijke ruimtes en trappen hebben voldoende verlichting nodig. Donkere hoeken nodigen uit tot problemen. De hoofddeuren en poorten moeten te allen tijde gesloten blijven.
Intercomsystemen moeten werken. Als een huurder op de knop drukt, moet iemand hem waarschuwen. Kapotte systemen zijn een risico.
Buitendeuren hebben nachtschoten nodig. Ramen die toegankelijk zijn via externe brandtrappen hebben sloten nodig. Dit zijn basisveiligheidsmaatregelen.
Verhuurders moeten ook redelijke maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat zijn huurders geen criminelen zijn. Als een huisbaas weet dat sommige van zijn huurders bijvoorbeeld drugs dealen vanuit hun appartementen, en dit niet meldt bij de politie, kan de huisbaas aansprakelijk worden gesteld voor eventuele buurtmisdaden die verband kunnen houden met de drugshandel.
Hierdoor ontstaat een rimpeleffect. De criminele activiteit van één huurder kan de verhuurder blootstellen aan aansprakelijkheid voor de veiligheidsproblemen van de hele buurt.
Verzekeringen: het financiële schild
Verhuurders zijn eigenaren van kleine bedrijven. Ze worden geconfronteerd met risico’s die huiseigenaren niet hebben. Daarom zijn de eigendomsverzekering en de aansprakelijkheidsverzekering standaard.
Een eigendomsverzekering beschermt het gebouw tegen krachten van buitenaf.
– Vuur
– Stormen
– Vandalisme
– Aardbevingen
– Overstromingen
Houd er rekening mee dat dekking voor aardbevingen en overstromingen vaak aanvullend beleid vereist. Het kost extra. Ga er niet vanuit dat het inbegrepen is.
Een aansprakelijkheidsverzekering is net zo belangrijk. Het dekt juridische en medische rekeningen als een verhuurder wordt aangeklaagd.
Wat leidt tot een rechtszaak?
– Letsel veroorzaakt door nalatigheid van de verhuurder
– Discriminatie
– Onterechte uitzetting
– Schending van de privacy
Een uitglijding en val in een slecht verlichte gang kan tot een enorme schadeclaim leiden. Een aansprakelijkheidsverzekering betaalt de verdediging en de schikking. Als dit niet gebeurt, lopen de persoonlijke bezittingen van de verhuurder gevaar.
We zullen ze in de volgende sectie bekijken.
Het innen van huur is niet alleen een recht; het is de primaire functie van de rol van een verhuurder zoals gedefinieerd in de huurovereenkomst. Hoe dat geld van eigenaar verandert, valt te onderhandelen. Sommige eigenaren eisen fysieke controles. Anderen geven de voorkeur aan directe bankdeposito’s of digitale betalingsplatforms. Het schema varieert ook. Maandelijks is standaard. Tweewekelijkse of wekelijkse betalingen vinden plaats, maar minder vaak.
Wanneer de huur te laat komt, heeft de verhuurder juridische bevoegdheid om op te treden. Deze actie kan snel escaleren. Het kan tot uitzetting leiden. Maar eerst zijn er regels over hoeveel er in rekening mag worden gebracht.
In de meeste Amerikaanse staten wordt de huur alleen voor de leaseperiode vastgesteld. Als u voor zes maanden tekent, blijft de prijs hetzelfde. Nadat die termijn is verstreken? De verhuurder kan dit verhogen. Er zijn uitzonderingen. Grote steden als New York, Chicago en San Francisco hebben oudere gebouwen met wetten op huurcontrole. Deze statuten beperken het bedrag dat een verhuurder mag vragen. Het doel is het behoud van betaalbare woningen in dichtbevolkte stedelijke centra. Zonder deze regels zouden de prijzen omhoog kunnen schieten.
Toegangs- en privacyregels
Verhuurders kunnen het pand betreden, maar ze kunnen niet zomaar binnenlopen wanneer ze maar willen. De huurovereenkomst bepaalt de grenzen. Voor routineonderhoud of reparaties is kennisgeving vereist. Meestal is 24 uur de standaard. Dit geeft huurders de tijd om zich voor te bereiden.
Noodsituaties veranderen de regels. Als er een leiding barst of er brand ontstaat, komt de verhuurder direct naar binnen. Geen kennisgeving nodig. Het beschermen van het bezit is belangrijk.
Er is ook een specifieke clausule voor achterstallige huur. Als een huurder stopt met betalen en schriftelijke aanmaningen negeert, kan de verhuurder binnenkomen om betaling te eisen. Dit verschilt van algemene reparaties. Het is handhaving.
Screening en discriminatie
Het screenen van huurders impliceert een strikte naleving van de antidiscriminatiewetten. Deze bescherming geldt voor mensen, niet voor huisdieren. Een verhuurder kan dieren wettelijk geheel weigeren. Ze kunnen ook rasbeperkingen opgeven. Dit maakt deel uit van het vaststellen van eigendomsregels, niet van discriminatie.
Als een huurder de huurovereenkomst schendt, heeft de verhuurder het recht om een ontruimingsprocedure te starten. Dit proces wordt hierna gedetailleerd beschreven.
Verhuurders versus huisjesmelkers
Niet iedere verhuurder houdt zich aan de regels. Sommigen zijn huisjesmelkers. Deze personen verwaarlozen reparaties en verbeteringen. Ze negeren het basisonderhoud. Het gevolg is verslechterende levensomstandigheden.
Sommige huisjesmelkers gebruiken illegale tactieken. Ze zetten huurders ten onrechte uit. Ze maken gebruik van intimidatie. Het doel is vaak om huurders met een laag inkomen uit de woning te halen. Zodra het gebouw leeg staat, kan de eigenaar het renoveren en een nieuwe naam geven. De nieuwe ruimte zou een hotel kunnen worden. Of dure luxe appartementen. Deze praktijk, bekend als ‘renovatie’, verdrijft kwetsbare bewoners uit winstbejag.
Uitzettingen
Het uitzettingsproces is een juridische procedure en geen fysieke verwijdering. Het begint met een mededeling. Het specifieke type melding is afhankelijk van de reden. Voor het niet betalen van de huur is een opzegtermijn nodig. Huurovertredingen vereisen een ‘cure-or-quit’-melding. Sommige staten vereisen een opzegtermijn van drie dagen. Anderen staan 5 of 10 dagen toe.
Als de huurder zich hier niet aan houdt, dient de verhuurder een verzoekschrift in bij de rechter. Dit heet een onrechtmatige arrestatieactie. De huurder ontvangt een dagvaarding. Ze hebben een deadline om te reageren. Het uitblijven van een reactie resulteert doorgaans in een verstekvonnis voor de verhuurder.
Als de huurder wel reageert, wordt een zittingsdatum vastgesteld. Beide partijen presenteren bewijsmateriaal. De verhuurder moet bewijzen dat de huurder de huurovereenkomst heeft geschonden. De huurder kan verweer voeren. Onjuiste kennisgeving is een veel voorkomende verdediging. Vergelding is iets anders. Als een verhuurder een huurder uitzet vanwege klachten over de omstandigheden, kan de rechter de zaak seponeren.
Als de rechter in het gelijk stelt voor de verhuurder, wordt er een dwangbevel uitgevaardigd. Hiermee machtigt u de sheriff of agent om de huurder te verwijderen. De verhuurder kan de sloten niet zelf vervangen. Uitzettingen op basis van zelfhulp zijn in de meeste rechtsgebieden illegaal. Fysieke verwijdering moet worden uitgevoerd door wetshandhavers.
Huurders hebben rechten tijdens dit proces. In sommige rechtsgebieden kunnen ze een juryrechtspraak aanvragen. Zij kunnen de geldigheid van de kennisgeving betwisten. Ze kunnen aanspraak maken op bewoonbaarheidsproblemen. Als de unit onbewoonbaar is als gevolg van nalatigheid van de verhuurder, kan de huurder huur of reparatie inhouden en kosten aftrekken, afhankelijk van de staatswet.
De financiële kosten van uitzetting zijn hoog. Juridische kosten, gerechtskosten en verloren huur tijdens het proces lopen op. Veel verhuurders geven de voorkeur aan bemiddeling of betalingsplannen om deze kosten te vermijden. Maar als de relaties kapot gaan
Verhuurders willen vaak snelle oplossingen. Ze zien onbetaalde huur- of geluidsklachten en denken: Ik vervang gewoon de sloten. Doe dat niet. In bijna alle vijftig Amerikaanse staten zijn uitzettingen op basis van zelfhulp illegaal. Je kunt de toegang niet blokkeren. U kunt niet op nutsvoorzieningen bezuinigen. Je kunt de sleutels niet verwisselen. Dat is een uitsluiting en het is een snelle weg naar een rechtszaak.
Het proces bestaat om een reden. Het beschermt huurders tegen willekeurige verwijdering. Voor verhuurders is het een wettelijke verplichting. Je moet de stappen volgen.
Snelheid van juridische uitzetting
Hier is de zilveren rand. Uitzetting is een van de snelste civiele procedures die beschikbaar zijn. Het duurt niet jaren.
In Texas kunt u in slechts negen dagen van kennisgeving naar verwijdering gaan. Ja, negen. In sommige contexten bestaan er zelfs tijdelijke uitsluitingsbepalingen voor chronische wanbetaling.
Californië is strenger. De rechten van huurders zijn daar sterk. Maar zelfs in Californië kan een rechter een zaak in gemiddeld twintig dagen behandelen en erover oordelen.
Het verschilt per staat. Maar over het algemeen is het systeem ontworpen om sneller te bewegen dan de meeste mensen verwachten.
Het onrechtmatige arrestatieproces
Elke staat begint op dezelfde manier. U stuurt een aanmaning. Dit is geen informele tekst. Het is een juridisch document.
Het geeft de huurder keuzemogelijkheden.
– Betaal de huur voor een bepaalde datum.
– Genees de huurovertreding.
– Ontruim het pand.
De melding negeren? Je spant een rechtszaak aan. De juridische term is onwettige gedetineerde.
Beide partijen krijgen ruzie. De rechter kijkt naar bewijsmateriaal. Heeft de huurder het huurcontract verbroken? Is de huur verschuldigd?
Als u wint, is de huurder achterstallige huur verschuldigd. Mogelijk zijn ze ook uw juridische kosten verschuldigd.
Als ze winnen, bent u mogelijk hun juridische kosten verschuldigd. De inzet is reëel.
Bezitsbevel en sheriffs
Het winnen van de zaak is niet het einde. Je krijgt een bezitsbevel. In dit document wordt een deadline gesteld. De huurder heeft een vast aantal dagen de tijd om te vertrekken en zijn spullen mee te nemen.
Als ze na die datum blijven? Je kunt ze nog steeds niet aanraken. Je kunt ze niet naar buiten slepen. Je kunt hun dozen niet op het gazon gooien.
Dat is illegaal.
In de meeste staten kan alleen een sheriff of maarschalk een huurder fysiek verwijderen. Je huurt de provincie in. Ze komen opdagen. Ze begeleiden de huurder naar buiten. Zij regelen de spullen.
Staten hebben strikte regels over achtergelaten voorwerpen. Je kunt ze niet zomaar weggooien. Mogelijk moet u ze dagen of weken bewaren. Gooi ze dan op de juiste manier weg. Volg de bewakingsketen van de staat.
“Als de verhuurder wint, krijgt hij een dwangbevel. Als de huurder niet binnen de gestelde termijn vertrekt, kan de verhuurder de huurder niet met geweld verwijderen.”
Gedwongen uitzettingen in China
Het Amerikaanse proces is legalistisch. Die van China is anders.
Huurders hebben daar weinig verhaal tegen gedwongen huisuitzettingen. Denk aan grote bouwprojecten. Denk aan de Olympische Spelen van 2008 in Peking.
Volgens officiële statistieken zijn tussen 1993 en 2003 ruim 2,5 miljoen inwoners van Shanghai verhuisd. De meeste uit oude stadsdelen.
Protesten gebeuren. Politie reageert. Arrestaties volgen. Internationale mensenrechtenorganisaties zetten de regering onder druk. Maar de juridische weg voor huurders is smal.
Het is een schril contrast. De ene kant beschermt individuele eigendomsrechten via procedures. De andere geeft prioriteit aan ontwikkeling en staatscontrole.
Vastgoedbeheerders
De meeste verhuurders willen niet met dwangbevelen te maken krijgen. Ze willen geen negen of twintig dagen wachten. Ze willen huur. Op tijd. Elke maand.
Dat is waar professioneel vastgoedbeheer om de hoek komt kijken. Zij screenen huurders. Zij verzorgen het onderhoud. Ze handhaven huurcontracten.
U kunt de hoofdpijn vermijden door de moeilijkste onderdelen uit te besteden. Maar je moet nog steeds de wet kennen. Voor het geval dat.
Niet iedere verhuurder wil de hoed van een vastgoedbeheerder dragen. De rol is brutaal. Lange uren. Onvoorspelbare schema’s. Eindeloze telefoontjes van boze huurders om 02.00 uur.
Professionele vastgoedbeheerbedrijven zorgen voor het zware werk. Zij schrijven vacatureadvertenties. Zij screenen huurders. Zij stellen huurovereenkomsten op. Ze innen huur. Ze repareren het verstopte toilet.
De kosten? Meestal tien procent van de maandhuur.
Waarom het inhuren van een vastgoedbeheerder belangrijk is
Verhuurders moeten hun vastgoedbeheerders met uiterste zorg kiezen. Ervaring is niet onderhandelbaar. Je huurt ze in om de dagelijkse last van je schouders te nemen. Een goede manager werkt zelfstandig. Ze signaleren alleen grote reparaties of juridische problemen aan u.
Communicatie is de sleutel. De manager moet als buffer fungeren. Heldere communicatie tussen huurder en verhuurder voorkomt dat kleine problemen uit de hand lopen.
Aansprakelijkheids- en antecedentenonderzoek
Een slimme huisbaas voert een volledig antecedentenonderzoek uit bij potentiële vastgoedbeheerders. Waarom? Als de beheerder een misdrijf pleegt tegen een huurder, kan de verhuurder aansprakelijk worden gesteld.
Neem contact op met de beheermaatschappij. Zorg ervoor dat alle werknemers verzekerd zijn tegen aansprakelijkheid. Als dat niet het geval is, zorg dan voor een eigen polis om ze te dekken. Ga er niet vanuit dat er dekking bestaat. Neem aan dat dit niet het geval is.
Financiën bijhouden met verhuursoftware
Verhuurder zijn is ondernemen. Gebruik gespecialiseerde software om uitgaven en inkomsten bij te houden.
Voor individuele verhuurders helpen programma’s als Quicken Rental Property Manager 2009 om de rekeningen overzichtelijk te houden. Ze documenteren de uitgaven. Ze maximaliseren de belastingaftrek. Ze houden zakelijke financiën gescheiden van persoonlijke financiën.
Bij grotere bedrijven wordt vaak gebruik gemaakt van webgebaseerde systemen zoals Property Boss. Kenmerken omvatten:
– Volgen van werkorders
– Online huurderscreening
– Belastingnaleving
– Boekhouding en rapportage
Juridische risico’s minimaliseren
De beste manier om als verhuurder succesvol te zijn, is door risico’s te minimaliseren. Een verantwoordelijke eigenaar is goed verzekerd. Betaalt belastingen. Zorgt ervoor dat het pand voldoet aan de minimale staats- en lokale bouwnormen.
Ga actief op zoek naar gevaren voor het milieu en verwijder deze. Lood verf. Asbest. Deze zijn van invloed op de gezondheid van huurders en stellen u bloot aan rechtszaken.
Huurders zorgvuldig screenen. Elimineer potentiële criminelen. Behandel alle huurders professioneel. Vermijd discriminatievalkuilen.
Training en hulpmiddelen
Veel Amerikaanse steden bieden trainingsprogramma’s aan. Zij bereiden verhuurders voor op juridische kwesties. Ze leggen de evoluerende regelgeving uit. Ze leren technieken om de relaties met huurders te verbeteren. Onderhoudstips. Hoe je autoriteiten kunt gebruiken om crimineel gedrag uit te roeien. Hoe u de waarde van onroerend goed kunt verbeteren.
Veelgestelde vragen over verhuurders
Is het een uitdaging om verhuurder te zijn?
Ja. Het is frustrerend. Het gaat om lange, onvoorspelbare uren. De telefoontjes en e-mails van overstuurde huurders stapelen zich op. Het werk neemt toe naarmate u meer eigendommen koopt. Daarom besteden veel mensen dagelijkse taken uit.
Wat zijn de wettelijke verantwoordelijkheden van een verhuurder?
U moet zorgen voor een veilige, functionele woonruimte. Het moet voldoen aan de lokale en federale huisvestingscodes. U bent verantwoordelijk voor het tijdig repareren van alles wat kapot gaat op het terrein.
Zijn verhuurders eigenaar van het onroerend goed?
Ja. Maar ze kunnen een vastgoedmanager inhuren om de dagelijkse verantwoordelijkheden op zich te nemen. Beheerders ontvangen een percentage van de maandhuur.
Hoe noem je iemand die huurwoningen bezit?
Verhuurder. Of hospita. Sommigen geven de voorkeur aan ‘huurwoningeigenaren’ om het stigma van het beroep te vermijden.
Wat kunnen verhuurders van potentiële huurders vragen?
Een huuraanvraag. Het verzamelt persoonlijke informatie, inkomensgegevens, autorisatie voor kredietcontrole, arbeidsgeschiedenis en huurgeschiedenis. Ook krijgt u een ondertekende gedragscode en huurovereenkomst. Bij aanvaarding kunt u een borgsom innen. Het is wettelijk beperkt tot twee maanden huur.
