Lidé rádi kritizují pronajímatele. Stereotyp lze snadno rozpoznat: chlápek, který dostane šek na nájem prvního v měsíci, ale tři týdny stráví opravou kapajícího kohoutku. Určitě jste viděli oprýskanou barvu na bytovém domě a zajímalo vás, kdy majitel naposledy vzal do ruky štětec. Za Fordovy administrativy se možná přestal starat.
Ale realita je méně filmová a mnohem více stresující.
Být pronajímatelem je dřina. Často je to nevděčná práce. Stigma je tak silné, že si někteří majitelé začali říkat „majitelé rezidenčních nájemních nemovitostí“, aby se vyhnuli okamžitému odporu, který s tímto jménem přichází.
Historie vlastnictví
Abychom pochopili, proč je vztah mezi majitelem a nájemcem tak napjatý, vraťme se ke kořenům.
Před staletími ve středověké Evropě byli statkáři doslova pány. Feudální systém znamenal, že veškerá půda patřila šlechtě. Rolníci žili na této půdě výměnou za svou práci. Dostali ochranu před nájezdníky a invazními armádami. Na oplátku pracovali na polích až do vyčerpání.
To byl krok od otroctví. Rolníci měli formální svobodu, ale páni používali finanční a fyzické zastrašování, aby je udrželi v souladu.
Toto dědictví trvá dodnes.
Moderní realita
Dnes se dynamika zcela změnila. Pronajímatelé jsou vlastníci nemovitostí, kteří pronajímají domy, byty a kondominium jako firmu. Vztah podléhá přísným státním a federálním zákonům. Tato pravidla chrání práva nájemníků i vlastníků nemovitostí.
Mnoho profesionálních pronajímatelů najímá správce nemovitostí. Tito manažeři prověřují potenciální nájemce, starají se o opravy a dohlížejí na každodenní operace. Tím se odstraní emocionální zátěž z toho, že jste „zlý člověk“.
Chytří majitelé jednají s nájemníky s respektem. Stanovili spravedlivou tržní cenu. Majetek udržují v souladu s regulačními požadavky. Opravují věci, když se rozbijí.
Pokud uvažujete o vstupu na tento trh, musíte znát mechaniku procesu. Jak najít dobré nájemníky? Co je součástí nájemní smlouvy? Jaká jsou vaše práva? A jak budete řešit vystěhování, pokud na to dojde?
Začněme prvním krokem: Vyhledání nájemců.
Zveřejnění inzerátu na pronájem je více než jen zveřejnění textu na Craigslist nebo v místních novinách. Důležitá je zde přesnost. Musíte přilákat ty správné lidi a odcizit ostatní, než někdo vůbec projde dveřmi. Ať už inzerujete na stránkách jako Apartments.com nebo v tištěných publikacích, na detailech záleží. Uveďte vše. Náměstí. Měsíční nájem. Počet ložnic a koupelen. Jaké vybavení zbývá a jaké služby platíte?
Pokud chcete uzavřít smlouvu na rok, uveďte to přímo. Nenaznačuj. Udělejte to jasné a stručné.
Proč ztrácet čas takovými detaily? Čas. Zbytečně. Bez úplného obrazu trávíte hodiny ukazováním prostor lidem, kteří si to nemohou dovolit nebo nepotřebují tolik prostoru. Je to neúčinné. To způsobuje podráždění. Udělejte si laskavost a nejprve se předem kvalifikujte po telefonu. Promluvte si s nimi. Ptejte se. Pokud osoba nesplňuje papírová kritéria, neukazujte jí klíče.
Aplikace: Důkaz stability
Když konečně souhlasíte se schůzkou, neukazujte se s prázdnou. Přihlášku k výpůjčce si přineste s sebou. Tento dokument je vaší ochranou. Poskytuje písemný důkaz, že osoba sedící naproti vám může skutečně platit nájem. Potvrzuje to finanční stabilitu. Kontroluje čistou historii pronájmů: žádné vystěhování, žádné soudní spory s předchozími pronajímateli a žádný vzor zmeškaných plateb.
Zde je to, co potřebujete sbírat:
- Osobní údaje : Celé jméno. Adresa. Telefonní čísla. E-mail. Pro každého žadatele a spolužadatele. Zvažte počet dětí. Zvažte počet domácích mazlíčků. Vědět, kdo bude bydlet v této místnosti.
- Povolení ke kontrole kreditní historie : Ke kontrole jejich historie potřebujete písemné povolení. Pro ověření ve Spojených státech je vyžadováno rodné číslo a kopie vašeho řidičského průkazu. Žádné výjimky.
- Doklad o příjmu : Nedávné výplatní pásky. Bankovní výpisy. Musíte vidět měsíční příjem a stav účtu. Dobrým pravidlem je, že měsíční nájem by neměl přesáhnout jednu třetinu jejich hrubého měsíčního příjmu. Pokud je vyšší, jsou pravděpodobně přetíženi finančními závazky.
- Historie zaměstnání : Seznam nedávných zaměstnavatelů. Jak dlouho pracovali v každé práci. Stabilita práce je důležitá.
- Historie pronájmů : Adresy a kontakty pronajímatelů za poslední dva až tři roky. Hledáte varovné signály. Vystěhování? Bankrot? Více než tři zmeškané platby během jednoho roku? To jsou nepřekonatelné překážky.
- Kodex chování a nájemní smlouva : Musí podepsat smlouvu, která souhlasí s přijatelným chováním na majetku. Zde musí být také jasně uvedena výše nájemného.
Výběr bez předsudků
Setkání s nájemníky a shromažďování těchto dokumentů je základem prověřování nájemců. Existuje však právní úskalí, které je třeba se vyvarovat. Měli byste znát zákony o spravedlivém bydlení. Diskriminační nároky mohou majiteli bytu zničit život. Mohou zabít vaše podnikání.
Obrana je o důslednosti. Stanovte jasná kritéria. Napište je. Nechte je zkontrolovat právníkem. Každý žadatel je hodnocen podle stejných standardů.
- Minimální hranice příjmu? Ano.
- Minimální kreditní skóre? Ano.
- Žádné předchozí vystěhování? Ano.
Rozhodnutí by měla být založena na zdravém obchodním smyslu. Ne na základě osobních pocitů. Ne na intuici. Pokud uděláte výjimku pro jednoho žadatele, musíte být připraveni udělat stejnou výjimku pro všechny žadatele. Pokud nemůžete ospravedlnit tuto výjimku pro všechny, nedělejte ji pro nikoho. Je to jednoduché.
Jakmile najdete vhodného žadatele – takového, který splňuje kritéria, je prověřený a podepíše přihlášku –, přejdete k poslednímu kroku.
Drobným písmem: nájemní a leasingové smlouvy
Nájemní smlouvy a smlouvy o dlouhodobém pronájmu jsou závaznými smlouvami. Definují vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Na tomto rozlišení záleží. Nájemní smlouvy obvykle pokrývají krátkodobé vztahy nebo měsíční smlouvy. Dlouhodobé smlouvy se obvykle uzavírají na šest měsíců nebo rok.
Nájemní smlouvy se automaticky obnovují každých 30 dní. Dlouhodobé smlouvy – ne. Jejich platnost vyprší.
Pravidla se liší v závislosti na lokalitě. V Anglii existují dva typy: krátkodobý nájem a zajištěný nájem. Výchozím typem je krátkodobý pronájem. Pronajímatel může nabýt vlastnictví po šesti měsících písemným oznámením s dvouměsíční výpovědní lhůtou. Zajištěný pronájem je obtížnější prolomit. Pronajímatel musí u soudu prokázat, že nájemce neplatí nájemné nebo porušuje pravidla.
V Brazílii je standardní doba pronájmu 30 měsíců.
Hlavní body nájemní smlouvy
Silná smlouva chrání obě strany. Chrání pronajímatele před nezodpovědnými nájemníky. Chrání nájemníky před příliš přísnými pronajímateli. Jsou zahrnuty následující klíčové pojmy:
- Jména všech obyvatel
- Omezení počtu obyvatel
- Doba pronájmu
- Výše nájmu, platební podmínky a platební metody
- Výše kauce a poplatky
- Povinnosti a práva pronajímatele
- Kodex chování
- Pravidla pro chov domácích mazlíčků
- Omezení parkování, společných prostor a prádelny
Past s kaucí
Nejvíce soudních sporů způsobují kauce. Jazyk je zde kritický. Tyto peníze nejsou splátkou, ale půjčkou. Kryjí poškození nad rámec běžného opotřebení.
Některé státy vyžadují, aby pronajímatelé drželi tyto prostředky na samostatném vázaném účtu. Po ukončení smlouvy jsou peníze vráceny nájemci. V některých jurisdikcích mohou být účtovány úroky. Srážky se provádějí pouze za poškození nad rámec běžného užívání.
Co je považováno za běžné používání? Smlouva by to měla definovat. Koberce se zašpiní. Barva se odlupuje. Odtoky se ucpou. To se očekává.
Nelegální používání vše mění. Organizace pekárny v bytě vytváří neustálé teplo. To může trvale poškodit vaše kuchyňské dlaždice. Tím se sloupne barva na stropě. Toto není běžné použití. Tyto opravy hradí nájemce ze zálohy.
Prevence je klíčová. Pořiďte fotografie, než se nájemník nastěhuje. Zdokumentujte existující škody. Podepište prohlášení o vzdání se práva, že nájemce za tyto problémy nenese odpovědnost. V Austrálii majitelé a nájemci často používají oficiální zprávu o stavu nemovitosti.
Počkejte, až budou prostředky připsány. Klíče odevzdávejte až po složení kauce a prvního měsíčního nájmu. Okamžité poskytnutí přístupu nájemci vytváří riziko řízení o vystěhování, pokud bude šek vrácen později.
Limity a zákony o vkladech
kolik je dost? Polovina států USA stanoví limity na výši záloh. Typickým limitem je jeden nebo dva měsíční nájemné.
Skotsko má přísnější pravidla. Účtování prémií nebo držení vkladů je nezákonné. Pronajímatelé již dříve požadovali tyto poplatky za kontrolu kreditu a zpracování žádosti. Tato praxe je nyní zakázána.
Povinnosti pronajímatele
Soulad s předpisy a počáteční bezpečnost
Majitel bytu jen tak neodevzdá klíče a neodejde. Práce začínají dlouho předtím, než nájemce podepíše nájemní smlouvu. Zákon vyžaduje bezpečné a funkční obytné prostory. To znamená, že nemovitost musí splňovat místní a federální kodexy bydlení.
Městské a okresní vlády stanoví minimální standardy. V otázkách napájení nelze dělat kompromisy. Instalatérství musí fungovat. Barva musí být bez olova. Základními požadavky jsou osvětlení, ventilace a konstrukční integrita.
Mnohá města také nařizují specifická bezpečnostní opatření.
– Bezpečnostní zámky (dveřní závory) na každých vnějších dveřích.
– Detektory kouře v každém bytě.
– Hasicí přístroje v každém bytě.
Pokud nemovitost neprojde kontrolou, nájemce se tam nemůže legálně nastěhovat. Tuto odpovědnost nese pronajímatel.
Povinnosti a termíny oprav
Jakmile se nájemník nastěhuje, čas na renovační práce začíná běžet. Za odstranění případných škod odpovídá pronajímatel. Nezáleží na tom, zda je spálená žárovka na schodišti nebo teče kohoutek v kuchyni.
Očekávání jsou vysoká. Pronajímatel musí reagovat na požadavky na opravu do 24 hodin. Vlastní opravy musí být dokončeny v přiměřené době.
Co je považováno za rozumné? Rychlost závisí na závažnosti problému. Prasklé potrubí vyžaduje okamžitou pozornost. Pomalé vypouštění může trvat několik dní. Ignorování závažnosti problému je chyba.
Pokud pronajímatel neodstraní známý problém včas, může se dostat do vážných problémů. Nejhorší scénář je, že se nájemce nebo jeho host vážně zraní kvůli nevyřešenému problému s nemovitostí, jako je prasklé zábradlí schodiště nebo chybějící podlahová deska.
Pokud nájemce prokáže, že pronajímatel o škodě věděl a opomněl v přiměřené lhůtě učinit kroky k její nápravě, může se soudit a vyhrát. Majitelé by si proto měli sjednat pojištění odpovědnosti.
Ochranná opatření pro nájemce v případě nečinnosti
Ne všechny spory končí u soudu. Ale pokud je nájemník frustrovaný tím, jak dlouho jeho pronajímateli trvá, než mu myčku opraví, má několik možností.
Ve většině států USA může legálně zadržet nájemné, dokud nebudou opravy dokončeny. Může mít také právo zajistit si opravy sám a odečíst si náklady z příští platby nájemného.
V některých státech, pokud se situace stane skutečně hrozivou, může nájemce považovat nečinnost za porušení smlouvy a odstěhovat se v průběhu pronájmu.
To je důvod, proč je dokumentace pro pronajímatele zásadní. Uchovávejte záznam o každém oznámení. Poznamenejte si datum obdržení stížnosti. Poznamenejte si datum, kdy byla akce provedena.
I když nemůžete problém vyřešit okamžitě, měli byste o tom nájemníka informovat. Vysvětlete okolnosti, které zpoždění způsobily. Uveďte přibližný časový rámec pro vyřešení problému.
Dobrý pronajímatel povzbudí své nájemníky, aby okamžitě hlásili jakékoli známé problémy, aby se vyhnuli potenciální odpovědnosti za zranění. Mlčení není obrana.
Prevence a bezpečnost kriminality
Bezpečnost přesahuje rozbité příslušenství. Majitelé musí chránit nájemníky před kriminalitou. To není jen dobrá obchodní praxe. Jedná se o zákonnou povinnost.
Společné prostory a schodiště potřebují dostatečné osvětlení. Tmavé kouty přitahují potíže. Hlavní dveře a brány musí zůstat vždy zamčené.
Systémy interkomu musí fungovat. Pokud nájemník stiskne tlačítko, někdo ho musí pustit dovnitř. Nefunkční systémy vytvářejí rizika.
Vnější dveře musí mít bezpečnostní zámky. Okna přístupná přes vnější požární schodiště musí mít zámky. Toto jsou základní bezpečnostní opatření.
Pronajímatelé také musí podniknout přiměřené kroky, aby zajistili, že jejich nájemci nebudou zločinci. Pokud pronajímatel ví, že někteří z jeho nájemníků prodávají drogy například ze svých bytů, a neoznámí to policii, může nést odpovědnost za jakékoli trestné činy související s drogami v dané oblasti.
Vznikne tak dominový efekt. Trestná činnost jednoho nájemníka může vystavit pronajímatele odpovědnosti za bezpečnostní problémy celé čtvrti.
Pojištění: finanční štít
Majitelé bytů jsou majitelé malých podniků. Čelí rizikům, která majitelům domů nehrozí. Standardem je proto pojištění majetku a pojištění odpovědnosti.
Pojištění nemovitosti chrání budovu před vnějšími vlivy.
– Požáry
– Bouře
– Vandalismus
– Zemětřesení
– Povodně
Vezměte prosím na vědomí, že pokrytí zemětřesením a záplavami často vyžaduje další zásady. Stojí to peníze navíc. Nepředpokládejte, že je to zahrnuto.
Stejně důležité je pojištění odpovědnosti. Pokrývá právní a léčebné výlohy, pokud je pronajímatel žalován.
Co by mohlo způsobit soudní spor?
– Zranění způsobená nečinností pronajímatele
– Diskriminace
– Nezákonné vystěhování
– Narušení soukromí
Pád na kluzké podlaze ve špatně osvětlené chodbě může mít za následek velký soudní spor. Pojištění odpovědnosti hradí obranu a vyrovnání. Bez něj je osobní majetek pronajímatele ohrožen.
Podíváme se na ně v další části.
Vybírání nájemného není jen právem, ale základní funkcí role pronajímatele, jak je definována v nájemní smlouvě. O tom, jak se peníze převedou, se bude diskutovat. Někteří majitelé vyžadují hotovostní šeky. Jiní preferují přímé bankovní převody nebo digitální platební platformy. Rozvrh se také liší. Měsíční platba je standardní. Probíhají týdenní nebo dvoutýdenní platby, ale jsou méně časté.
Když je nájemné po splatnosti, má pronajímatel zákonný důvod jednat. Tato akce může rychle eskalovat. To může vést k vystěhování. Nejprve však existují pravidla o tom, kolik si můžete účtovat.
Ve většině států USA je nájemné fixní pouze po dobu trvání pronájmu. Pokud podepíšete smlouvu na šest měsíců, cena zůstává stejná. Po uplynutí této lhůty? Pronajímatel ji může zvýšit. Existují výjimky. Velká města jako New York, Chicago a San Francisco mají starší budovy se zákony o regulaci nájemného. Tyto zákony omezují částku, kterou může pronajímatel účtovat. Cílem je zachovat dostupné bydlení v hustých městských centrech. Bez těchto pravidel mohou ceny raketově růst.
Pravidla přístupu a soukromí
Majitelé mohou vstoupit do nemovitosti, ale nemohou jen tak vejít, kdykoli chtějí. Nájemní smlouva stanoví hranice. Pro běžnou údržbu nebo opravy je vyžadováno varování. Obvykle je standard 24 hodin. To dává nájemcům čas na přípravu.
Nouzové situace mění pravidla. Pokud praskne potrubí nebo začne hořet, okamžitě přichází pronajímatel. Není potřeba žádné varování. Ochrana majetku je důležitá.
Existuje také zvláštní ustanovení pro pozdní nájemné. Pokud nájemce přestane platit a bude ignorovat písemná upozornění, může přijít pronajímatel požadovat platbu. To se liší od generálních oprav. To je nátlak k plnění povinností.
Screening a diskriminace
Prověřování nájemců vyžaduje přísné dodržování antidiskriminačních zákonů. Tato ochrana se vztahuje na lidi, ne na zvířata. Pronajímatel má zákonné právo domácí mazlíčky zcela odmítnout. Mohou také specifikovat omezení plemene. To je spíše součástí stanovení pravidel vlastnictví než diskriminace.
Pokud nájemce poruší nájemní smlouvu, má pronajímatel právo zahájit řízení o vyklizení. Tento proces je popsán níže.
Pronajímatelé proti „hackerům“
Ne každý pronajímatel dodržuje pravidla. Někteří jsou “slumlords”. Tito jedinci zanedbávají opravy a vylepšení. Ignorují základní údržbu. Výsledkem je zhoršení životních podmínek.
Některé hackery používají nelegální taktiku. Nelegálně vystěhují nájemníky. Používají zastrašování. Cílem je často vystěhovat nájemníky s nízkými příjmy. Jakmile je budova prázdná, majitel může provést rekonstrukci a změnit umístění zařízení. Z nového prostoru by se mohl stát hotel. Nebo luxusní drahé byty. Praxe, známá jako renovace, vytlačuje zranitelné obyvatele za účelem zisku.
Vystěhování
Proces vystěhování je zákonný postup, nikoli fyzické vystěhování. Začíná to oznámením. Konkrétní typ oznámení závisí na důvodu. Neplacení nájemného vyžaduje upozornění „zaplať nebo odejdi“. Porušení podmínek pronájmu vyžaduje oznámení „opravte nebo ukončete“. Některé státy vyžadují 3denní upozornění. Ostatní umožňují 5 nebo 10 dní.
Pokud nájemce nevyhoví, podá pronajímatel návrh k soudu. Tomu se říká nezákonná zadržovací akce. Nájemce obdrží výzvu. Má lhůtu na odpověď. Nereagování obvykle vede k rozsudku pro zmeškání ve prospěch pronajímatele.
Pokud se nájemce ozve, je nařízeno soudní jednání. Obě strany předkládají důkazy. Pronajímatel musí prokázat, že nájemce porušil nájemní smlouvu. Nájemce může zvýšit obranu. Nepatřičné upozornění je běžnou obranou. Odplata je další. Pokud pronajímatel vystěhuje nájemce kvůli stížnostem na životní podmínky, může soud případ odmítnout.
Pokud soudce rozhodne ve prospěch pronajímatele, je vydán soudní příkaz. To opravňuje šerifa nebo strážníka k odstranění nájemce. Pronajímatel nemůže sám vyměnit zámky. Vystěhování svépomocí je ve většině jurisdikcí nezákonné. Fyzické odstranění musí provést orgány činné v trestním řízení.
Nájemníci mají v tomto procesu práva. V některých jurisdikcích mohou požádat o soudní proces. Mohou napadnout platnost oznámení. Mohou reklamovat problémy s vhodností ubytování. Pokud jsou prostory neobyvatelné z důvodu nedbalosti pronajímatele, může nájemce zadržet nájemné nebo provést opravy a odečíst si výdaje, v závislosti na zákonech státu.
Finanční náklady na vystěhování jsou vysoké. Právní poplatky, soudní výlohy a ušlé nájemné se během procesu sčítají. Mnoho pronajímatelů volí zprostředkování nebo platební plány, aby se těmto nákladům vyhnuli. Ale když se vztah rozpadne
Majitelé často chtějí rychlá řešení. Vidí neplacení nájemného nebo stížnosti na hluk a myslí si: “Jen vyměním zámky.” Nedělej to. Téměř ve všech 50 státech USA je vystěhování „udělej si sám“ nezákonné. Nemůžete blokovat přístup. Nástroje nelze vypnout. Nelze měnit klíče. Jedná se o nelegální blokování vstupu a rychlou cestu k právním krokům.
Tento proces existuje z nějakého důvodu. Chrání nájemníky před svévolným vystěhováním. Pro pronajímatele je to zákonný požadavek. Musíte dodržovat předepsané kroky.
Míra legálních vystěhování
Tady jsou dobré zprávy. Vystěhování je jedním z nejrychlejších civilních procesů. Netrvá to roky.
V Texasu můžete přejít od výpovědi k fyzickému vystěhování za pouhých devět dní. Ano, za devět. V některých případech dokonce existují dočasná opatření k zablokování přístupu v případě chronického neplacení.
V Kalifornii jsou pravidla přísnější. Práva nájemníků jsou tam více chráněna. Ale i v Kalifornii může soudce projednat případ a rozhodnout v průměru za 20 dní.
Termíny se liší podle státu. Celkově je ale systém nastaven tak, aby jednal rychleji, než většina lidí očekává.
Postup nezákonného zadržování
Všechny státy začínají stejný proces. Posíláte právní upozornění. Toto není jen zpráva v messengeru. Toto je právní dokument.
Dává nájemci možnosti:
– Platit nájem do určitého data.
– Správné porušení podmínek nájemní smlouvy.
– Opusťte prostory.
Ignorujete upozornění? Podáváte žalobu. Právní termín je **nezákonný zadržovatel.
Obě strany mají právo předložit své argumenty. Soudce zkoumá důkazy. Porušil nájemce nájemní smlouvu? Má se platit dlužné nájemné?
Pokud vyhrajete, nájemník musí zaplatit zpětné nájemné. Může být také povinen uhradit vaše právní náklady.
Pokud nájemce vyhraje, můžete být povinni uhradit jeho právní náklady. Sázky jsou vysoké.
Zápis o vlastnictví a šerifech
Vítězstvím případu to nekončí. Obdržíte potvrzení o vlastnictví. Tento dokument stanoví lhůtu. Nájemce má určitý počet dní na to, aby opustil prostory a vyzvedl si své věci.
Pokud zůstane po tomto datu? Pořád se toho nemůžeš dotknout. Nemůžete to vynutit. Jeho krabice nemůžete házet na trávník.
To je nezákonné.
Ve většině států má pravomoc fyzicky odstranit nájemce pouze šerif nebo maršál. Najme si okresní úřad. Přicházejí. Při odchodu doprovázejí nájemce. Starají se o jeho majetek.
Státy mají přísná pravidla týkající se zanechaných věcí. Nemůžete je jen tak vyhodit. Možná je budete muset skladovat několik dní nebo týdnů. Poté jej řádně zlikvidujte. Postupujte podle přepravních postupů vašeho státu.
“Pokud pronajímatel spor vyhraje, je mu vydán příkaz k nabytí držby. Pokud nájemce nevyklidí prostory v termínu splatnosti, pronajímatel nemá právo nájemce násilně vystěhovat.”
Proces v USA je formalizován. V Číně jsou věci jinak.
Tam mají nájemníci jen málo možností proti nucenému vystěhování. Myslete na velké stavební projekty. Vzpomeňte si na olympijské hry 2008 v Pekingu.
Oficiální statistiky uvádějí, že se v letech 1993 až 2003 přestěhovalo více než 2,5 milionu obyvatel Šanghaje. Většinou ze starších městských oblastí.
Probíhají protesty. Policie reaguje. Následují zatýkání. Mezinárodní skupiny pro lidská práva vyvíjejí tlak na vládu. Legální cesta pro nájemníky je ale úzká.
Je to výrazný kontrast. Jedna strana chrání individuální vlastnická práva prostřednictvím postupu. Druhý upřednostňuje rozvoj a vládní kontrolu.
Správci nemovitostí
Většina pronajímatelů nechce řešit soudní příkazy. Nechtějí čekat devět nebo dvacet dní. Chtějí dostávat nájem. Včasné. Každý měsíc.
Zde přichází vhod profesionální správa nemovitostí. Kontrolují nájemníky. Dělají údržbu. Zajišťují dodržování podmínek nájemní smlouvy.
Bolesti hlavy se můžete vyhnout outsourcingem nejsložitějších úkolů. Ale stejně musíte znát zákon. Jen pro případ.
Ne každý pronajímatel chce nosit klobouk správce nemovitosti. Tato role je vyčerpávající. Dlouhé hodiny práce. Nepředvídatelný rozvrh. Nekonečné volání od nespokojených nájemníků ve 2 hodiny ráno.
Většinu práce zvládnou profesionální společnosti zabývající se správou nemovitostí. Inzerují na pronájem. Prověřují potenciální nájemce. Sepisují nájemní smlouvy. Vybírají nájem. Opravují ucpaný záchod.
kolik to stojí? Obvykle se jedná o deset procent z měsíčního nájemného.
Proč je najmutí správce nemovitosti důležité
Pronajímatelé by měli své správce nemovitostí vybírat s mimořádnou pečlivostí. Zkušenosti jsou nutností. Najímáte je, aby ze sebe každý den odstranili tlak. Dobrý manažer pracuje samostatně. Vypovídá pouze o větších opravách nebo právních problémech.
Komunikace hraje klíčovou roli. Manažer musí fungovat jako nárazník. Jasná komunikace mezi nájemcem a pronajímatelem zabraňuje eskalaci malých problémů.
Odpovědnost a prověrky
Chytrý pronajímatel provádí úplné prověření potenciálních správců nemovitostí. Proč? Pokud se správce nemovitosti dopustí trestného činu vůči nájemci, může nést odpovědnost pronajímatel.
Kontaktujte svou společnost pro správu nemovitostí. Zajistěte, aby se na všechny zaměstnance vztahovala politika odpovědnosti. Pokud tomu tak není, sjednejte si na jejich pokrytí vlastní pojištění. Nepředpokládejte, že pokrytí existuje. Předpokládejme, že neexistuje.
Sledujte své finance pomocí softwaru k pronájmu
Být pronajímatelem znamená podnikat. Používejte specializovaný software ke sledování výdajů a příjmů.
Pro jednotlivé pronajímatele pomáhají programy jako Quicken Rental Property Manager 2009 organizovat účty. Dokládají výdaje. Maximalizují daňové odpočty. Oddělují firemní finance od osobních.
Velké provozy často využívají webové systémy, jako je Property Boss. Mezi vlastnosti patří:
– Sledování požadavků na opravu
– Online ověření nájemce
– Daňové dodržování
– Účetnictví a výkaznictví
Minimalizace právních rizik
Nejlepší způsob, jak uspět jako pronajímatel, je minimalizovat riziko. Odpovědný majitel má řádné pojištění. Platí daně. Zajišťuje, že nemovitosti splňují minimální státní a místní stavební předpisy.
Proaktivně identifikujte a řešte nebezpečí pro životní prostředí. Olověná barva. Azbest. Ovlivňují zdraví nájemníků a vystavují vás riziku soudních sporů.
Důkladně prověřujte nájemníky. Odhalte potenciální zločince. Zacházejte se všemi nájemníky profesionálně. Vyhněte se nástrahám diskriminace.
Školení a zdroje
Mnoho amerických měst nabízí školicí programy. Připravují pronajímatele na právní otázky. Vysvětlují měnící se regulační požadavky. Učí techniky, jak zlepšit vztahy s nájemníky. Tipy na údržbu. Jak využít vymáhání práva k eliminaci kriminálního chování. Jak zvýšit hodnotu nemovitosti.
Často kladené otázky pro pronajímatele
Je práce pronajímatele obtížná?
Ano. To je zklamání. Znamená to pracovat dlouhé, nepředvídatelné hodiny. Hovory a e-maily od nešťastných nájemníků se hromadí. Množství práce se zvyšuje, když kupujete více nemovitostí. To je důvod, proč mnoho lidí outsourcuje každodenní úkoly.
Jaké jsou právní povinnosti pronajímatele?
Musíte poskytnout bezpečný a funkční životní prostor. Musí být v souladu s místními a federálními kodexy bydlení. Jste odpovědní za okamžitou opravu všeho, co se v areálu rozbije.
Vlastní nemovitost pronajímatel?
Ano. Ale mohou si najmout správce nemovitostí, aby zvládal každodenní úkoly. Manažeři dostávají procento z měsíčního nájemného.
Jak se jmenuje osoba, která vlastní pronájem nemovitosti?
Pronajímatel. Nebo pronajímatel. Někteří dávají přednost termínu „vlastníci rezidenčních nájemních nemovitostí“, aby se vyhnuli stigmatu spojenému s touto profesí.
Co mohou pronajímatelé požadovat od potenciálních nájemníků?
Aplikace na pronájem. Shromažďuje osobní údaje, informace o příjmech, autorizaci kontroly kreditu, historii zaměstnání a historii pronájmů. Obdržíte také podepsaný kodex chování a nájemní smlouvu. Po schválení můžete vybrat kauci. Ta je zákonem omezena částkou rovnající se dvěma měsíčním platbám nájemného.
