Люди люблять критикувати орендодавців. Стереотип легко дізнатися: людина, яка отримує чек з орендною платою першого числа місяця, але витрачає три тижні на ремонт крана, що капає. Ви, мабуть, бачили фарбу, що облупилася, на будівлі багатоквартирного будинку і задавалися питанням, коли власник востаннє брав у руки пензель. Можливо, він перестав дбати ще за часів адміністрації Форда.
Але реальність менш кінематографічна і набагато стресовіша.
Бути орендодавцем – важка праця. Це часто невдячна робота. Стигма настільки сильна, що деякі власники почали називати себе «власниками житлової орендної нерухомості», щоб уникнути миттєвої негативної реакції, що супроводжує цю назву.
Історія володіння
Щоб зрозуміти, чому відносини між власником та орендарем такі напружені, звернемося до витоків.
Повіки тому в середньовічній Європі орендодавці були буквально лордами. Феодальна система означала, що земля належала дворянству. Селяни жили на цій землі в обмін на свою працю. Вони отримували захист від мародерів і армій, що вторгаються. Натомість вони працювали на полях до знемоги.
То був крок від рабства. Селяни мали формальну свободу, але лорди використовували фінансове та фізичне залякування, щоб тримати їх у покорі.
Ця спадщина зберігається досі.
Сучасна реальність
Сьогодні динаміка повністю змінилася. Орендодавці – це власники нерухомості, що здають в оренду будинки, квартири та кондомініуми як бізнес. Відносини регулюються строгими державними та федеральними законами. Ці правила захищають права як орендарів, і власників нерухомості.
Багато професійних орендодавців наймають керуючих нерухомістю. Ці менеджери перевіряють потенційних орендарів, займаються ремонтами та контролюють повсякденну експлуатацію. Це знімає емоційний тягар бути «поганим хлопцем».
Розумні власники ставляться до орендарів із повагою. Вони встановлюють справедливу ринкову ціну. Вони підтримують нерухомість відповідно до нормативних вимог. Вони ремонтують речі, коли вони ламаються.
Якщо ви думаєте, щоб вийти на цей ринок, вам потрібно знати механіку процесу. Як знайти хороших орендарів? Що входить у договір оренди? Які ваші права? І як ви діятимете у разі виселення, якщо до цього дійде справа?
Почнемо з першого кроку: Пошук орендарів.
Розміщення оголошення про оренду – це не просто публікація тексту на Craigslist або місцевій газеті. Тут важлива точність. Вам необхідно залучити потрібних людей і відштовхнути решту ще до того, як хтось переступить поріг. Якщо ви розміщуєте оголошення на таких сайтах, як Apartments.com, або у друкованих виданнях, деталі мають значення. Вказуйте все. Площа. Щомісячна орендна плата. Кількість спалень та ванних кімнат. Яка техніка залишається, а які комунальні послуги ви оплачуєте.
Якщо ви хочете укласти договір на рік, вкажіть це прямо. Чи не натякайте. Зробіть це чітко та ясно.
Навіщо витрачати час на такі деталі? Час. Витрачене даремно. Без повної картини ви витрачаєте годинник на показ приміщень людям, які не можуть собі цього дозволити або яким не потрібен такий великий простір. Це неефективно. Це викликає роздратування. Зробіть ласку собі та спочатку проведіть попередній відбір по телефону. Поговоріть із ними. Поставте запитання. Якщо людина не відповідає паперовим критеріям, не показуйте їй ключі.
Заявка: доказ стабільності
Коли ви нарешті погоджуєтеся на зустріч, не приходьте порожніми руками. Візьміть із собою заявку на оренду. Цей документ – ваш захист. Він надає письмовий доказ того, що людина, яка сидить навпроти вас, може платити орендну плату. Він підтверджує фінансову стабільність. Він перевіряє чисту історію оренди: відсутність виселень, судових розглядів із попередніми орендодавцями та патерну пропущених платежів.
Ось що вам потрібно зібрати:
- Особиста інформація : Повне ім’я. Адреса. Номер телефонів. Електронна пошта. Для кожного заявника та співзаявника. Врахуйте кількість дітей. Врахуйте кількість свійських тварин. Знайте, хто житиме у цьому приміщенні.
- Дозвіл на перевірку кредитної історії : Вам потрібен письмовий дозвіл на вивчення їхньої історії. Для проведення перевірки в США потрібен номер соціального страхування та копія прав водія. Без винятків.
- Підтвердження доходу : Нещодавні розрахункові листки. Виписки із банківських рахунків. Вам потрібно бачити щомісячний дохід та стан рахунків. Добре правило: щомісячна орендна плата має перевищувати одну третину від їх валового щомісячного доходу. Якщо вона вища, швидше за все, вони перевантажені фінансовими зобов’язаннями.
- Історія працевлаштування : Список недавніх роботодавців. Як довго вони працювали на кожному місці роботи. Важливою є стабільність роботи.
- Історія оренди : Адреси та контакти орендодавців за останні два-три роки. Ви шукаєте тривожні ознаки. Виселення? Банкрутство? Понад три пропущені платежі за один рік? Це непереборні перешкоди.
- Кодекс поведінки та договір оренди : Вони повинні підписати згоду з прийнятною поведінкою на території об’єкта. Сума орендної плати також має бути явно вказана тут.
Відбір без упередженості
Зустріч з орендарями та збирання цих документів є основою перевірки орендарів. Але є юридична пастка, яку потрібно уникнути. Ви повинні знати закони про справедливе житло. Позови щодо дискримінації можуть зруйнувати життя орендодавця. Вони можуть поховати ваш бізнес.
Захист полягає у послідовності. Встановіть чіткі критерії. Запишіть їх. Попросіть юриста перевірити їх. Кожен заявник оцінюється за тими самими стандартами.
- Мінімальний поріг доходу? Так.
- Мінімальний кредитний рейтинг? Так.
- Відсутність попередніх виселень? Так.
Рішення повинні ґрунтуватися на здоровому діловому розумінні. Чи не на особистих почуттях. Чи не на інтуїції. Якщо ви робите виняток для одного заявника, ви повинні бути готові зробити такий же виняток для всіх заявників. Якщо ви не можете обґрунтувати цей виняток для всіх, не робіть його ні для кого. Все просто.
Як тільки ви знайшли відповідного заявника – того, хто відповідає критеріям, пройшов перевірку та підписав заявку, – ви переходите до фінального кроку.
Дрібний шрифт: договори оренди та оренди житла
Договори оренди та довгострокові договори найму є обов’язковими контрактами. Вони визначають відносини між орендодавцем та орендарем. Ця різниця має значення. Договори оренди зазвичай охоплюють короткострокові відносини чи договори на місяць. Довгострокові договори зазвичай укладаються на шість місяців чи рік.
Договори оренди автоматично поновлюються кожні 30 днів. Довгострокові договори – ні. Вони закінчуються.
Правила змінюються залежно від місця. В Англії існують два типи: короткострокова оренда (shorthold) та забезпечена оренда (assured tenancies). Короткострокова оренда є типовим типом. Орендодавець може повернути собі володіння після шести місяців, надавши два місяці письмового повідомлення. Забезпечена оренда складніше розірвати. Орендодавець має довести у суді, що орендар не платить за оренду чи порушує правила.
У Бразилії стандартний термін оренди становить 30 місяців.
Основні пункти договору оренди
Міцний договір захищає обидві сторони. Він захищає орендодавців від безвідповідальних орендарів. Він захищає орендарів від надмірно суворих орендодавців. Включено такі ключові умови:
- Імена всіх мешканців
- Обмеження на кількість мешканців
- термін оренди
- сума орендної плати, терміни оплати та способи оплати
- суми гарантійного депозиту та зборів
- Обов’язки та права орендодавця
- Кодекс поведінки
- Правила утримання домашніх тварин
- Обмеження на паркування, загальні зони та пральні
Пастка з гарантійним депозитом
Гарантійні депозити викликають найбільше судових суперечок. Мова тут має критичне значення. Ці гроші не є платою, а є позикою. Вони покривають шкоду, що виходить за рамки звичайного зношування.
У деяких штатах орендодавці зберігають ці кошти на окремому ескроу-рахунку. У разі припинення дії договору гроші повертаються орендарю. У деяких юрисдикціях можуть нараховуватись відсотки. Відрахування провадяться лише за шкоду, що перевищує нормальне використання.
Що вважається нормальним використанням? Договір має це визначати. Килими брудняться. Фарба відшаровується. Стоки засмічуються. Це очікувано.
Незаконне використання змінює все. Організація пекарні у квартирі створює постійну спеку. Це може назавжди зашкодити кухонній плитці. Це відшаровує фарбу на стелі. Не є нормальним використанням. Орендар оплачує цей ремонт із депозиту.
Профілактика має ключове значення. Зробіть фотографії до в’їзду орендаря. Задокументуйте наявні пошкодження. Підпишіть відмову, в якій орендар не несе відповідальності за ці проблеми. В Австралії орендодавці та орендарі часто використовують офіційний звіт про стан майна (Property Condition Report).
Дочекайтеся зарахування коштів. Не передавайте ключі, доки гарантійний депозит та перша місячна орендна плата не будуть зараховані. Надання доступу орендарю негайно створює ризик процедури виселення, якщо чек буде відхилено пізніше.
Ліміти та закони про депозити
Скільки достатньо? Половина штатів США встановлює ліміти на суму гарантійного депозиту. Типовий ліміт складає одну чи дві місячні орендні плати.
У Шотландії діють суворіші правила. Стягнення премій або депозитів, що утримують, незаконно. Орендодавці раніше просили ці збори за перевірку кредитоспроможності та обробку заявок. Цю практику тепер заборонено.
Обов’язки орендодавця
Відповідність нормативним вимогам та початкова безпека
Орендодавець не просто передає ключі та йде. Робота починається задовго перед тим, як орендар підпише договір оренди. Закон вимагає безпечного та функціонального житлового простору. Це означає, що нерухомість має відповідати місцевим та федеральним житловим нормам.
Міська та окружна влада встановлює мінімальні стандарти. Не можна йти на компроміси у питаннях електропостачання. Сантехніка має працювати. Фарба має бути вільна від свинцю. Висвітлення, вентиляція та структурна цілісність є невід’ємними вимогами.
Багато міст також наказують конкретні заходи безпеки.
– Запірні замки (дверні засуви) на кожних зовнішніх дверях.
– Димові сповіщувачі у кожній квартирі.
– Вогнегасники у кожній квартирі.
Якщо нерухомість не проходить інспекцію, орендар не може законно в’їхати. Цей обов’язок лежить на орендодавці.
Обов’язки з ремонту та терміни
Після того, як орендар в’їжджає, починає текти час для виконання ремонтних робіт. Орендодавець відповідає за усунення будь-яких поломок. Неважливо, чи перегоріла лампочка у сходовому отворі чи тече кран на кухні.
Очікування високі. Орендодавець має реагувати на запит про ремонт протягом 24 годин. Фактичний ремонт має бути виконаний у розумні терміни.
Що вважається за розумне? Швидкість залежить від серйозності проблеми. Прорив труби потребує негайної уваги. Повільний злив може дозволити кілька днів. Ігнорування ступеня серйозності проблеми – це помилка.
Якщо орендодавець не усуває відому проблему своєчасно, він може потрапити у серйозні неприємності. Найгірший сценарій полягає в тому, що орендар або його гість серйозно травмується через невирішену проблему з нерухомістю, наприклад, зламану перилу на сходах або дошку підлоги.
Якщо орендар може довести, що орендодавець знав про пошкодження та знехтував діями щодо його усунення у розумні строки, він може подати до суду та виграє справу. Саме тому орендодавці мають купувати страховку цивільної відповідальності.
Заходи захисту для орендаря при бездіяльності
Не всі суперечки закінчуються у суді. Але якщо орендаря розчаровує те, як довго його орендодавець лагодить посудомийну машину, він має кілька варіантів дій.
У більшості штатів США він може законно утримувати орендну плату доти, доки ремонт не буде виконано. У нього також може бути право самостійно організувати ремонт та відняти вартість з наступного платежу з оренди.
У деяких штатах, якщо ситуація стає справді критичною, орендар може розцінювати бездіяльність як порушення договору та з’їхати в середині терміну оренди.
Саме тому документація є критично важливою для орендодавців. Ведіть запис кожного повідомлення. Зазначте дату отримання скарги. Зазначайте дату вжиття заходів.
Навіть якщо ви не можете вирішити проблему негайно, ви повинні повідомити про це орендаря. Поясніть обставини, які спричинили затримку. Надайте приблизний термін вирішення проблеми.
Хороший орендодавець заохочуватиме своїх орендарів негайно повідомляти про всі відомі проблеми, щоб уникнути потенційної відповідальності за травми. Мовчання не є захистом.
Запобігання злочинності та безпека
Безпека виходить за межі зламанихфіксацій. Орендодавці повинні захищати орендарів від злочинності. Це не просто хороша бізнес-практика. Це юридичний обов’язок.
Загальні зони та сходові клітини потребують адекватного освітлення. Темні кути приваблюють неприємності. Головні двері та ворота повинні залишатися замкненими у будь-який час.
Системи домофонів мають працювати. Якщо орендар натискає кнопку, то хтось повинен впустити його. Зламані системи створюють ризики.
Зовнішні двері повинні мати замки. Вікна, що доступні через зовнішні пожежні сходи, повинні мати замки. Це є базові заходи безпеки.
Орендодавці також повинні вживати розумних заходів, щоб переконатися, що їхні орендарі не є злочинцями. Якщо орендодавець знає, що деякі з його орендарів займаються продажем наркотиків зі своїх квартир, наприклад, і не повідомляє про це поліції, орендодавець може бути притягнутий до відповідальності за будь-які злочини в районі, пов’язані з наркобізнесом.
Це створює ефект доміно. Злочинна діяльність одного орендаря може надати орендодавцю відповідальність за проблеми безпеки всього району.
Страхування: фінансовий щит
Орендодавці – це власники малого бізнесу. Вони стикаються із ризиками, з якими не стикаються власники будинків. Саме тому страхування майна та страхування громадянської відповідальності є стандартними.
Страхування майна захищає будівлю від зовнішніх впливів.
– пожежі
– Шторми
– Вандалізм
– Землетруси
– повені
Зверніть увагу, що покриття від землетрусів та повеней часто потребує додаткових полісів. Це коштує додаткових грошей. Не припускайте, що це увімкнено.
Страхування громадянської відповідальності так само важливе. Воно покриває юридичні та медичні витрати, якщо на орендодавця подають до суду.
Що може спричинити судовий позов?
– травми, спричинені бездіяльністю орендодавця
– Дискримінація
– Незаконне виселення
– Вторгнення у приватне життя
Падіння на слизькій підлозі у погано освітленому коридорі може призвести до великого позову. Страхування громадянської відповідальності оплачує захист та врегулювання спору. Без нього особисті активи орендодавця перебувають під загрозою.
Ми розглянемо їх у наступному розділі.
Збір орендної плати — це просто право, а основна функція ролі орендодавця, визначена у договорі аренды. Те, як відбувається передача грошей, підлягає обговоренню. Деякі власники вимагають готівку. Інші воліють прямі банківські перекази чи цифрові платіжні платформи. Графік також варіюється. Щомісячна оплата є стандартною. Щотижневі або двотижневі платежі трапляються, але рідше.
Коли орендна плата прострочена, орендодавець має законні підстави діяти. Ця дія може швидко ескалювати. Це може призвести до виселення. Але спочатку існують правила щодо того, яку суму можна стягувати.
У більшості штатів США орендна плата фіксується лише термін дії договору аренды. Якщо ви підписуєте договір на шість місяців, ціна залишається незмінною. Після закінчення цього терміну? Орендодавець може підвищити її. Є винятки. У великих містах, таких як Нью-Йорк, Чикаго та Сан-Франциско, є старі будівлі з законами про контроль за орендною платою. Ці закони обмежують суму, яку може стягувати орендодавець. Мета полягає у збереженні доступного житла у щільно заселених міських центрах. Без цих правил ціни можуть злетіти до неба.
Правила доступу та конфіденційності
Орендодавці можуть заходити на територію об’єкта, але вони не можуть просто заходити туди, коли захочуть. Орендарська угода встановлює межі. Для поточного технічного обслуговування або ремонту потрібне попередження. Зазвичай стандартним є 24 години. Це дає орендарям час підготуватись.
Надзвичайні ситуації змінюють правила. Якщо труба лопається або починається пожежа, орендодавець заходить негайно. Жодне попередження не потрібне. Захист активу має значення.
Існує специфічний пункт для простроченої орендної плати. Якщо орендар перестає платити та ігнорує письмові повідомлення, орендодавець може зайти, щоб вимагати оплати. Це відрізняється від загального ремонту. Це примус виконання зобов’язань.
Перевірка та дискримінація
Перевірка орендарів потребує суворого дотримання законів про недискримінацію. Ці захисту застосовуються до людей, а чи не до тварин. Орендодавець має законне право повністю відмовляти у проживання тварин. Вони також можуть вказувати обмеження щодо пород. Це частина встановлення правил власності, а чи не дискримінації.
Якщо орендар порушує договір оренди, орендодавець має право розпочати процедуру виселення. Цей процес описаний далі.
Орендодавці проти «халтурників»
Не кожен орендодавець дотримується правил. Деякі є «халтурниками» (slumlords). Ці особи нехтують ремонтами та покращеннями. Вони ігнорують базове технічне обслуговування. Результатом є погіршення умов життя.
Деякі «халтурники» використовують незаконні тактики. Вони незаконно виселяють орендарів. Вони використовують залякування. Ціль часто полягає в тому, щоб виселити орендарів з низьким рівнем доходу. Як тільки будівля спорожніє, власник може провести ремонт та змінити позиціонування об’єкта. Новий простір може стати готелем. Або елітними дорогими апартаментами. Ця практика, відома як “реновація з виселенням” (renoviction), витісняє вразливих мешканців заради прибутку.
Виселення
Процес виселення це юридична процедура, а не фізичне вигнання. Він починається з повідомлення. Конкретний тип сповіщення залежить від причини. За несплату орендної плати потрібно повідомлення «сплатити чи залишити». За порушення умов договору оренди потрібне повідомлення «виправити чи залишити». Деякі штати потребують 3-денного сповіщення. В інших допускається 5 чи 10 днів.
Якщо орендар не дотримується вимог, орендодавець подає клопотання до суду. Це називається дією про незаконне утримання (unlawful detainer). Орендар отримує повістку. Він має термін для відповіді. Відсутність відповіді зазвичай призводить до винесення рішення за промовчанням на користь орендодавця.
Якщо орендар відповідає, призначається судове засідання. Обидві сторони надають докази. Орендодавець має довести, що орендар порушив договір оренди. Орендар може висувати захист. Неправильне повідомлення є поширеним захистом. Відплата – ще одна. Якщо орендодавець виселяє орендаря за скаргу за умови проживання, суд може припинити справу.
Якщо суддя виносить рішення на користь орендодавця, видається виконавчий лист для передачі майна (writ of possession). Це уповноважує шерифа чи констебла видалити орендаря. Орендодавець не може самостійно змінювати замки. Самостійні виселення незаконні у більшості юрисдикцій. Фізичне видалення має здійснюватись правоохоронними органами.
У орендарів є права у цьому процесі. Вони можуть запросити суд присяжних у деяких юрисдикціях. Вони можуть оскаржити дійсність повідомлення. Вони можуть заявити про проблеми із придатністю житла. Якщо приміщення непридатне для проживання через недбалість орендодавця, орендар може утримувати орендну плату або провести ремонт та відняти витрати, залежно від законодавства штату.
Фінансова вартість виселення висока. Юридичні збори, судові витрати та втрачена орендна плата протягом процесу накопичуються. Багато орендодавців віддають перевагу медіації або планам платежів, щоб уникнути цих витрат. Але коли стосунки руйнуються
Орендодавці часто бажають швидких рішень. Вони бачать несплату оренди чи скарги на галас і думають: «Я просто зміню замки». Не робіть цього. Майже у всіх 50 штатах США самостійні виселення є незаконними. Ви не можете блокувати доступ. Ви не можете вимкнути комунальні послуги. Ви не можете міняти ключі. Це незаконне блокування входу, і це швидкий шлях до судового позову.
Цей процес існує не так. Він захищає орендарів від довільного виселення. Для орендодавців це юридична вимога. Ви повинні слідувати встановленим крокам.
Швидкість законного виселення
Ось гарна новина. Виселення — один із найшвидших цивільних процесів. Не займає роки.
У Техасі ви можете пройти шлях від сповіщення до фізичного виселення всього за дев’ять днів. Так, за дев’ять. У деяких випадках навіть існують тимчасові заходи щодо блокування доступу за хронічної несплати.
У Каліфорнії правила суворіше. Права орендарів там захищені сильніше. Але навіть у Каліфорнії суддя може розглянути справу та ухвалити рішення в середньому за 20 днів.
Строки варіюються залежно від штату. Але в цілому система налаштована на більш швидкі дії, ніж очікують більшість людей.
Процедура незаконного утримання
У всіх штатах процес починається однаково. Ви надсилаєте офіційне повідомлення. Це не просто повідомлення у месенджері. Це є юридичний документ.
Він пропонує орендарю варіанти дій:
– сплатити оренду до певної дати.
– виправити порушення умов договору оренди.
– Залишити приміщення.
Ігнуруєте повідомлення? Ви подаєте до суду. Юридичний термін – “незаконне утримання” (unlawful detainer).
Обидві сторони мають право представляти свої аргументи. Суддя вивчає докази. Чи порушив орендар договір оренди? Чи має бути виплачено заборгованість з оренди?
Якщо ви виграєте, орендар зобов’язаний виплатити заборгованість з оренди. Він також може бути зобов’язаний відшкодувати ваші судові витрати.
Якщо виграє орендар, ви повинні бути відшкодувати його судові витрати. Ставки високі.
Судовий наказ про володіння та шерифи
Виграш справи – це ще не кінець. Ви отримуєте судовий наказ про володіння (writ of possession). Цей документ встановлює останній термін. У орендаря є певна кількість днів, щоб залишити приміщення та забрати свої речі.
Якщо вона залишається після цієї дати? Ви все одно не можете до нього торкатися. Ви не можете насильно витягувати його. Ви не можете викидати коробки на газон.
Це є незаконно.
У більшості штатів лише шериф чи маршал має право фізично видалити орендаря. Ви наймаєте окружне керування. Вони приїжджають. Вони супроводжують орендаря на виході. Вони займаються його майном.
У штатах є суворі правила щодо залишених речей. Ви не можете просто викинути їх. Можливо, вам доведеться зберігати їх кілька днів чи тижнів. Потім правильно утилізувати. Дотримуйтесь процедури передачі майна, встановленої у штаті.
“Якщо орендодавець виграє справу, йому видається судовий наказ про володіння. Якщо орендар не залишає приміщення до встановленої дати, орендодавець не має права насильно видаляти орендаря.”
Процес у США формалізований. У Китаї все інакше.
Там орендарі мають мало можливостей захисту від примусових виселень. Згадайте великі будівельні проекти. Згадайте Олімпіаду 2008 року у Пекіні.
Офіційна статистика свідчить, що понад 2,5 мільйона жителів Шанхаю переїхали в період з 1993 по 2003 рік. Здебільшого із старих міських районів.
Відбуваються протести. Поліція реагує. Слідують арешти. Міжнародні правозахисні групи чинять тиск на уряд. Але юридичний шлях для орендарів вузький.
Це різкий контраст. Одна сторона захищає індивідуальні права власності через процедуру. Інша пріоритизує розвиток та державний контроль.
Керуючі нерухомістю
Більшість орендодавців не хочуть займатися судовими наказами. Вони не хочуть чекати на дев’ять чи двадцять днів. Вони хочуть отримувати орендну плату. Своєчасно. Щомісяця.
Тут на допомогу приходить професійне керування нерухомістю. Вони перевіряють орендарів. Вони займаються технічним обслуговуванням. Вони забезпечують дотримання умов договору аренды.
Ви можете уникнути головного болю, передавши найскладніші завдання на аутсорсинг. Але ви все одно маєте знати закон. Про всяк випадок.
Не кожен орендодавець хоче носити шляру керуючого нерухомістю. Ця роль вимотує. Довгий годинник роботи. Непередбачуваний графік. Нескінченні дзвінки від незадоволених орендарів о 2 годині ночі.
Професійні компанії з управління нерухомістю беруть він основну роботу. Вони розміщують оголошення про здачу в оренду. Вони перевіряють потенційних орендарів. Вони становлять договори оренди. Вони збирають орендну плату. Вони чинять засмічений унітаз.
Яка вартість? Зазвичай, це десять відсотків від щомісячної орендної плати.
Чому важливо наймати керуючого нерухомістю
Орендодавці повинні вибирати своїх керуючих нерухомістю з особливою ретельністю. Досвід є обов’язковою умовою. Ви наймаєте їх, щоб зняти щоденне навантаження. Хороший керуючий працює самостійно. Він повідомляє вам тільки про серйозні ремонти чи юридичні проблеми.
Ключову роль відіграє комунікація. Керуючий має діяти як буфер. Чітка комунікація між орендарем та орендодавцем запобігає розростанню дрібних проблем.
Відповідальність та перевірка біографії
Проникливий орендодавець проводить повну перевірку біографії потенційних керуючих нерухомістю. Чому? Якщо керуючий вчинить злочин проти орендаря, орендодавця може бути притягнуто до відповідальності.
Зверніться до компанії з управління нерухомістю. Переконайтеся, що всі працівники застраховані за полісом відповідальності. Якщо це не так, оформіть свою страховку для покриття їх дій. Не припускайте, що покриття існує. Припускайте, що його нема.
Відстеження фінансів за допомогою програмного забезпечення для оренди
Бути орендодавцем означає вести бізнес. Використовуйте спеціалізоване програмне забезпечення для відстеження витрат та доходів.
Для індивідуальних орендодавців такі програми, як Quicken Rental Property Manager 2009, допомагають організувати рахунки. Вони документують витрати. Вони максимізують податкові відрахування. Вони відокремлюють бізнес-фінанси від особистих.
Великі операції часто використовують веб-системи, такі як Property Boss. Функції включають:
– відстеження заявок на ремонт
– Онлайн-перевірка орендарів
– відповідність вимогам оподаткування
– Бухгалтерський облік та звітність
Мінімізація юридичних ризиків
Найкращий спосіб досягти успіху як орендодавець — мінімізувати ризики. Відповідальний власник має належну страховку. Сплачує податки. Забезпечує відповідність нерухомості мінімальним державним та місцевим будівельним нормам.
Активно виявляйте та усувайте екологічні небезпеки. Свинцева фарба. Азбест. Вони впливають на здоров’я орендарів і наражають вас на ризик судових позовів.
Ретельно перевіряйте орендарів. Відсівайте потенційних злочинців. Ставтеся до всіх орендарів професійно. Уникайте пасток дискримінації.
Навчання та ресурси
Багато міст США пропонують програми навчання. Вони готують орендодавців до юридичних питань. Вони пояснюють змінні нормативні вимоги. Вони навчають технік поліпшення відносин з орендарями. Поради з технічного обслуговування. Як використовувати правоохоронні органи для викорінення злочинної поведінки Як підвищити вартість нерухомості
Часті питання для орендодавців
Чи є робота орендодавця складною?
Так. Це викликає розчарування. Вона включає довгі, непередбачувані години роботи. Дзвінки та електронні листи від незадоволених орендарів накопичуються. Обсяг роботи збільшується при купівлі вами більшої кількості об’єктів нерухомості. Саме тому багато хто передає на аутсорсинг повсякденні завдання.
Які юридичні обов’язки орендодавця?
Ви повинні надавати безпечний та функціональний житловий простір. Воно має відповідати місцевим та федеральним житловим кодексам. Ви несете відповідальність за своєчасний ремонт всього, що зламається у приміщенні.
Чи володіють орендодавці нерухомістю?
Так. Але вони можуть найняти керуючого нерухомістю для вирішення повсякденних завдань. Керівники одержують відсоток від щомісячної орендної плати.
Як називається людина, яка володіє орендною нерухомістю?
Орендодавець. Або орендодавець. Деякі віддають перевагу терміну «власники житлової орендної нерухомості», щоб уникнути стигми, пов’язаної з цією професією.
Що орендодавці можуть запитувати у потенційних орендарів?
Заявка на оренду. Вона збирає особисту інформацію, дані про доход, дозвіл на перевірку кредитної історії, історію роботи та історію оренди. Ви також отримуєте підписаний кодекс поведінки та договір оренди. Після схвалення ви можете зібрати забезпечувальний платіж. Він обмежений законом сумою, що дорівнює двом місячним орендним платежам.
