La gente ama odiare i proprietari. Lo stereotipo è facile da individuare: la persona che incassa l’assegno dell’affitto il primo del mese ma impiega tre settimane per riparare un rubinetto che gocciola. Probabilmente hai visto la vernice scrostata su un condominio e ti sei chiesto quando il proprietario ha preso in mano un pennello l’ultima volta. Forse hanno smesso di preoccuparsi nell’amministrazione Ford.
Ma la realtà è meno cinematografica e molto più stressante.
Essere un padrone di casa è un duro lavoro. Spesso è ingrato. Lo stigma è così pesante che alcuni proprietari hanno iniziato a definirsi “proprietari di affitti residenziali” solo per evitare la reazione immediata che deriva da questo titolo.
La storia della proprietà
Per capire perché il rapporto tra proprietario e inquilino è così teso, guarda le radici.
Secoli fa, nell’Europa medievale, i proprietari terrieri erano letteralmente signori. Il sistema feudale prevedeva che tutte le terre appartenessero alla nobiltà. Su quella terra vivevano i contadini in cambio di manodopera. Hanno ottenuto protezione dai predoni e dagli eserciti invasori. In cambio, lavoravano i campi finché non si spezzavano la schiena.
Era a un passo dalla schiavitù. I contadini avevano libertà tecnica, ma i signori usavano l’intimidazione finanziaria e fisica per tenerli in riga.
Quella storia persiste.
La realtà moderna
Oggi la dinamica è completamente diversa. I proprietari sono proprietari di immobili che affittano case, appartamenti e condomini come attività commerciale. Il rapporto è dettato da rigide leggi statali e federali. Queste norme tutelano allo stesso modo i diritti dell’affittuario e del proprietario dell’immobile.
Molti proprietari professionisti assumono gestori di proprietà. Questi manager selezionano gli inquilini, gestiscono le riparazioni e supervisionano le operazioni quotidiane. Rimuove il peso emotivo di essere il “cattivo”.
I proprietari ragionevoli trattano gli inquilini con rispetto. Fanno pagare un giusto prezzo di mercato. Mantengono le proprietà aggiornate al codice. Riparano le cose quando si rompono.
Se stai pensando di entrare in questo mercato, devi conoscerne i meccanismi. Come trovare buoni inquilini? Cosa c’entra un contratto di locazione? Quali sono i tuoi diritti? E come gestisci uno sfratto se si arriva a questo?
Iniziamo con il primo passaggio: Trovare inquilini.
Pubblicare il tuo noleggio non significa semplicemente pubblicare un annuncio su Craigslist o sul giornale locale. È una questione di precisione. Devi attirare le persone giuste e respingere il resto prima ancora che qualcuno metta piede sulla soglia. Se pubblichi annunci su siti come Apartments.com o in formato cartaceo, i dettagli contano. Elenca tutto. Misurare. Affitto mensile. Conteggio camera da letto e bagno. Quali elettrodomestici restano e quali utenze sono a tuo carico.
Se vuoi un contratto di locazione per un anno, dillo. Non accennarlo. Mettilo in chiaro.
Perché preoccuparsi di questo livello di dettaglio? Tempo. Tempo sprecato. Senza un quadro completo, stai perdendo ore a mostrare le unità a persone che non possono permettersele o che non hanno bisogno di tanto spazio. È inefficiente. È frustrante. Fatevi un favore e prima guardate il telefono. Parla con loro. Fai domande. Se sulla carta non sono adatti, non mostrare loro le chiavi.
L’applicazione: prova di stabilità
Quando finalmente accetti di incontrarti, non presentarti a mani vuote. Porta una richiesta di noleggio. Questo documento è il tuo scudo. Fornisce la prova scritta che la persona di fronte a te può effettivamente pagare l’affitto. Verifica la stabilità finanziaria. Controlla che lo storico degli affitti sia pulito: senza sfratti, senza drammi legali con i precedenti proprietari, senza schemi di mancati pagamenti.
Ecco cosa devi raccogliere:
- Informazioni personali : Nome completo. Indirizzo. Numeri di telefono. E-mail. Per ogni richiedente e co-richiedente. Conta i bambini. Conta gli animali domestici. Scopri chi vive in quell’unità.
- Autorizzazione al controllo del credito : è necessaria l’autorizzazione scritta per scavare nella loro storia. Per eseguire un assegno negli Stati Uniti, è necessario il numero di previdenza sociale e una copia della patente di guida. Nessuna eccezione.
- Verifica del reddito : buste paga recenti. Estratti conto bancari. Devi vedere il reddito mensile e le disponibilità del conto. Una solida regola pratica? L’affitto mensile non dovrebbe essere superiore a un terzo del reddito mensile lordo. Se è di più, probabilmente sono troppo sottili.
- Cronologia lavorativa : elenco dei recenti datori di lavoro. Quanto tempo sono rimasti in ciascun lavoro. La sicurezza del lavoro è importante.
- Storico degli affitti : indirizzi e contatti del proprietario negli ultimi due o tre anni. Stai cercando bandiere rosse. Sfratti? Pignoramenti? Più di tre pagamenti mancati in un solo anno? Questi sono dei rompiscatole.
- Codice di condotta e contratto di affitto : devono approvare un comportamento accettabile all’interno della proprietà. Anche qui l’importo dell’affitto deve essere indicato esplicitamente.
Screening senza pregiudizi
Incontrare gli inquilini e raccogliere questi documenti è il fulcro dello screening degli inquilini. Ma c’è una trappola legale che devi evitare. È necessario comprendere le leggi sull’edilizia equa. Le rivendicazioni di discriminazione possono rovinare la vita di un proprietario. Possono affondare la tua attività.
La difesa è coerenza. Stabilire criteri chiari. Mettilo per iscritto. Chiedi a un avvocato di esaminarlo. Ogni candidato viene giudicato secondo lo stesso standard.
- Soglia di reddito minimo? SÌ.
- Punteggio di credito minimo? SÌ.
- Nessuno sfratto precedente? SÌ.
Le decisioni devono basarsi su una solida logica aziendale. Non sentimenti personali. Non l’istinto viscerale. Se fai un’eccezione per un candidato, devi essere disposto a fare la stessa eccezione per tutti i candidati. Se non puoi giustificare l’eccezione per tutti, non fare l’eccezione per nessuno. È così semplice.
Una volta trovato il candidato giusto, ovvero colui che soddisfa i criteri, supera lo screening e firma la domanda, passi alla fase finale.
Le clausole scritte in piccolo: contratti di locazione e locazioni
I contratti di locazione e di locazione sono contratti vincolanti. Definiscono il rapporto tra proprietario e inquilino. La distinzione conta. I contratti di noleggio di solito coprono accordi a breve termine o mensili. I contratti di locazione durano generalmente sei mesi o un anno.
I contratti di noleggio si rinnovano automaticamente ogni 30 giorni. I contratti di locazione no. Scadono.
Le regole variano in base alla località. In Inghilterra esistono due tipi: shorthold e assicured locations. Shorthold è l’impostazione predefinita. I proprietari possono riprendere il possesso dopo sei mesi con un preavviso scritto di due mesi. Gli affitti assicurati sono più difficili da rompere. Il proprietario deve dimostrare in tribunale che l’inquilino è in ritardo con l’affitto o viola le politiche.
In Brasile, la durata predefinita del noleggio è di 30 mesi.
Clausole di locazione essenziali
Un accordo solido protegge entrambe le parti. Protegge i proprietari dagli inquilini irresponsabili. Protegge gli inquilini dai proprietari troppo zelanti. È necessario includere i termini chiave:
- Nomi di tutti gli occupanti
- Limiti al numero degli occupanti
- Durata della locazione
- Importo dell’affitto, scadenze e modalità di pagamento
- Deposito cauzionale e importi delle commissioni
- Doveri e diritti del locatore
- Codice di condotta
- Regolamento sugli animali domestici
- Restrizioni al parcheggio, alle aree comuni e alla lavanderia
La trappola del deposito cauzionale
I depositi cauzionali causano la maggior parte delle controversie legali. La lingua qui è fondamentale. Il denaro viene prestato, non pagato. Copre i danni oltre la normale usura.
Alcuni stati richiedono ai proprietari di mantenere questi fondi in un conto di deposito a garanzia separato. Al termine del contratto di locazione, il denaro ritorna all’inquilino. In alcune giurisdizioni potrebbero essere applicati interessi. Le detrazioni avvengono solo per danni oltre il normale utilizzo.
Cosa conta come utilizzo normale? Il contratto di locazione deve definirlo. I tappeti si sporcano. Scheggiature di vernice. Gli scarichi si intasano. Questi sono attesi.
L’uso illegale cambia tutto. Gestire una panetteria in un appartamento genera calore costante. Ciò può danneggiare permanentemente le piastrelle della cucina. Si stacca la vernice del soffitto. Questo non è un uso normale. L’inquilino paga tali riparazioni dal deposito.
La prevenzione è fondamentale. Scatta foto prima che l’inquilino si trasferisca. Documenta i danni esistenti. Firma una liberatoria affermando che l’inquilino non è responsabile di tali problemi. In Australia, proprietari e inquilini utilizzano spesso un rapporto ufficiale sulle condizioni della proprietà.
Attendi che gli assegni vengano cancellati. Non consegnare le chiavi finché non sono stati saldati il deposito cauzionale e il primo mese di affitto. Lasciare entrare un inquilino rischia immediatamente lo sfratto se l’assegno non viene più ricevuto.
Limiti e leggi sui depositi
Quanto è sufficiente? La metà degli stati americani pone un tetto massimo agli importi dei depositi cauzionali. Il limite tipico è uno o due mesi di affitto.
La Scozia ha regole più severe. L’addebito di premi o la detenzione di depositi è illegale. I proprietari chiedevano queste commissioni per i controlli del credito e l’elaborazione delle domande. Questa pratica è ora vietata.
Responsabilità del proprietario
Conformità al codice e sicurezza iniziale
Un proprietario non si limita a consegnare le chiavi e ad andarsene. Il lavoro inizia molto prima che l’inquilino firmi il contratto di locazione. La legge richiede uno spazio abitativo sicuro e funzionale. Ciò significa che la proprietà deve soddisfare i codici abitativi locali e federali.
Le autorità della città e della contea stabiliscono gli standard minimi. Non si possono risparmiare sull’elettricità. L’impianto idraulico deve funzionare. La vernice deve essere senza piombo. Illuminazione, ventilazione e integrità strutturale non sono negoziabili.
Molte città impongono anche misure di sicurezza specifiche.
– Catenacci su ogni porta esterna.
– Allarmi antifumo in ogni unità.
– Estintori in ogni unità.
Se la proprietà non supera l’ispezione, l’inquilino non può trasferirsi legalmente. Il locatore si fa carico di questo onere.
Obblighi e tempistiche di riparazione
Una volta che l’inquilino si trasferisce, inizia l’orologio di riparazione. Il proprietario è responsabile della riparazione di tutto ciò che si rompe. Non importa se si tratta di una luce bruciata nelle scale o di un rubinetto che perde in cucina.
L’aspettativa è alta. Il proprietario deve rispondere a una richiesta di riparazione entro 24 ore. La soluzione effettiva deve avvenire entro un lasso di tempo ragionevole.
Cosa è ragionevole? La gravità del problema determina la velocità. Un tubo rotto richiede attenzione immediata. Uno scarico lento potrebbe consentire alcuni giorni. Ignorare la gravità è un errore.
Se un proprietario non riesce ad affrontare un problema noto in modo tempestivo, potrebbe finire in grossi guai. Lo scenario peggiore è che un inquilino o un suo ospite vengano gravemente feriti a causa di un problema irrisolto con la proprietà, come una ringhiera rotta su una scala o un’asse del pavimento mancante.
Se l’inquilino riesce a dimostrare che il proprietario era a conoscenza del danno e ha trascurato di agire con ragionevole tempestività per ripararlo, può fare causa e vincerà. Questo è il motivo per cui i proprietari devono stipulare un’assicurazione di responsabilità civile.
Rimedi dell’inquilino in caso di negligenza
Non tutte le controversie finiscono in tribunale. Ma se un inquilino si sente frustrato dal tempo impiegato dal padrone di casa per riparare la lavastoviglie, ha diverse opzioni.
Nella maggior parte degli stati degli Stati Uniti, può legalmente trattenere l’affitto fino a quando non viene effettuata la riparazione. Potrebbe anche avere il diritto di organizzare lui stesso le riparazioni e di sottrarre il costo dal suo prossimo assegno di affitto.
In alcuni stati, se le cose si mettono davvero male, l’inquilino può considerare la mancata risposta come una violazione del contratto e trasferirsi nel mezzo del contratto di locazione.
Questo è il motivo per cui la documentazione è fondamentale per i proprietari. Tieni un registro di ogni notifica. Annota la data in cui hai ricevuto il reclamo. Annota la data in cui hai agito.
Anche se non puoi risolvere subito il problema, devi far sapere all’inquilino il motivo. Spiegare le circostanze che hanno causato il ritardo. Fornire una tempistica stimata per la risoluzione.
Un buon proprietario incoraggerà i suoi inquilini a segnalare immediatamente tutti i problemi noti per evitare potenziali responsabilità per infortuni. Il silenzio non è una difesa.
Prevenzione e sicurezza della criminalità
La sicurezza va oltre gli apparecchi rotti. I proprietari devono proteggere gli inquilini dalla criminalità. Questo non è solo un buon affare. È una responsabilità legale.
Le aree comuni e le scale necessitano di un’illuminazione adeguata. Gli angoli bui invitano ai guai. Le porte e i cancelli principali devono rimanere sempre chiusi.
I sistemi di interfono devono funzionare. Se un inquilino preme il pulsante, qualcuno dovrebbe avvisarlo. I sistemi guasti sono una responsabilità.
Le porte esterne necessitano di catenacci. Le finestre accessibili tramite scale antincendio esterne necessitano di serrature. Queste sono le misure di sicurezza fondamentali.
I proprietari devono anche adottare misure ragionevoli per assicurarsi che i suoi inquilini non siano criminali. Se un proprietario sa che alcuni dei suoi inquilini spacciano droga dai loro appartamenti, ad esempio, e non li denuncia alla polizia, il proprietario potrebbe essere ritenuto responsabile di eventuali crimini di quartiere che possono essere collegati all’operazione di spaccio.
Questo crea un effetto a catena. L’attività criminale di un inquilino può esporre il proprietario alla responsabilità per i problemi di sicurezza dell’intero quartiere.
Assicurazioni: lo scudo finanziario
I proprietari sono proprietari di piccole imprese. Affrontano rischi che i proprietari di case non affrontano. Ecco perché l’assicurazione sulla proprietà e l’assicurazione sulla responsabilità civile sono standard.
L’assicurazione sulla proprietà protegge l’edificio dalle forze esterne.
– Fuoco
– Tempeste
– Vandalismo
– Terremoti
– Inondazioni
Tieni presente che la copertura per terremoti e inondazioni spesso richiede polizze aggiuntive. Costa di più. Non dare per scontato che sia incluso.
Altrettanto importante è l’assicurazione sulla responsabilità civile. Copre le spese legali e mediche se viene citato in giudizio il proprietario.
Cosa fa scattare una causa?
– Lesioni causate da negligenza del proprietario
– Discriminazione
– Sfratto illegittimo
– Violazione della privacy
Una scivolata e una caduta in un corridoio scarsamente illuminato possono comportare un grave sinistro. L’assicurazione di responsabilità civile paga la difesa e la liquidazione. Senza di essa il patrimonio personale del locatore è a rischio.
Li daremo uno sguardo nella prossima sezione.
Riscuotere l’affitto non è solo un diritto; è la funzione primaria del ruolo del proprietario come definito nel contratto di locazione. Il modo in cui quei soldi passano di mano è oggetto di negoziazione. Alcuni proprietari richiedono controlli fisici. Altri preferiscono depositi bancari diretti o piattaforme di pagamento digitali. Anche il programma varia. Mensile è standard. I pagamenti bisettimanali o settimanali avvengono, ma meno spesso.
Quando l’affitto è in ritardo, il proprietario ha la legittimazione ad agire. Questa azione può intensificarsi rapidamente. Può portare allo sfratto. Ma prima ci sono delle regole su quanto può essere addebitato.
Nella maggior parte degli stati degli Stati Uniti, l’affitto è fisso solo per la durata del contratto. Se firmi per sei mesi, il prezzo rimane lo stesso. Dopo la scadenza di tale termine? Il padrone di casa può aumentarlo. Ci sono delle eccezioni. Le principali città come New York, Chicago e San Francisco hanno edifici più vecchi con leggi sul controllo degli affitti. Questi statuti limitano l’importo che un proprietario può addebitare. L’obiettivo è preservare alloggi a prezzi accessibili nei centri urbani densi. Senza queste regole i prezzi potrebbero salire alle stelle.
Regole di ingresso e privacy
I proprietari possono entrare nella proprietà, ma non possono entrarci quando vogliono. Il contratto di locazione fissa i confini. Per manutenzioni o riparazioni ordinarie è richiesto un preavviso. In genere, 24 ore è lo standard. Ciò dà agli inquilini il tempo di prepararsi.
Le emergenze cambiano le regole. Se scoppia un tubo o scoppia un incendio, il padrone di casa entra immediatamente. Non è necessario alcun preavviso. Proteggere il bene è importante.
C’è anche una clausola specifica per l’affitto scaduto. Se un inquilino smette di pagare e ignora le comunicazioni scritte, il proprietario può chiedere il pagamento. Questo è distinto dalle riparazioni generali. È un’applicazione.
Screening e discriminazione
Lo screening degli inquilini implica il rigoroso rispetto delle leggi antidiscriminazione. Queste protezioni si applicano alle persone, non agli animali domestici. Un proprietario può legalmente rifiutare completamente gli animali. Possono anche specificare restrizioni sulla razza. Ciò fa parte della definizione di norme sulla proprietà, non della discriminazione.
Se l’inquilino viola il contratto di locazione, il proprietario ha il diritto di avviare una procedura di sfratto. Questo processo è dettagliato di seguito.
Proprietari contro proprietari dei bassifondi
Non tutti i proprietari rispettano le regole. Alcuni sono signori dei bassifondi. Questi individui trascurano riparazioni e miglioramenti. Ignorano la manutenzione di base. Il risultato è un peggioramento delle condizioni di vita.
Alcuni proprietari degli slum usano tattiche illegali. Sfrattano ingiustamente gli inquilini. Usano l’intimidazione. L’obiettivo è spesso quello di eliminare gli affittuari a basso reddito. Una volta che l’edificio è vuoto, il proprietario può rinnovarlo e rinominarlo. Il nuovo spazio potrebbe diventare un hotel. Oppure appartamenti di lusso costosi. Questa pratica, nota come “rinazione”, sposta i residenti vulnerabili a scopo di lucro.
Sfratti
Il processo di sfratto è una procedura legale, non un allontanamento fisico. Si comincia con un avviso. Il tipo specifico di avviso dipende dal motivo. Il mancato pagamento dell’affitto richiede un avviso di pagamento o di uscita. Le violazioni del contratto di locazione richiedono un avviso di cura o di uscita. Alcuni stati richiedono un preavviso di 3 giorni. Altri concedono 5 o 10 giorni.
Se l’inquilino non ottempera, il proprietario presenta un ricorso al tribunale. Questa si chiama azione di detenzione illegale. L’inquilino riceve una citazione. Hanno una scadenza per rispondere. La mancata risposta si traduce solitamente in una sentenza in contumacia per il proprietario.
Se l’inquilino risponde, viene fissata una udienza in tribunale. Entrambe le parti presentano prove. Il proprietario deve dimostrare che l’inquilino ha violato il contratto di locazione. L’inquilino può alzare le difese. La notifica impropria è una difesa comune. La ritorsione è un’altra. Se un proprietario sfratta un inquilino per essersi lamentato delle condizioni, il tribunale può archiviare il caso.
Se il giudice decide a favore del proprietario, viene emesso un atto di possesso. Ciò autorizza lo sceriffo o l’agente a rimuovere l’inquilino. Il proprietario non può cambiare le serrature da solo. Gli sfratti per autoaiuto sono illegali nella maggior parte delle giurisdizioni. La rimozione fisica deve essere effettuata dalle forze dell’ordine.
Gli inquilini hanno diritti durante questo processo. Possono richiedere un processo con giuria in alcune giurisdizioni. Possono contestare la validità dell’avviso. Possono rivendicare problemi di abitabilità. Se l’unità è inabitabile a causa di negligenza del proprietario, l’inquilino può trattenere l’affitto o riparare e detrarre i costi, a seconda della legge statale.
Il costo finanziario dello sfratto è elevato. Le spese legali, le spese giudiziarie e l’affitto perso durante il processo si sommano. Molti proprietari preferiscono la mediazione o piani di pagamento per evitare questa spesa. Ma quando i rapporti si interrompono
I proprietari spesso vogliono soluzioni rapide. Vedono l’affitto non pagato o lamentele per il rumore e pensano: cambierò solo le serrature. Non farlo. In quasi tutti i 50 stati degli Stati Uniti, gli sfratti per autoaiuto sono illegali. Non puoi bloccare l’ingresso. Non puoi tagliare le utenze. Non puoi scambiare le chiavi. Questo è un blocco ed è una corsia preferenziale per essere denunciati.
Il processo esiste per una ragione. Protegge gli inquilini dalla rimozione arbitraria. Per i proprietari, è un requisito legale. Devi seguire i passaggi.
Velocità dello sfratto legale
Ecco il lato positivo. Lo sfratto è uno dei procedimenti civili più rapidi disponibili. Non durano anni.
In Texas, puoi passare dal preavviso alla rimozione in soli nove giorni. Sì, nove. In alcuni contesti sono previste anche disposizioni di blocco temporaneo in caso di mancato pagamento cronico.
La California è più severa. I diritti degli inquilini sono forti lì. Ma anche in California, un giudice può esaminare e pronunciarsi su un caso in media in 20 giorni.
Varia a seconda dello stato. Ma in generale, il sistema è progettato per muoversi più velocemente di quanto la maggior parte delle persone si aspetti.
Il processo di detenzione illegale
Ogni stato inizia in modo simile. Invii una notifica formale. Questo non è un testo casuale. È un documento legale.
Offre opzioni all’inquilino.
– Pagare l’affitto entro una data specifica.
– Sanare la violazione del contratto di locazione.
– Liberare l’immobile.
Ignorare l’avviso? Fai una causa. Il termine legale è detentore illegale.
Entrambe le parti possono discutere. Il giudice esamina le prove. L’inquilino ha rotto il contratto di locazione? L’affitto è dovuto?
Se vinci, l’inquilino dovrà restituire l’affitto. Potrebbero dover pagare anche le tue spese legali.
Se vincono, potresti dover pagare le loro spese legali. La posta in gioco è reale.
Atto di possesso e sceriffi
Vincere la causa non è la fine. Ottieni un atto di possesso. Questo documento fissa una scadenza. L’affittuario ha un determinato numero di giorni per andarsene e prendere le proprie cose.
Se rimangono oltre quella data? Non puoi ancora toccarli. Non puoi trascinarli fuori. Non puoi gettare le loro scatole sul prato.
Questo è illegale.
Nella maggior parte degli stati, solo uno sceriffo o un maresciallo può rimuovere fisicamente un inquilino. Assumi la contea. Si presentano. Accompagnano fuori l’inquilino. Si occupano delle cose.
Gli Stati hanno regole severe sugli oggetti lasciati indietro. Non puoi semplicemente buttarli. Potrebbe essere necessario conservarli per giorni o settimane. Quindi smaltirli correttamente. Segui la catena di custodia dello Stato.
“Se il proprietario vince, gli viene dato un atto di possesso. Se l’inquilino non libera entro la data stabilita, il proprietario non può allontanare con la forza l’inquilino.”
Sfratti forzati in Cina
Il processo statunitense è legalistico. Quello della Cina è diverso.
Gli inquilini hanno poche possibilità di ricorso contro gli sfratti forzati. Pensa ai grandi progetti di costruzione. Pensiamo alle Olimpiadi di Pechino 2008.
Le statistiche ufficiali dicono che oltre 2,5 milioni di residenti a Shanghai si sono trasferiti tra il 1993 e il 2003. La maggior parte dai quartieri della città vecchia.
Le proteste avvengono. La polizia risponde. Seguono gli arresti. Gruppi internazionali per i diritti umani fanno pressione sul governo. Ma il percorso legale per gli inquilini è stretto.
È un netto contrasto. Una parte protegge i diritti di proprietà individuale attraverso la procedura. L’altro dà priorità allo sviluppo e al controllo statale.
Gestori di proprietà
La maggior parte dei proprietari non vuole occuparsi di mandati. Non vogliono aspettare nove o venti giorni. Vogliono l’affitto. In orario. Ogni mese.
È qui che entra in gioco la gestione professionale della proprietà. Selezionano gli inquilini. Si occupano della manutenzione. Fanno rispettare i contratti di locazione.
Puoi evitare il mal di testa esternalizzando le parti più difficili. Ma devi ancora conoscere la legge. Nel caso in cui.
Non tutti i proprietari vogliono indossare il cappello di amministratore immobiliare. Il ruolo è brutale. Lunghe ore. Orari imprevedibili. Chiamate infinite da inquilini arrabbiati alle 2 del mattino.
Le società di gestione immobiliare professionali gestiscono il lavoro pesante. Scrivono annunci di posti vacanti. Selezionano gli inquilini. Stilano contratti di locazione. Riscuotono l’affitto. Riparano il WC intasato.
Il costo? Di solito il dieci per cento dell’affitto mensile.
Perché è importante assumere un amministratore immobiliare
I proprietari devono scegliere i propri amministratori immobiliari con estrema cura. L’esperienza non è negoziabile. Li assumi per toglierti il peso quotidiano dalle spalle. Un buon manager lavora in modo indipendente. Ti segnalano solo riparazioni importanti o problemi legali.
La comunicazione è fondamentale. Il manager dovrebbe fungere da cuscinetto. Una comunicazione chiara tra inquilino e proprietario impedisce che i piccoli problemi esplodano.
Verifiche di responsabilità e precedenti
Un proprietario esperto esegue un controllo completo dei precedenti dei potenziali gestori di proprietà. Perché? Se l’amministratore commette un reato contro un inquilino, il proprietario può essere ritenuto responsabile.
Verificare con la società di gestione. Garantire che tutti i dipendenti siano coperti da un’assicurazione di responsabilità civile. Se non lo sono, stipula la tua polizza per coprirli. Non dare per scontato che esista una copertura. Supponiamo che non sia così.
Monitoraggio delle finanze con il software a noleggio
Essere un proprietario significa gestire un’impresa. Utilizza software specializzato per tenere traccia delle spese e delle entrate.
Per i singoli proprietari, programmi come Quicken Rental Property Manager 2009 aiutano a mantenere le fatture organizzate. Documentano le spese. Massimizzano le detrazioni fiscali. Mantengono le finanze aziendali separate da quelle personali.
Le operazioni più grandi spesso utilizzano sistemi basati sul Web come Property Boss. Le caratteristiche includono:
– Tracciamento degli ordini di lavoro
– Screening online degli inquilini
– Adempimenti fiscali
– Contabilità e reporting
Ridurre al minimo i rischi legali
Il modo migliore per avere successo come proprietario è ridurre al minimo i rischi. Un proprietario responsabile è adeguatamente assicurato. Paga le tasse. Garantisce che la proprietà soddisfi gli standard edilizi minimi statali e locali.
Cercare e rimuovere attivamente i rischi ambientali. Vernice al piombo. Amianto. Questi incidono sulla salute dell’inquilino e ti espongono a cause legali.
Controllare attentamente gli inquilini. Eliminare i potenziali criminali. Tratta tutti gli inquilini in modo professionale. Evitare le trappole della discriminazione.
Formazione e risorse
Molte città degli Stati Uniti offrono programmi di formazione. Preparano i proprietari per le questioni legali. Spiegano le normative in evoluzione. Insegnano tecniche per migliorare i rapporti con gli inquilini. Consigli per la manutenzione. Come utilizzare le autorità per sradicare comportamenti criminali. Come migliorare il valore degli immobili.
Domande frequenti sul proprietario
Essere un proprietario è un lavoro impegnativo?
Sì. È frustrante. Implica ore lunghe e imprevedibili. Si accumulano chiamate ed e-mail di inquilini sconvolti. Il lavoro aumenta man mano che acquisti più proprietà. Ecco perché molti esternalizzano le attività quotidiane.
Quali sono le responsabilità legali del proprietario?
È necessario fornire uno spazio abitativo sicuro e funzionale. Deve soddisfare i codici abitativi locali e federali. Sei responsabile della riparazione tempestiva di tutto ciò che si rompe sulla proprietà.
I proprietari possiedono la proprietà?
Sì. Ma possono assumere un gestore della proprietà per gestire le responsabilità quotidiane. Ai gestori viene pagata una percentuale dell’affitto mensile.
Come si chiama qualcuno che possiede immobili in affitto?
Proprietario. O padrona di casa. Alcuni preferiscono i “proprietari di case in affitto” per evitare lo stigma della professione.
Cosa possono chiedere i proprietari ai potenziali inquilini?
Una domanda di noleggio. Raccoglie informazioni personali, dettagli sul reddito, autorizzazione al controllo del credito, cronologia lavorativa e cronologia degli affitti. Riceverai anche un codice di condotta firmato e un contratto di affitto. All’accettazione è possibile riscuotere un deposito cauzionale. È legalmente limitato a due mesi di affitto.
