Ludzie uwielbiają krytykować właścicieli. Stereotyp jest łatwy do rozpoznania: facet, który pierwszego dnia miesiąca otrzymuje czek z czynszem, ale przez trzy tygodnie naprawia cieknący kran. Prawdopodobnie widziałeś łuszczącą się farbę na budynku mieszkalnym i zastanawiałeś się, kiedy właściciel ostatni raz wziął do ręki pędzel. Być może przestało go to obchodzić za rządów Forda.
Ale rzeczywistość jest mniej filmowa i znacznie bardziej stresująca.
Bycie gospodarzem to ciężka praca. Często jest to niewdzięczna praca. Piętno jest tak silne, że niektórzy właściciele zaczęli nazywać siebie „właścicielami nieruchomości mieszkalnych na wynajem”, aby uniknąć natychmiastowej reakcji związanej z tą nazwą.
Historia własności
Aby zrozumieć, dlaczego relacje pomiędzy właścicielem a najemcą są tak napięte, wróćmy do korzeni.
Wieki temu w średniowiecznej Europie właściciele ziemscy byli dosłownie panami. System feudalny oznaczał, że cała ziemia należała do szlachty. Chłopi żyli na tej ziemi w zamian za swoją pracę. Otrzymali ochronę przed rabusiami i najeźdźcami. W zamian pracowali w polu aż do wyczerpania.
To był krok od niewolnictwa. Chłopi mieli formalną swobodę, ale panowie stosowali zastraszanie finansowe i fizyczne, aby utrzymać ich w ryzach.
To dziedzictwo trwa do dziś.
Współczesna rzeczywistość
Dziś dynamika całkowicie się zmieniła. Właściciele to właściciele nieruchomości, którzy wynajmują domy, mieszkania i mieszkania własnościowe w ramach działalności gospodarczej. Związek podlega surowym przepisom stanowym i federalnym. Zasady te chronią prawa zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości.
Wielu profesjonalnych właścicieli wynajmuje zarządców nieruchomości. Menedżerowie ci sprawdzają potencjalnych najemców, zajmują się naprawami i nadzorują codzienną działalność. Usuwa to emocjonalne obciążenie bycia „złym facetem”.
Inteligentni właściciele traktują najemców z szacunkiem. Ustalili uczciwą cenę rynkową. Utrzymują nieruchomość zgodnie z wymogami regulacyjnymi. Naprawiają rzeczy, gdy się psują.
Jeśli myślisz o wejściu na ten rynek, musisz poznać mechanikę tego procesu. Jak znaleźć dobrych najemców? Co obejmuje umowa najmu? Jakie masz prawa? A jak sobie poradzisz z eksmisją, jeśli do tego dojdzie?
Zacznijmy od pierwszego kroku: Poszukaj najemców.
Zamieszczenie ogłoszenia o wynajmie to coś więcej niż tylko opublikowanie tekstu na Craigslist lub w lokalnej gazecie. Dokładność jest tutaj ważna. Musisz przyciągnąć odpowiednich ludzi i zrazić resztę, zanim ktokolwiek przejdzie przez drzwi. Niezależnie od tego, czy reklamujesz się w witrynach takich jak Apartments.com, czy w publikacjach drukowanych, szczegóły mają znaczenie. Wskaż wszystko. Kwadrat. Miesięczny czynsz. Liczba sypialni i łazienek. Jaki sprzęt pozostaje i jakie media płacisz?
Jeśli chcesz zawrzeć umowę na rok, zaznacz to bezpośrednio. Nie podpowiadaj. Wyjaśnij to jasno i zwięźle.
Po co tracić czas na takie szczegóły? Czas. Zmarnowany. Bez pełnego obrazu spędzasz godziny pokazując przestrzenie ludziom, których na to nie stać lub nie potrzebują tak dużo przestrzeni. To nieskuteczne. To powoduje irytację. Zrób sobie przysługę i najpierw dokonaj wstępnej kwalifikacji przez telefon. Porozmawiaj z nimi. Zadawaj pytania. Jeśli dana osoba nie spełnia kryteriów papierowych, nie pokazuj jej kluczy.
Zastosowanie: Dowód stabilności
Kiedy w końcu zgodzisz się na spotkanie, nie przychodź z pustymi rękami. Zabierz ze sobą Wniosek o wynajem. Ten dokument jest Twoją ochroną. Stanowi pisemny dowód, że osoba siedząca naprzeciwko może faktycznie płacić czynsz. Potwierdza stabilność finansową. Sprawdza czystą historię najmu: brak eksmisji, brak sporów sądowych z poprzednimi właścicielami i brak wzorców zaległych płatności.
Oto, co musisz zebrać:
- Dane osobowe : Imię i nazwisko. Adres. Numery telefonów. E-mail. Dla każdego wnioskodawcy i współwnioskodawcy. Weź pod uwagę liczbę dzieci. Weź pod uwagę liczbę zwierząt domowych. Wiedz, kto będzie mieszkał w tym pokoju.
- Pozwolenie na sprawdzenie historii kredytowej : Aby sprawdzić historię kredytową, potrzebujesz pisemnej zgody. Do weryfikacji w Stanach Zjednoczonych wymagany jest numer ubezpieczenia społecznego i kopia prawa jazdy. Żadnych wyjątków.
- Dowód dochodu : Ostatnie odcinki wypłat. Wyciągi bankowe. Musisz zobaczyć miesięczny dochód i stan konta. Dobrą zasadą jest to, że miesięczny czynsz nie powinien przekraczać jednej trzeciej miesięcznego dochodu brutto. Jeśli jest wyższa, prawdopodobnie są przeciążeni zobowiązaniami finansowymi.
- Historia zatrudnienia : Lista ostatnich pracodawców. Jak długo pracowali w każdym miejscu pracy. Stabilność pracy jest ważna.
- Historia wynajmu : Adresy i kontakty wynajmujących z ostatnich dwóch do trzech lat. Szukasz znaków ostrzegawczych. Eksmisje? Bankructwo? Więcej niż trzy brakujące płatności w ciągu jednego roku? Są to przeszkody nie do pokonania.
- Kodeks postępowania i umowa najmu : Muszą podpisać umowę wyrażającą zgodę na akceptowalne zachowanie na terenie nieruchomości. W tym miejscu należy również wyraźnie podać kwotę wynajmu.
Wybór bez uprzedzeń
Spotkanie z najemcami i zebranie tych dokumentów jest podstawą weryfikacji najemcy. Istnieje jednak pułapka prawna, której należy unikać. Powinieneś znać przepisy dotyczące godziwych warunków mieszkaniowych. Roszczenia dotyczące dyskryminacji mogą zrujnować życie wynajmującego. Mogą zabić Twój biznes.
W obronie liczy się konsekwencja. Ustal jasne kryteria. Zapisz je. Niech prawnik je sprawdzi. Każdy wnioskodawca jest oceniany według tych samych standardów.
- Minimalny próg dochodu? Tak.
- Minimalna zdolność kredytowa? Tak.
- Brak wcześniejszych eksmisji? Tak.
Decyzje powinny opierać się na zdrowym rozsądku biznesowym. Nie na podstawie osobistych odczuć. Nie na intuicji. Jeśli zrobisz wyjątek dla jednego kandydata, musisz być przygotowany na zrobienie tego samego wyjątku dla wszystkich kandydatów. Jeśli nie możesz uzasadnić tego wyjątku dla wszystkich, nie rób go dla nikogo. To proste.
Po znalezieniu odpowiedniego kandydata – takiego, który spełnia kryteria, został sprawdzony i podpisał wniosek – przechodzisz do ostatniego kroku.
Drobnym drukiem: umowy najmu i dzierżawy
Umowy najmu i najmu długoterminowego są umowami wiążącymi. Określają one relację pomiędzy wynajmującym a najemcą. To rozróżnienie ma znaczenie. Umowy najmu obejmują zazwyczaj relacje krótkoterminowe lub umowy miesięczne. Umowy długoterminowe zawierane są najczęściej na okres sześciu miesięcy lub roku.
Umowy najmu odnawiane są automatycznie co 30 dni. Umowy długoterminowe – nie. Wygasają.
Zasady różnią się w zależności od lokalizacji. W Anglii istnieją dwa rodzaje najmu: najem krótkoterminowy i najem gwarantowany. Wynajem krótkoterminowy jest typem domyślnym. Wynajmujący może odzyskać posiadanie po sześciu miesiącach, przekazując dwumiesięczne pisemne powiadomienie. Zabezpieczoną umowę najmu trudniej złamać. Wynajmujący musi udowodnić w sądzie, że najemca nie płaci czynszu lub łamie zasady.
W Brazylii standardowy okres wynajmu wynosi 30 miesięcy.
Główne punkty umowy najmu
Silna umowa chroni obie strony. Chroni właścicieli przed nieodpowiedzialnymi najemcami. Chroni najemców przed zbyt rygorystycznymi właścicielami. Uwzględniono następujące kluczowe terminy:
- Imiona wszystkich mieszkańców
- Ograniczenia dotyczące liczby mieszkańców
- Okres wynajmu
- Wysokość czynszu, warunki płatności i metody płatności
- Wysokość kaucji i opłat
- Obowiązki i prawa wynajmującego
- Kodeks postępowania
- Zasady trzymania zwierząt domowych
- Ograniczenia dotyczące parkowania, obszarów wspólnych i pralni
Pułapka z kaucją
Depozyty są przyczyną większości sporów sądowych. Język jest tutaj kluczowy. Te pieniądze nie są zapłatą, ale pożyczką. Pokrywają uszkodzenia wykraczające poza normalne zużycie.
Niektóre stany wymagają, aby właściciele trzymali te środki na oddzielnym rachunku powierniczym. Po rozwiązaniu umowy pieniądze są zwracane najemcy. W niektórych jurysdykcjach mogą być naliczane odsetki. Odliczenia naliczane są wyłącznie za szkody przekraczające normalne użytkowanie.
Co uważa się za normalne użytkowanie? Umowa powinna to określić. Dywany się brudzą. Farba odpada. Odpływy się zatykają. Tego się oczekuje.
Nielegalne użycie zmienia wszystko. Zorganizowanie piekarni w mieszkaniu powoduje ciągłe ciepło. Może to trwale uszkodzić płytki kuchenne. Spowoduje to odklejenie farby z sufitu. To nie jest normalne użycie. Za te naprawy najemca płaci z kaucji.
Zapobieganie jest kluczowe. Zrób zdjęcia zanim najemca się wprowadzi. Udokumentuj istniejące zniszczenia. Podpisz oświadczenie, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za te problemy. W Australii właściciele i najemcy często korzystają z oficjalnego raportu o stanie nieruchomości.
Poczekaj na zaksięgowanie środków. Nie oddawaj kluczy do czasu otrzymania kaucji i czynszu za pierwszy miesiąc. Natychmiastowe udostępnienie najemcy stwarza ryzyko wszczęcia postępowania eksmisyjnego w przypadku późniejszego odrzucenia czeku.
Limity i przepisy dotyczące depozytów
Ile wystarczy? Połowa stanów USA ustaliła limity kwot depozytów zabezpieczających. Typowy limit to czynsz za jeden lub dwa miesiące.
W Szkocji obowiązują bardziej rygorystyczne zasady. Pobieranie składek lub utrzymywanie depozytów jest nielegalne. Właściciele już wcześniej żądali tych opłat za sprawdzenie zdolności kredytowej i rozpatrzenie wniosku. Praktyka ta jest obecnie zabroniona.
Obowiązki wynajmującego
Zgodność z przepisami i bezpieczeństwo początkowe
Właściciel nie tylko przekazuje klucze i wychodzi. Prace rozpoczynają się na długo przed podpisaniem umowy najmu przez najemcę. Prawo wymaga bezpiecznych i funkcjonalnych przestrzeni mieszkalnych. Oznacza to, że nieruchomość musi być zgodna z lokalnymi i federalnymi przepisami dotyczącymi mieszkalnictwa.
Władze miast i powiatów ustalają minimalne standardy. W kwestiach zasilania nie może być żadnych kompromisów. Hydraulika musi działać. Farba nie może zawierać ołowiu. Oświetlenie, wentylacja i integralność konstrukcyjna to podstawowe wymagania.
W wielu miastach wymagane są również szczególne środki bezpieczeństwa.
– Zamki zabezpieczające (rygle drzwiowe) na każdych drzwiach zewnętrznych.
– Czujniki dymu w każdym mieszkaniu.
– Gaśnice w każdym mieszkaniu.
Jeśli nieruchomość nie przejdzie kontroli, najemca nie będzie mógł się do niej legalnie wprowadzić. Odpowiedzialność za to spoczywa na wynajmującym.
Obowiązki i terminy napraw
Gdy najemca się wprowadza, czas na prace remontowe zaczyna uciekać. Wynajmujący jest odpowiedzialny za usunięcie wszelkich uszkodzeń. Nie ma znaczenia, czy przepali się żarówka na klatce schodowej, czy cieknie kran w kuchni.
Oczekiwania są wysokie. Wynajmujący ma obowiązek odpowiedzieć na żądanie naprawy w ciągu 24 godzin. Rzeczywiste naprawy muszą zostać zakończone w rozsądnym terminie.
Co uważa się za rozsądne? Szybkość zależy od wagi problemu. Pęknięta rura wymaga natychmiastowej interwencji. Powolne osuszanie może pozwolić na kilka dni. Ignorowanie wagi problemu jest błędem.
Jeśli wynajmujący nie naprawi znanego problemu w odpowiednim czasie, może wpaść w poważne kłopoty. Najgorszy scenariusz jest taki, że najemca lub jego gość odniesie poważne obrażenia w wyniku nierozwiązanego problemu z nieruchomością, takiego jak pęknięta poręcz klatki schodowej lub brakująca deska podłogowa.
Jeśli najemca udowodni, że wynajmujący wiedział o szkodzie i zaniedbał podjęcie działań w celu jej naprawienia w rozsądnym terminie, może pozwać i wygrać. Dlatego właściciele nieruchomości powinni wykupić ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Środki ochrony najemcy na wypadek bezczynności
Nie wszystkie spory kończą się w sądzie. Jeśli jednak najemca jest sfrustrowany czasem, jaki zajmuje wynajmującemu naprawa zmywarki, ma kilka możliwości.
W większości stanów USA może on legalnie wstrzymać czynsz do czasu zakończenia naprawy. Może mu także przysługiwać prawo do samodzielnego zorganizowania naprawy i potrącenia jej kosztu z kolejnej płatności czynszu.
W niektórych stanach, jeśli sytuacja stanie się naprawdę tragiczna, najemca może uznać bierność za złamanie umowy i wyprowadzić się w połowie trwania umowy.
Dlatego dokumentacja jest tak ważna dla wynajmujących. Zapisuj każde powiadomienie. Proszę zwrócić uwagę na datę otrzymania reklamacji. Zanotuj datę podjęcia działania.
Nawet jeśli nie uda Ci się rozwiązać problemu od razu, powinieneś poinformować o tym najemcę. Wyjaśnij okoliczności, które spowodowały opóźnienie. Podaj przybliżony czas na rozwiązanie problemu.
Dobry właściciel będzie zachęcał lokatorów do natychmiastowego zgłaszania wszelkich znanych problemów, aby uniknąć potencjalnej odpowiedzialności za obrażenia. Cisza nie jest obroną.
Zapobieganie przestępczości i bezpieczeństwo
Bezpieczeństwo wykracza poza zepsute urządzenia. Właściciele muszą chronić najemców przed przestępczością. To nie tylko dobra praktyka biznesowa. Jest to obowiązek prawny.
Obszary wspólne i klatki schodowe wymagają odpowiedniego oświetlenia. Ciemne zakątki przyciągają kłopoty. Główne drzwi i bramy muszą być zawsze zamknięte.
Systemy domofonowe muszą działać. Jeśli najemca naciśnie przycisk, ktoś musi go wpuścić. Uszkodzone systemy stwarzają ryzyko.
Drzwi zewnętrzne muszą być wyposażone w zamki zabezpieczające. Okna dostępne poprzez zewnętrzne schody przeciwpożarowe muszą być wyposażone w zamki. Są to podstawowe środki bezpieczeństwa.
Właściciele muszą także podjąć rozsądne kroki, aby mieć pewność, że ich najemcy nie są przestępcami. Jeżeli wynajmujący wie, że niektórzy z jego najemców sprzedają na przykład narkotyki w swoich mieszkaniach, i nie zgłasza tego policji, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wszelkie przestępstwa związane z narkotykami w okolicy.
Tworzy to efekt domina. Działalność przestępcza jednego najemcy może narazić wynajmującego na odpowiedzialność za problemy bezpieczeństwa całej okolicy.
Ubezpieczenie: tarcza finansowa
Właściciele to właściciele małych firm. Stawiają czoła zagrożeniom, z którymi nie spotykają się właściciele domów. Dlatego ubezpieczenie majątku i ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej są standardem.
Ubezpieczenie mienia chroni budynek przed wpływami zewnętrznymi.
– Pożary
– Burze
– Wandalizm
– Trzęsienia ziemi
– Powodzie
Należy pamiętać, że ubezpieczenie od trzęsień ziemi i powodzi często wymaga dodatkowych polis. To kosztuje dodatkowe pieniądze. Nie zakładaj, że jest to uwzględnione.
Równie ważne jest ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Obejmuje koszty prawne i medyczne, jeśli wynajmujący zostanie pozwany.
Co może być przyczyną pozwu?
– Urazy powstałe w wyniku bezczynności wynajmującego
– Dyskryminacja
– Nielegalna eksmisja
– Naruszenie prywatności
Upadek na śliską podłogę w słabo oświetlonym korytarzu może skutkować dużym pozwem. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pokrywa obronę i ugodę. Bez tego majątek osobisty wynajmującego jest zagrożony.
Przyjrzymy się im w następnej sekcji.
Pobieranie czynszu to nie tylko prawo, ale podstawowa funkcja wynajmującego określona w umowie najmu. Sposób przekazania pieniędzy jest przedmiotem dyskusji. Niektórzy właściciele wymagają czeków gotówkowych. Inni wolą bezpośrednie przelewy bankowe lub cyfrowe platformy płatnicze. Harmonogram również jest zróżnicowany. Płatność miesięczna jest standardowa. Występują płatności tygodniowe lub dwutygodniowe, ale są one mniej powszechne.
W przypadku zalegania z czynszem wynajmujący ma podstawę prawną do działania. Ta akcja może szybko się nasilić. Może to skutkować eksmisją. Najpierw jednak obowiązują zasady dotyczące wysokości opłat, jakie możesz pobierać.
W większości stanów USA czynsz jest stały tylko na czas trwania umowy najmu. Jeśli podpiszesz umowę na pół roku, cena pozostaje taka sama. Po upływie tego okresu? Właściciel może ją zwiększyć. Są wyjątki. W dużych miastach, takich jak Nowy Jork, Chicago i San Francisco, znajdują się starsze budynki, w których obowiązują przepisy dotyczące kontroli czynszów. Przepisy te ograniczają kwotę, jaką wynajmujący może pobierać. Celem jest zachowanie niedrogich mieszkań w gęsto zaludnionych ośrodkach miejskich. Bez tych zasad ceny mogą gwałtownie wzrosnąć.
Zasady dostępu i prywatności
Właściciele mogą wejść do nieruchomości, ale nie mogą po prostu wejść, kiedy chcą. Umowa najmu wyznacza granice. W przypadku rutynowej konserwacji lub napraw wymagane jest ostrzeżenie. Zwykle standardem są 24 godziny. Daje to najemcom czas na przygotowanie się.
Sytuacje awaryjne zmieniają zasady. Jeśli pęknie rura lub wybuchnie pożar, wynajmujący natychmiast przybywa. Nie jest wymagane żadne ostrzeżenie. Ochrona aktywów ma znaczenie.
Istnieje również osobna klauzula dotycząca opóźnionego czynszu. Jeśli najemca przestanie płacić i zignoruje pisemne powiadomienia, wynajmujący może przyjść i zażądać zapłaty. Różni się to od napraw generalnych. Jest to przymus wywiązywania się z obowiązków.
Kontrola i dyskryminacja
Sprawdzanie najemców wymaga ścisłego przestrzegania przepisów dotyczących niedyskryminacji. Zabezpieczenia te dotyczą ludzi, a nie zwierząt. Właściciel ma prawo całkowicie odmówić przyjęcia zwierząt. Mogą również określić ograniczenia dotyczące rasy. Jest to część ustanawiania zasad własności, a nie dyskryminacji.
Jeżeli najemca naruszy umowę najmu, wynajmujący ma prawo wszcząć postępowanie eksmisyjne. Proces ten opisano poniżej.
Właściciele przeciwko „hakerom”
Nie każdy właściciel przestrzega zasad. Niektórzy są „władcami slumsów”. Osoby te zaniedbują naprawy i ulepszenia. Ignorują podstawową konserwację. Efektem jest pogorszenie warunków życia.
Niektóre hacki wykorzystują nielegalną taktykę. Nielegalnie eksmitują lokatorów. Stosują zastraszanie. Celem jest często eksmisja lokatorów o niskich dochodach. Gdy budynek opustoszeje, właściciel może przeprowadzić remont i zmienić lokalizację obiektu. Nowa przestrzeń mogłaby stać się hotelem. Albo luksusowe, drogie apartamenty. Praktyka ta, znana jako renowacja, polega na wysiedlaniu bezbronnych mieszkańców w celu osiągnięcia zysku.
Eksmisja
Proces eksmisji jest procedurą prawną, a nie fizyczną eksmisją. Zaczyna się od powiadomienia. Konkretny rodzaj powiadomienia zależy od przyczyny. Niezapłacenie czynszu wymaga powiadomienia „zapłać lub odejdź”. Naruszenie warunków umowy najmu wymaga powiadomienia „napraw lub zakończ”. W niektórych stanach wymagane jest 3-dniowe powiadomienie. Inni pozwalają na 5 lub 10 dni.
Jeżeli najemca nie zastosuje się do tego, wynajmujący złoży pozew do sądu. Nazywa się to niezgodnym z prawem działaniem dotyczącym zatrzymania. Najemca otrzymuje wezwanie. Ma termin na udzielenie odpowiedzi. Brak odpowiedzi zwykle skutkuje wydaniem wyroku zaocznego na korzyść wynajmującego.
Jeżeli najemca złoży odpowiedź, wyznaczona zostanie rozprawa sądowa. Obie strony przedstawiają dowody. Wynajmujący musi udowodnić, że najemca naruszył umowę najmu. Najemca może podnieść obronę. Niewłaściwe powiadomienie jest częstą obroną. Zemsta to kolejna sprawa. Jeżeli wynajmujący eksmituje lokatora z powodu skargi na warunki mieszkaniowe, sąd może oddalić sprawę.
Jeżeli sędzia wyda orzeczenie na korzyść wynajmującego, wydawany jest nakaz przejęcia lokalu. Upoważnia to szeryfa lub policjanta do usunięcia najemcy. Wynajmujący nie może samodzielnie wymienić zamków. Eksmisje typu „zrób to sam” są nielegalne w większości jurysdykcji. Fizyczne usunięcie musi zostać przeprowadzone przez organy ścigania.
Najemcy mają w tym procesie prawa. W niektórych jurysdykcjach mogą zażądać rozprawy z ławą przysięgłych. Mogą kwestionować ważność ogłoszenia. Mogą zgłaszać problemy z przydatnością zakwaterowania. Jeżeli lokal nie nadaje się do zamieszkania z powodu zaniedbania wynajmującego, najemca może wstrzymać czynsz lub dokonać napraw i odliczyć wydatki, w zależności od prawa stanowego.
Koszty finansowe eksmisji są wysokie. Opłaty prawne, koszty sądowe i utracone czynsze sumują się w trakcie procesu. Wielu właścicieli decyduje się na mediację lub plany płatności, aby uniknąć tych kosztów. Ale kiedy związek się rozpadnie
Właściciele często chcą szybkich rozwiązań. Widząc niepłacenie czynszu lub skargi na hałas, myślą: „Zmienię tylko zamki”. Nie rób tego. W prawie wszystkich 50 stanach USA eksmisje przeprowadzane na własną rękę są nielegalne. Nie możesz blokować dostępu. Nie można wyłączyć narzędzi. Nie możesz zmieniać kluczy. To blokada nielegalnego wjazdu i szybka droga do podjęcia działań prawnych.
Ten proces istnieje z jakiegoś powodu. Chroni lokatorów przed samowolną eksmisją. Dla właścicieli jest to wymóg prawny. Należy wykonać zalecane kroki.
Wskaźnik legalnych eksmisji
Oto dobra wiadomość. Eksmisja jest jednym z najszybszych procesów cywilnych. To nie zajmuje lat.
W Teksasie od wypowiedzenia do fizycznej eksmisji można przejść w ciągu zaledwie dziewięciu dni. Tak, przez dziewięć. W niektórych przypadkach istnieją nawet tymczasowe środki blokujące dostęp w przypadku chronicznego braku płatności.
W Kalifornii zasady są bardziej rygorystyczne. Prawa lokatorów są tam lepiej chronione. Jednak nawet w Kalifornii sędzia może rozpatrzyć sprawę i podjąć decyzję średnio w ciągu 20 dni.
Terminy różnią się w zależności od stanu. Ale ogólnie system jest skonfigurowany tak, aby działać szybciej, niż większość ludzi się spodziewa.
Nielegalna procedura zatrzymywania
Wszystkie stany rozpoczynają ten sam proces. Wysyłasz powiadomienie prawne. To nie jest tylko wiadomość w komunikatorze. To jest dokument prawny.
Daje najemcy możliwość:
– Zapłać czynsz w określonym terminie.
– Prawidłowe naruszenie warunków umowy najmu.
– Opuść lokal.
Czy ignorujesz powiadomienie? Składasz pozew. Termin prawniczy to **bezprawny aresztant.
Obie strony mają prawo przedstawić swoje racje. Sędzia bada dowody. Czy najemca naruszył umowę najmu? Czy należy uregulować zaległości w czynszu?
Jeśli wygrasz, najemca będzie musiał zapłacić zaległy czynsz. Może być również zobowiązany do pokrycia kosztów prawnych.
Jeśli najemca wygra, możesz być zobowiązany do pokrycia jego kosztów prawnych. Stawka jest wysoka.
Nakaz posiadania i szeryfowie
Wygranie sprawy to nie koniec. Otrzymujesz nakaz posiadania. W dokumencie tym określono termin. Najemca ma określoną liczbę dni na opuszczenie lokalu i odebranie rzeczy.
Jeśli pozostanie po tej dacie? Nadal nie możesz tego dotknąć. Nie możesz tego wymusić. Nie możesz rzucać jego pudeł na trawnik.
To jest nielegalne.
W większości stanów jedynie szeryf lub marszałek ma prawo do fizycznego usunięcia lokatora. Zatrudniasz urząd okręgowy. Nadchodzą. Towarzyszą najemcy przy wyjściu. Dbają o jego majątek.
W stanach obowiązują surowe zasady dotyczące pozostawionych przedmiotów. Nie możesz ich tak po prostu wyrzucić. Być może będziesz musiał przechowywać je przez kilka dni lub tygodni. Następnie pozbądź się go w odpowiedni sposób. Postępuj zgodnie z procedurami przenoszenia obowiązującymi w Twoim stanie.
„Jeśli wynajmujący wygra sprawę, wydawany jest mu nakaz przejęcia lokalu. Jeżeli najemca nie opuści lokalu w wymaganym terminie, wynajmujący nie ma prawa usunąć najemcy siłą.”
Proces w USA jest sformalizowany. W Chinach jest inaczej.
Tam najemcy mają niewiele możliwości odwołania się od przymusowych eksmisji. Pomyśl o dużych projektach budowlanych. Pamiętacie Igrzyska Olimpijskie w Pekinie w 2008 roku.
Oficjalne statystyki podają, że w latach 1993–2003 ponad 2,5 miliona mieszkańców Szanghaju przeprowadziło się. Głównie ze starszych obszarów miejskich.
Są protesty. Policja reaguje. Następują aresztowania. Międzynarodowe organizacje praw człowieka wywierają presję na rząd. Ale ścieżka prawna dla najemców jest wąska.
To wyraźny kontrast. Jedna ze stron chroni prawa własności jednostki w drodze procedury. Drugi priorytet stawia na rozwój i kontrolę rządu.
Zarządcy nieruchomości
Większość właścicieli nie chce zajmować się nakazami sądowymi. Nie chcą czekać dziewięciu czy dwudziestu dni. Chcą otrzymywać czynsz. Aktualny. Co miesiąc.
Tutaj z pomocą przychodzi profesjonalne zarządzanie nieruchomościami. Sprawdzają najemców. Robią konserwację. Zapewniają dotrzymanie warunków umowy najmu.
Możesz uniknąć problemów, zlecając outsourcingowi najbardziej złożone zadania. Ale i tak musisz znać prawo. Na wszelki wypadek.
Nie każdy właściciel chce nosić kapelusz zarządcy nieruchomości. Ta rola jest wyczerpująca. Długie godziny pracy. Nieprzewidywalny harmonogram. Niekończące się telefony od niezadowolonych lokatorów o 2 w nocy.
Większość prac wykonują profesjonalne firmy zarządzające nieruchomościami. Ogłaszają wynajem. Sprawdzają potencjalnych najemców. Sporządzają umowy najmu. Zbierają czynsz. Naprawiają zatkaną toaletę.
Jaki jest koszt? Jest to zazwyczaj dziesięć procent miesięcznego czynszu.
Dlaczego zatrudnienie zarządcy nieruchomości jest ważne
Właściciele powinni wybierać swoich zarządców nieruchomości ze szczególną ostrożnością. Doświadczenie jest koniecznością. Zatrudniasz ich, aby codziennie odciążali Cię od stresu. Dobry menedżer działa niezależnie. Mówi tylko o poważnych naprawach lub kwestiach prawnych.
Komunikacja odgrywa kluczową rolę. Menedżer musi działać jako bufor. Jasna komunikacja pomiędzy najemcą a wynajmującym zapobiega eskalacji drobnych problemów.
Odpowiedzialność i weryfikacja przeszłości
Sprytny właściciel dokładnie sprawdza przeszłość potencjalnych zarządców nieruchomości. Dlaczego? Jeżeli zarządca nieruchomości dopuści się przestępstwa wobec najemcy, wynajmujący może zostać pociągnięty do odpowiedzialności.
Skontaktuj się ze swoją firmą zarządzającą nieruchomościami. Upewnij się, że wszyscy pracownicy są objęci polisą odpowiedzialności cywilnej. Jeśli tak nie jest, wykup własne ubezpieczenie, aby je pokryć. Nie zakładaj, że zasięg istnieje. Załóżmy, że nie istnieje.
Śledź swoje finanse za pomocą oprogramowania do wypożyczenia
Bycie właścicielem oznacza prowadzenie działalności gospodarczej. Korzystaj ze specjalistycznego oprogramowania do śledzenia wydatków i dochodów.
W przypadku indywidualnych właścicieli, programy takie jak Quicken Rental Property Manager 2009 pomagają uporządkować rachunki. Dokumentują wydatki. Maksymalizują ulgi podatkowe. Oddzielają finanse firmowe od osobistych.
Duże przedsiębiorstwa często korzystają z systemów internetowych, takich jak Property Boss. Funkcje obejmują:
– Śledzenie żądań naprawy
– Weryfikacja najemcy online
– Przestrzeganie prawa podatkowego
– Księgowość i raportowanie
Minimalizacja ryzyka prawnego
Najlepszym sposobem na odniesienie sukcesu jako właściciel nieruchomości jest minimalizacja ryzyka. Odpowiedzialny właściciel posiada odpowiednie ubezpieczenie. Płaci podatki. Zapewnia zgodność nieruchomości z minimalnymi stanowymi i lokalnymi przepisami budowlanymi.
Proaktywnie identyfikuj i eliminuj zagrożenia dla środowiska. Farba ołowiowa. Azbest. Wpływają na zdrowie najemców i narażają Cię na procesy sądowe.
Dokładnie przejrzyj najemców. Odfiltruj potencjalnych przestępców. Traktuj wszystkich najemców profesjonalnie. Unikaj pułapek dyskryminacji.
Szkolenia i zasoby
Wiele miast w USA oferuje programy szkoleniowe. Przygotowują wynajmujących do zagadnień prawnych. Wyjaśniają zmieniające się wymagania regulacyjne. Uczą technik poprawy relacji z najemcami. Wskazówki dotyczące konserwacji. Jak wykorzystać egzekwowanie prawa do wyeliminowania zachowań przestępczych. Jak zwiększyć wartość nieruchomości.
Często zadawane pytania dla właścicieli
Czy praca wynajmującego jest trudna?
Tak. To rozczarowujące. Wiąże się to z pracą przez długie, nieprzewidywalne godziny. Mnóstwo telefonów i e-maili od niezadowolonych najemców. Ilość pracy wzrasta wraz z zakupem większej liczby nieruchomości. Dlatego wiele osób zleca codzienne zadania na zewnątrz.
Jakie są prawne obowiązki wynajmującego?
Musisz zapewnić bezpieczną i funkcjonalną przestrzeń życiową. Musi być zgodny z lokalnymi i federalnymi przepisami mieszkaniowymi. Jesteś odpowiedzialny za niezwłoczną naprawę wszystkiego, co zepsuje się na terenie obiektu.
Czy właściciele są właścicielami nieruchomości?
Tak. Mogą jednak zatrudnić zarządcę nieruchomości do wykonywania codziennych zadań. Menedżerowie otrzymują procent miesięcznego czynszu.
Jak nazywa się osoba będąca właścicielem wynajmowanej nieruchomości?
Właściciel. Albo właściciel. Niektórzy wolą określenie „właściciele nieruchomości mieszkalnych na wynajem”, aby uniknąć piętna związanego z tym zawodem.
O co wynajmujący mogą prosić potencjalnych najemców?
Wniosek o wypożyczenie. Gromadzi dane osobowe, informacje o dochodach, autoryzację czeku kredytowego, historię zatrudnienia i historię wynajmu. Otrzymujesz także podpisany kodeks postępowania i umowę najmu. Po zatwierdzeniu możesz odebrać kaucję. Jest ona ograniczona prawnie do kwoty równej dwóm miesięcznym opłatom za czynsz.
