Les gens adorent détester les propriétaires. Le stéréotype est facile à repérer : celui qui encaisse le chèque de loyer le premier du mois mais met trois semaines à réparer un robinet qui goutte. Vous avez probablement vu la peinture écaillée sur un immeuble et vous vous demandez quand le propriétaire a ramassé un pinceau pour la dernière fois. Peut-être qu’ils ont cessé de s’en soucier sous l’administration Ford.
Mais la réalité est moins cinématographique et bien plus stressante.
Être propriétaire est un travail difficile. C’est souvent ingrat. La stigmatisation est si lourde que certains propriétaires ont commencé à se qualifier de « propriétaires de logements locatifs » juste pour éviter les réactions négatives immédiates qui accompagnent le titre.
L’histoire de la propriété
Pour comprendre pourquoi la relation entre propriétaire et locataire est si tendue, il faut s’intéresser aux racines.
Il y a des siècles, dans l’Europe médiévale, les propriétaires étaient de véritables seigneurs. Le système féodal signifiait que toutes les terres appartenaient à la noblesse. Les paysans vivaient sur ces terres en échange de travail. Ils bénéficiaient d’une protection contre les maraudeurs et les armées d’invasion. En échange, ils travaillaient les champs jusqu’à ce que leur dos se brise.
C’était un pas loin de l’esclavage. Les paysans jouissaient d’une liberté technique, mais les seigneurs avaient recours à l’intimidation financière et physique pour les maintenir dans le rang.
Cette histoire perdure.
La réalité moderne
Aujourd’hui, la dynamique est complètement différente. Les propriétaires sont des propriétaires qui louent des maisons, des appartements et des condos en tant qu’entreprise. La relation est dictée par des lois étatiques et fédérales strictes. Ces règles protègent les droits du locataire et du propriétaire.
De nombreux propriétaires professionnels engagent des gestionnaires immobiliers. Ces gestionnaires sélectionnent les locataires, s’occupent des réparations et supervisent le fonctionnement quotidien. Cela supprime le fardeau émotionnel d’être le « méchant ».
Les propriétaires raisonnables traitent les locataires avec respect. Ils facturent le juste prix du marché. Ils gardent les propriétés conformes au code. Ils réparent les choses quand elles cassent.
Si vous envisagez de vous lancer sur ce marché, vous devez en connaître les rouages. Comment trouver de bons locataires ? Que contient un bail ? Quels sont vos droits ? Et comment gérer une expulsion si cela arrive ?
Commençons par la première étape : Trouver des locataires.
Inscrire votre location ne consiste pas seulement à publier une annonce sur Craigslist ou dans le journal local. C’est une question de précision. Vous devez attirer les bonnes personnes et repousser les autres avant même que quiconque ne franchisse la porte. Si vous êtes inscrit sur des sites comme Apartments.com ou sous forme imprimée, les détails comptent. Énumérez tout. Taille. Loyer mensuel. La chambre et la salle de bain comptent. Quels appareils électroménagers restent et quels services publics sont à votre charge.
Si vous souhaitez un bail d’un an, dites-le. N’y faites pas allusion. Soyez clair.
Pourquoi s’embêter avec ce niveau de détail ? Temps. Temps perdu. Sans une image complète, vous perdez des heures à montrer des logements à des personnes qui n’en ont pas les moyens ou qui n’ont pas besoin de beaucoup d’espace. C’est inefficace. C’est frustrant. Faites-vous une faveur et examinez d’abord par téléphone. Parlez-leur. Posez des questions. S’ils ne conviennent pas sur papier, ne leur montrez pas les clés.
L’Application : Preuve de Stabilité
Lorsque vous acceptez enfin de vous rencontrer, ne vous présentez pas les mains vides. Apportez une demande de location. Ce document est votre bouclier. Il fournit la preuve écrite que la personne en face de vous est effectivement en mesure de payer le loyer. Il vérifie la stabilité financière. Il vérifie un historique de location impeccable : pas d’expulsions, pas de drame juridique avec les anciens propriétaires, pas de schéma de paiements manqués.
Voici ce que vous devez collecter :
- Informations personnelles : Nom complet. Adresse. Numéros de téléphone. E-mail. Pour chaque candidat et codemandeur. Comptez les enfants. Comptez les animaux. Sachez qui vit dans cette unité.
- Autorisation de vérification de crédit : vous avez besoin d’une autorisation écrite pour consulter leur historique. Pour effectuer un contrôle aux États-Unis, vous avez besoin de leur numéro de sécurité sociale et d’une copie de leur permis de conduire. Aucune exception.
- Vérification des revenus : filets de paie récents. Relevés bancaires. Vous devez voir le revenu mensuel et les avoirs du compte. Une règle de base solide ? Le loyer mensuel ne doit pas dépasser le tiers de leur revenu mensuel brut. Si c’est plus, ils sont probablement trop étirés.
- Historique d’emploi : Liste des employeurs récents. Combien de temps ils sont restés à chaque emploi. La sécurité de l’emploi est importante.
- Historique de location : Adresses et contacts des propriétaires au cours des deux ou trois dernières années. Vous recherchez des signaux d’alarme. Des expulsions ? Des saisies ? Plus de trois paiements manqués en une seule année ? Ce sont des facteurs décisifs.
- Code de conduite et contrat de location : Ils doivent approuver un comportement acceptable sur la propriété. Ici aussi, le montant du loyer doit être explicitement indiqué.
Dépistage sans biais
Rencontrer les locataires et collecter ces documents est au cœur de la sélection des locataires. Mais il existe une trappe légale que vous devez éviter. Vous devez comprendre les lois sur le logement équitable. Les plaintes pour discrimination peuvent détruire la vie d’un propriétaire. Ils peuvent faire couler votre entreprise.
La défense est la cohérence. Établissez des critères clairs. Mettez-le par écrit. Demandez à un avocat de l’examiner. Chaque candidat est jugé selon les mêmes normes.
- Seuil de revenu minimum ? Oui.
- Pointage de crédit minimum ? Oui.
- Aucune expulsion préalable ? Oui.
Les décisions doivent être fondées sur une logique métier solide. Pas de sentiments personnels. Pas l’instinct. Si vous faites une exception pour un candidat, vous devez être prêt à faire la même exception pour tous les candidats. Si vous ne pouvez pas justifier l’exception pour tout le monde, ne faites d’exception pour personne. C’est aussi simple que cela.
Une fois que vous avez trouvé le bon candidat – celui qui répond aux critères, passe l’écran et signe la candidature – vous passez à l’étape finale.
Les petits caractères : contrats de location et baux
Les contrats de location et les baux sont des contrats contraignants. Ils définissent la relation entre propriétaire et locataire. La distinction compte. Les contrats de location couvrent généralement des arrangements à court terme ou au mois. Les baux durent généralement six mois ou un an.
Les contrats de location se renouvellent automatiquement tous les 30 jours. Ce n’est pas le cas des baux. Ils expirent.
Les règles varient selon l’emplacement. En Angleterre, il en existe deux types : les locations à court terme et les locations assurées. Shorthold est la valeur par défaut. Les propriétaires peuvent reprendre possession après six mois avec un préavis écrit de deux mois. Les locations assurées sont plus difficiles à rompre. Le propriétaire doit prouver que le locataire est en retard sur le loyer ou qu’il enfreint les politiques devant le tribunal.
Au Brésil, la durée de location par défaut est de 30 mois.
Clauses essentielles du bail
Un accord solide protège les deux parties. Il protège les propriétaires des locataires irresponsables. Il protège les locataires des propriétaires trop zélés. Les termes clés doivent être inclus :
- Noms de tous les occupants
- Limites du nombre d’occupants
- Durée de location
- Montant du loyer, dates d’échéance et modes de paiement
- Montants du dépôt de garantie et des frais
- Responsabilités et droits du propriétaire
- Code de conduite
- Règlement sur les animaux
- Restrictions sur le stationnement, les espaces communs et la blanchisserie
Le piège du dépôt de garantie
Les dépôts de garantie sont à l’origine du plus grand nombre de litiges juridiques. La langue ici est essentielle. L’argent est prêté et non payé. Elle couvre les dommages au-delà de l’usure normale.
Certains États exigent que les propriétaires conservent ces fonds sur un compte séquestre distinct. A la résiliation du bail, l’argent revient au locataire. Des intérêts peuvent s’appliquer dans certaines juridictions. Les déductions n’ont lieu que pour les dommages dépassant l’utilisation normale.
Qu’est-ce qui constitue une utilisation normale ? Le bail doit le définir. Les tapis se salissent. Éclats de peinture. Les canalisations se bouchent. Ceux-ci sont attendus.
L’utilisation illégale change tout. Faire fonctionner une boulangerie dans un appartement génère une chaleur constante. Cela peut endommager définitivement les carreaux de cuisine. Il pèle la peinture du plafond. Ce n’est pas une utilisation normale. Le locataire paie ces réparations à partir de la caution.
La prévention est essentielle. Prenez des photos avant que le locataire n’emménage. Documentez les dommages existants. Signez une renonciation indiquant que le locataire n’est pas responsable de ces problèmes. En Australie, les propriétaires et les locataires utilisent souvent un rapport officiel sur l’état de la propriété.
Attendez que les chèques soient compensés. Ne remettez pas les clés avant que le dépôt de garantie et le premier mois de loyer ne soient réglés. Laisser entrer immédiatement un locataire risque une procédure d’expulsion si le chèque est sans provision plus tard.
Limites et lois de dépôt
Combien suffit-il ? La moitié des États américains plafonnent le montant des dépôts de garantie. La limite habituelle est d’un ou deux mois de loyer.
L’Écosse a des règles plus strictes. Facturer des primes ou détenir des dépôts est illégal. Les propriétaires demandaient ces frais pour les vérifications de crédit et le traitement des demandes. Cette pratique est désormais interdite.
Responsabilités du propriétaire
Conformité au code et sécurité initiale
Un propriétaire ne se contente pas de remettre les clés et de s’en aller. Le travail commence bien avant que le locataire ne signe le bail. La loi exige un espace de vie sûr et fonctionnel. Cela signifie que la propriété doit respecter les codes du logement locaux et fédéraux.
Les autorités municipales et départementales fixent les normes minimales. On ne peut pas faire des économies en matière d’électricité. La plomberie doit fonctionner. La peinture doit être sans plomb. L’éclairage, la ventilation et l’intégrité structurelle ne sont pas négociables.
De nombreuses villes imposent également des mesures de sécurité spécifiques.
– Pênes dormants sur chaque porte extérieure.
– Avertisseurs de fumée dans chaque unité.
– Extincteurs dans chaque unité.
Si la propriété ne passe pas l’inspection, le locataire ne peut pas emménager légalement. Le propriétaire supporte cette charge.
Obligations et délais de réparation
Une fois le locataire emménagé, le chronomètre de réparation démarre. Le propriétaire est responsable de réparer tout ce qui casse. Peu importe qu’il s’agisse d’une lumière grillée dans la cage d’escalier ou d’un robinet qui fuit dans la cuisine.
Les attentes sont élevées. Un propriétaire doit répondre à une demande de réparation dans les 24 heures. Le correctif proprement dit doit être apporté dans un délai raisonnable.
Qu’est-ce qui est raisonnable ? La gravité du problème dicte la vitesse. Un tuyau éclaté nécessite une attention immédiate. Une vidange lente peut durer quelques jours. Ignorer la gravité est une erreur.
Si un propriétaire ne parvient pas à résoudre un problème connu en temps opportun, il pourrait avoir de gros ennuis. Le pire des cas est qu’un locataire ou son invité soit gravement blessé par un problème non résolu dans la propriété, comme un rail cassé dans un escalier ou une lame de plancher manquante.
Si le locataire peut prouver que le propriétaire était au courant des dommages et a négligé d’agir dans un délai raisonnable pour les réparer, il peut intenter une action en justice et il gagnera. C’est pourquoi les propriétaires doivent souscrire une assurance responsabilité civile.
Recours des locataires en cas de négligence
Tous les litiges ne se terminent pas devant les tribunaux. Mais si un locataire est frustré par le temps qu’il faut à son propriétaire pour réparer le lave-vaisselle, il a plusieurs options.
Dans la plupart des États des États-Unis, il peut légalement retenir son loyer jusqu’à ce que la réparation soit effectuée. Il peut également avoir le droit d’organiser lui-même les réparations et de soustraire le coût de son prochain chèque de loyer.
Dans certains États, si les choses tournent vraiment mal, le locataire peut considérer le manque de réponse comme une rupture de contrat et déménager au milieu du bail.
C’est pourquoi la documentation est essentielle pour les propriétaires. Gardez une trace de chaque notification. Notez la date à laquelle vous avez reçu la plainte. Notez la date à laquelle vous avez pris des mesures.
Même si vous ne pouvez pas résoudre le problème immédiatement, vous devez en informer le locataire. Expliquez les circonstances à l’origine du retard. Donnez un calendrier estimé pour la résolution.
Un bon propriétaire encouragera ses locataires à signaler immédiatement tous les problèmes connus afin d’éviter toute responsabilité potentielle en cas de blessures. Le silence n’est pas une défense.
Prévention du crime et sécurité
La sécurité va au-delà des luminaires cassés. Les propriétaires doivent protéger les locataires du crime. Ce n’est pas seulement une bonne affaire. C’est une responsabilité légale.
Les espaces communs et les escaliers nécessitent un éclairage adéquat. Les coins sombres invitent aux ennuis. Les portes principales et les portails doivent rester verrouillés à tout moment.
Les systèmes d’interphone doivent fonctionner. Si un locataire appuie sur le bouton, quelqu’un doit l’appeler. Les systèmes cassés sont un handicap.
Les portes extérieures ont besoin de pênes dormants. Les fenêtres accessibles par les issues de secours externes nécessitent des serrures. Ce sont des mesures de sécurité de base.
Les propriétaires doivent également prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que leurs locataires ne sont pas des criminels. Si un propriétaire sait que certains de ses locataires vendent de la drogue depuis leur appartement, par exemple, et ne les signale pas à la police, le propriétaire pourrait être tenu responsable de tout délit de quartier pouvant être lié à l’opération de trafic de drogue.
Cela crée un effet d’entraînement. L’activité criminelle d’un locataire peut exposer le propriétaire à une responsabilité pour les problèmes de sécurité de l’ensemble du quartier.
Assurance : le bouclier financier
Les propriétaires sont des propriétaires de petites entreprises. Ils sont confrontés à des risques que les propriétaires ne courent pas. C’est pourquoi l’assurance des biens et l’assurance responsabilité civile sont standard.
L’assurance des biens protège le bâtiment des forces extérieures.
– Feu
– Tempêtes
– Vandalisme
– Tremblements de terre
– Inondations
Notez que la couverture contre les tremblements de terre et les inondations nécessite souvent des polices supplémentaires. Cela coûte un supplément. Ne présumez pas que c’est inclus.
L’assurance responsabilité civile est tout aussi importante. Elle couvre les frais juridiques et médicaux si un propriétaire est poursuivi.
Qu’est-ce qui déclenche un procès ?
– Blessures causées par la négligence du propriétaire
– Discrimination
– Expulsion injustifiée
– Atteinte à la vie privée
Une glissade et une chute dans un couloir mal éclairé peuvent entraîner une réclamation massive. L’assurance responsabilité civile prend en charge la défense et le règlement. Sans cela, le patrimoine personnel du propriétaire est menacé.
Nous les examinerons dans la section suivante.
Percevoir un loyer n’est pas seulement un droit ; c’est la fonction principale du rôle d’un propriétaire tel que défini dans le bail. La manière dont cet argent change de mains est à négocier. Certains propriétaires exigent des contrôles physiques. D’autres préfèrent les dépôts bancaires directs ou les plateformes de paiement numérique. L’horaire varie également. Le mois est la norme. Des paiements bihebdomadaires ou hebdomadaires ont lieu, mais moins souvent.
En cas de retard de loyer, le propriétaire a la capacité juridique d’agir. Cette action peut dégénérer rapidement. Cela peut conduire à l’expulsion. Mais d’abord, il existe des règles concernant le montant qui peut être facturé.
Dans la plupart des États américains, le loyer est fixé uniquement pour la durée du bail. Si vous signez pour six mois, le prix reste le même. Après l’expiration de ce mandat ? Le propriétaire peut l’augmenter. Il y a des exceptions. Les grandes villes comme New York, Chicago et San Francisco possèdent des bâtiments plus anciens soumis à des lois de contrôle des loyers. Ces lois plafonnent le montant qu’un propriétaire peut facturer. L’objectif est de préserver des logements abordables dans les centres urbains denses. Sans ces règles, les prix pourraient monter en flèche.
Règles d’entrée et de confidentialité
Les propriétaires peuvent entrer dans la propriété, mais ils ne peuvent pas y entrer quand ils le souhaitent. Le contrat de location fixe les limites. Pour l’entretien ou les réparations de routine, un préavis est requis. Généralement, 24 heures sont la norme. Cela donne aux locataires le temps de se préparer.
Les urgences changent les règles. Si une canalisation éclate ou si un incendie se déclare, le propriétaire entre immédiatement. Aucun préavis n’est nécessaire. La protection des actifs est importante.
Il existe également une clause spécifique pour les loyers en souffrance. Si un locataire cesse de payer et ignore les avis écrits, le propriétaire peut intervenir pour exiger le paiement. Ceci est distinct des réparations générales. C’est l’application.
Dépistage et discrimination
La sélection des locataires implique le strict respect des lois anti-discrimination. Ces protections s’appliquent aux personnes et non aux animaux de compagnie. Un propriétaire peut légalement refuser complètement les animaux. Ils peuvent également spécifier des restrictions de race. Cela fait partie de l’établissement de règles de propriété, et non de discrimination.
Si un locataire ne respecte pas le bail, le propriétaire a le droit d’entamer une procédure d’expulsion. Ce processus est détaillé ensuite.
Propriétaires contre propriétaires de bidonvilles
Tous les propriétaires ne respectent pas les règles. Certains sont des seigneurs des taudis. Ces personnes négligent les réparations et les améliorations. Ils ignorent l’entretien de base. Le résultat est une détérioration des conditions de vie.
Certains propriétaires de taudis utilisent des tactiques illégales. Ils expulsent injustement les locataires. Ils ont recours à l’intimidation. L’objectif est souvent d’éliminer les locataires à faible revenu. Une fois le bâtiment vide, le propriétaire peut le rénover et le rebaptiser. Le nouvel espace pourrait devenir un hôtel. Ou des appartements de luxe à prix élevé. Cette pratique, connue sous le nom de « renovition », déplace les résidents vulnérables dans un but lucratif.
Expulsions
Le processus d’expulsion est une procédure légale et non un éloignement physique. Cela commence par un avis. Le type spécifique d’avis dépend de la raison. Le non-paiement du loyer nécessite un préavis de paiement ou de départ. Les violations de bail nécessitent un avis de guérison ou de cessation. Certains États exigent un préavis de 3 jours. D’autres autorisent 5 ou 10 jours.
Si le locataire ne s’y conforme pas, le propriétaire dépose une requête en justice. C’est ce qu’on appelle une action de détention illégale. Le locataire reçoit une convocation. Ils ont un délai pour répondre. L’absence de réponse entraîne généralement un jugement par défaut de la part du propriétaire.
Si le locataire répond, une date d’audience est fixée. Les deux parties présentent des preuves. Le propriétaire doit prouver que le locataire a violé le bail. Le locataire peut opposer des moyens de défense. Un avis inapproprié est une défense courante. Les représailles en sont une autre. Si un propriétaire expulse un locataire pour s’être plaint des conditions, le tribunal peut classer l’affaire.
Si le juge donne raison au propriétaire, un bref de mise en possession est délivré. Cela autorise le shérif ou le gendarme à expulser le locataire. Le propriétaire ne peut pas changer lui-même les serrures. Les expulsions volontaires sont illégales dans la plupart des juridictions. L’enlèvement physique doit être effectué par les forces de l’ordre.
Les locataires ont des droits pendant ce processus. Ils peuvent demander un procès devant jury dans certaines juridictions. Ils peuvent contester la validité de l’avis. Ils peuvent invoquer des problèmes d’habitabilité. Si le logement est inhabitable en raison de la négligence du propriétaire, le locataire peut retenir le loyer ou les réparations et déduire les frais, en fonction de la loi de l’État.
Le coût financier de l’expulsion est élevé. Les frais juridiques, les frais de justice et la perte de loyer au cours du processus s’additionnent. De nombreux propriétaires préfèrent la médiation ou les plans de paiement pour éviter cette dépense. Mais quand les relations se rompent
Les propriétaires veulent souvent des solutions rapides. Ils voient des loyers impayés ou des plaintes concernant le bruit et pensent : Je vais juste changer les serrures. Ne fais pas ça. Dans presque les 50 États américains, les expulsions volontaires sont illégales. Vous ne pouvez pas bloquer l’entrée. Vous ne pouvez pas supprimer les services publics. Vous ne pouvez pas échanger les clés. C’est un lock-out, et c’est une voie rapide pour être poursuivi en justice.
Le processus existe pour une raison. Il protège les locataires d’une expulsion arbitraire. Pour les propriétaires, c’est une obligation légale. Il faut suivre les étapes.
Rapidité de l’expulsion légale
Voici le côté positif. L’expulsion est l’une des procédures civiles les plus rapides disponibles. Cela ne dure pas des années.
Au Texas, vous pouvez passer de l’avis au retrait en neuf jours seulement. Oui, neuf. Il existe même des dispositions de verrouillage temporaire en cas de non-paiement chronique dans certains contextes.
La Californie est plus stricte. Les droits des locataires y sont forts. Mais même en Californie, un juge peut entendre et statuer sur une affaire en 20 jours en moyenne.
Cela varie selon l’État. Mais de manière générale, le système est conçu pour évoluer plus rapidement que ce à quoi la plupart des gens s’attendent.
Le processus de détention illégale
Chaque état commence de la même manière. Vous envoyez une mise en demeure. Ce n’est pas un texte informel. C’est un document légal.
Il donne des options au locataire.
– Payer le loyer à une date précise.
– Remédier à la violation du bail.
– Quitter la propriété.
Ignorer l’avis ? Vous portez plainte. Le terme légal est détenu illégal.
Les deux parties peuvent se disputer. Le juge examine les preuves. Le locataire a-t-il rompu le bail ? Le loyer est-il dû ?
Si vous gagnez, le locataire doit un remboursement de loyer. Ils pourraient également devoir payer vos frais juridiques.
S’ils gagnent, vous pourriez devoir payer leurs frais juridiques. Les enjeux sont réels.
Bref de possession et shérifs
Gagner l’affaire n’est pas la fin. Vous obtenez un bref de possession. Ce document fixe un délai. Le locataire dispose d’un nombre de jours déterminé pour partir et récupérer ses affaires.
S’ils restent après cette date ? Vous ne pouvez toujours pas les toucher. Vous ne pouvez pas les faire sortir. Vous ne pouvez pas jeter leurs cartons sur la pelouse.
C’est illégal.
Dans la plupart des États, seul un shérif ou un maréchal peut physiquement expulser un locataire. Vous engagez le comté. Ils se présentent. Ils escortent le locataire. Ils s’occupent des affaires.
Les États ont des règles strictes concernant les objets laissés sur place. Vous ne pouvez pas simplement les jeter. Vous devrez peut-être les conserver pendant des jours ou des semaines. Ensuite, jetez-les correctement. Suivez la chaîne de contrôle de l’État.
“Si le propriétaire gagne, il reçoit un bref de mise en possession. Si le locataire ne quitte pas à la date fixée, le propriétaire ne peut pas expulser le locataire de force.”
Expulsions forcées en Chine
Le processus américain est légaliste. Celui de la Chine est différent.
Les locataires ont peu de recours contre les expulsions forcées. Pensez aux grands projets de construction. Pensez aux Jeux olympiques de Pékin en 2008.
Les statistiques officielles indiquent que plus de 2,5 millions d’habitants de Shanghai ont déménagé entre 1993 et 2003. La plupart venaient des quartiers de la vieille ville.
Des manifestations ont lieu. La police répond. Les arrestations suivent. Les groupes internationaux de défense des droits de l’homme font pression sur le gouvernement. Mais la voie légale pour les locataires est étroite.
C’est un contraste saisissant. Un côté protège les droits de propriété individuels par le biais de procédures. L’autre donne la priorité au développement et au contrôle étatique.
Gestionnaires immobiliers
La plupart des propriétaires ne veulent pas s’occuper des assignations. Ils ne veulent pas attendre neuf ou vingt jours. Ils veulent un loyer. À l’heure. Chaque mois.
C’est là qu’intervient la gestion immobilière professionnelle. Ils sélectionnent les locataires. Ils s’occupent de la maintenance. Ils appliquent les baux.
Vous pouvez éviter les maux de tête en externalisant les parties les plus difficiles. Mais encore faut-il connaître la loi. Juste au cas où.
Tous les propriétaires ne souhaitent pas porter le chapeau d’un gestionnaire immobilier. Le rôle est brutal. De longues heures. Des horaires imprévisibles. Appels interminables de locataires en colère à 2 heures du matin.
Les sociétés de gestion immobilière professionnelles s’occupent du gros du travail. Ils rédigent des annonces de postes vacants. Ils sélectionnent les locataires. Ils rédigent les baux. Ils perçoivent le loyer. Ils réparent les toilettes bouchées.
Le coût ? Généralement dix pour cent du loyer mensuel.
Pourquoi embaucher un gestionnaire immobilier est important
Les propriétaires doivent choisir leurs gestionnaires immobiliers avec le plus grand soin. L’expérience n’est pas négociable. Vous les engagez pour vous soulager du fardeau quotidien. Un bon manager travaille de manière indépendante. Ils vous signalent uniquement les réparations majeures ou les problèmes juridiques.
La communication est essentielle. Le gestionnaire doit agir comme un tampon. Une communication claire entre le locataire et le propriétaire évite que de petits problèmes n’explosent.
Responsabilité et vérification des antécédents
Un propriétaire avisé effectue une vérification complète des antécédents des gestionnaires immobiliers potentiels. Pourquoi? Si le gérant commet un délit contre un locataire, le propriétaire peut être tenu responsable.
Renseignez-vous auprès de la société de gestion. Assurez-vous que tous les employés sont couverts par une assurance responsabilité civile. Si ce n’est pas le cas, souscrivez votre propre police d’assurance pour les couvrir. Ne présumez pas qu’une couverture existe. Supposons que ce ne soit pas le cas.
Suivi des finances avec un logiciel de location
Être propriétaire, c’est diriger une entreprise. Utilisez un logiciel spécialisé pour suivre les dépenses et les revenus.
Pour les propriétaires individuels, des programmes tels que Quicken Rental Property Manager 2009 aident à organiser les factures. Ils documentent les dépenses. Ils maximisent les déductions fiscales. Ils séparent les finances de l’entreprise des finances personnelles.
Les opérations de plus grande envergure utilisent souvent des systèmes Web tels que Property Boss. Les fonctionnalités incluent :
– Suivi des bons de travail
– Sélection des locataires en ligne
– Conformité fiscale
– Comptabilité et reporting
Minimiser les risques juridiques
La meilleure façon de réussir en tant que propriétaire est de minimiser les risques. Un propriétaire responsable est correctement assuré. Paye des impôts. Garantit que la propriété répond aux normes minimales de construction de l’État et locales.
Rechercher et éliminer activement les risques environnementaux. Peinture au plomb. Amiante. Celles-ci affectent la santé des locataires et vous exposent à des poursuites judiciaires.
Filtrez soigneusement les locataires. Éliminez les criminels potentiels. Traitez tous les locataires de manière professionnelle. Évitez les pièges de la discrimination.
Formation et ressources
De nombreuses villes américaines proposent des programmes de formation. Ils préparent les propriétaires aux questions juridiques. Ils expliquent l’évolution des réglementations. Ils enseignent des techniques pour améliorer les relations avec les locataires. Conseils d’entretien. Comment utiliser les autorités pour éliminer les comportements criminels. Comment améliorer la valeur des propriétés.
FAQ des propriétaires
Est-ce qu’être propriétaire est un travail difficile ?
Oui. C’est frustrant. Cela implique des heures longues et imprévisibles. Les appels et les courriels de locataires mécontents s’accumulent. Le travail augmente à mesure que vous achetez plus de propriétés. C’est pourquoi de nombreuses personnes externalisent les tâches quotidiennes.
Quelles sont les responsabilités légales d’un propriétaire ?
Vous devez fournir un espace de vie sécuritaire et fonctionnel. Il doit respecter les codes du logement locaux et fédéraux. Vous êtes responsable de réparer en temps opportun tout ce qui se brise sur la propriété.
Les propriétaires sont-ils propriétaires de la propriété ?
Oui. Mais ils peuvent embaucher un gestionnaire immobilier pour gérer les responsabilités quotidiennes. Les gérants reçoivent un pourcentage du loyer mensuel.
Comment appelle-t-on quelqu’un qui possède des propriétés locatives ?
Propriétaire. Ou propriétaire. Certains préfèrent les « propriétaires de logements locatifs » pour éviter la stigmatisation de la profession.
Que peuvent demander les propriétaires aux locataires potentiels ?
Une demande de location. Il collecte des informations personnelles, des détails sur les revenus, une autorisation de vérification de crédit, des antécédents professionnels et des antécédents de location. Vous obtenez également un code de conduite signé et un contrat de location. Dès acceptation, vous pouvez percevoir un dépôt de garantie. Il est légalement limité à deux mois de loyer.
